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央行房地产政策的法律解读
ＡＬｅｇａＩＡｎａｌｙｚｅＯｆＣｅｎｔｒａＩＢａｎｋ’ＳＲｅａＩＥＳｔａｔｅＰＯｌｉＣｙ⑨李青武王依胜
中国人民银行作为我国的中央银行，在国务院领导下独立执行货币政策，通过制定存款准备金率、基准贷款利率和公开市场操作等手段，宏观调控国民经济，在宏观调控体系中起到重要作用。为遏制房地产市场过度投机行为，保障国民经济有序发展，中央银行出台了一系列宏观调控措施，本文拟分析２００２年以来央行制定的房地产宏观调控措施，以便探讨进一步完善这些措施的法律对策。
一．２００２年以来央行制定的房地产宏观调控措施
（一）２００２年８月。建设部、国家计委，财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见（建住房【２００２】２１７号）江歌遇害案经过13分钟视频
因国家采取一系列鼓励住房消费政策，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区房地产投资增幅过大、土地供应过量、商品房结构不尽合理、价格增长过快。为了加强金融对房地产市场的宏观调控、防范房地产引发的金融风险，《若干意见》规定，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（开工报告）的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。对个人贷款，央行要求要完善个人住房贷款管理办法，要健全个人住房贷款担保制度，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收。要求完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》（国务院令第３５０号）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发［２００２】１２号），完善住房公积金管理体制和监督机制，
充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。
以案说法
服装市场调查报告（二）中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务
管理的通知（银发［２００３］１２１号）
该（（通知》从８个方面规定了央行房地产市场宏观
调控的手段：（１）加强房地产开发贷款管理、引导规范贷
赵奕欢个人资料款投向；（２）严格控制土地储备贷款的发放；（３）规范建筑
施工企业流动资金贷款用途；（４）加强个人住房贷款管
桑蚕丝服装理，重点支持中低收人家庭购买住房的需要；（５）强化个
人商业用房贷款管理；（６）充分发挥利率杠杆对个人住房
贷款需求的调节作用；（７）加强个人住房公积金委托贷款
吴昕johnny liu业务的管理；（８）切实加强房地产信贷业务的管理。中国
人民银行对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并
依法给予行政处罚。
（三）２００４年、２００５年央行上调贷款利率
２００４年央行上调贷款基准利律，结束了１９９６～２００２
年我国８次降息历程。此前８次降息，刺激了消费者的
购房需求，拉动了国内经济增长。由于国内证券市场秩
序混乱，上市圈钱现象严重，司法救济不力，中小投资
者利益得不到有力保护，证券投资热情锐减；投资国债
安全，但发行量有限，不能满足中小投资者的需求。于
是，大量的“热钱”就投放到房地产市场，导致房地产
市场存在一定的泡沫。为遏制越来越严重的房地产市场
的投机行为，央行于２００４年１０月、２００５年３月上调住
房贷款利率。其中，２００４年１０月，自营性个人住房贷款
５年（含）以下的由４．７７％调整到４．９５％；５年以上的由
５．０４％调整到５．３１％。个人住房公积金贷款，５年（含）
以下由３．６％上升到３．７８％；５年以上的，由４．０５％上升
到４．２３％。２００５年３月的利率调整不同于２００４年的调整：
将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，
实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准
利率的０．９倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定
利率水平和内部定价规则。以５年期以上个人住房贷款
为例，其利率下限为贷款基准利率６．１２％的０．９倍。同
时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷
款最低首付款比例可由现行的２０％提高到３０％；具体调图释金融法律，谋略风险防控
整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。
（四）２００５年３月中旬。央行提高商业房贷逾期罚息利率
央行规定，将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收３０％至５０％”，同时给商业银行一定的自主权。此举无疑将提高少数恶意房贷欠款者所缴纳的罚息数额，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。
（五）２００５年４月，央行与建设部、发展改革委、财政部．国土资源部、税务总局、银监会联合下发（（关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中规定央行要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。
二．央行房地产宏观调控措施存在的问题
央行主要通过利率上调、控制信贷发放、强化信贷资金管理等手段，加强对房地产市场的宏观调控，发挥了一定的调控作用。但上述措施大多以“若干意见”和“通知”的形式表现出来，效力层次较低；而且没有规定商业银行违背这些“若干意见”和“通知”时的具体法律责任，导致其权威性、严肃性和刚性不够。各商业银行，在自身利益的博弈下，在执行这些“若干意见”和“通知”时采取变通措施，导致央行宏观调控的预期效果大打折扣。
２００５年３月央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以５年期以上个人住房贷款为例，其基准利
率是６．１２％，其利率下限为贷款基准利率的０．９倍，即５．５１％。那么，在２００５年３月１７日之前签订的５年以上的贷款合同，是适用６．１２％还是适用５．５１％，央行没有做出明确规定。各商业银行具体做法不同，有的适用６．１２％，有的根据贷款人的具体信用情况或购买的房地产项目确定。甚至在
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有些地方，商业银行之间达成协议，统一适用６．１２％。这
些做法有以下几点不妥：①取消住房贷款优惠利率，回
归到同期贷款利率水平，实行下限管理，这虽然在理论
上有助于商业银行加强金融风险管理，逐步实现利率市
场化，但增加了普通购房人的负担。②对利率上调之前
签订的贷款合同，若适用基准利率，违背《合同法》关
于格式合同的规定，除非双方意思表示一致。《合同法》
第４ｌ条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照
通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应
当作出不利于提供格式条款一方的解释。各银行提供的
贷款合同是格式合同，当事人对利率上调前的借款合同
是否适用下限利率有不同解释时，应当作出有利于借款
人的解释，即适用下限利率。③央行对商业银行之间的
利率协议没有作出禁止规定，这不利于保护广大借款人
的利益。
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三．完善央行房地产宏观调控措施的法律对策
规范宏观调控的法律制度应遵循的重要原则之一是
有限干预，即国家宏观调控应尊重市场规律，充分发挥
市场配置资源的基础性作用。同志在《在党的十
四届二中全会上的讲话》中指出：“国家有效的宏观调
控，是建立和完善社会主义市场经济体制所必须的。要
在充分发挥市场配置资源的基础性作用的同时，加强国
家的宏观调控，使国民经济更好地健康发展。”
市场经济，在某种程度上，是投机经济，只要不过
分脱离价值规律，无须一棍子打死市场经济中的投机行
为。房地产作为市场经济中组成部分，应允许一定的投
机行为存在，但应用系统化的制度调控该行为，将其负
面影响控制在合理的范围内。为此，应从以下方面完善
中央银行房地产宏观调控措施：
（一）央行在制定宏观调控措施时，应尊重市场规
律，强化违反其规定的法律责任，包括民事责任、行政
责任和刑事责任，追究违反规定的商业银行负责人和直
接责任人的法律责任，包括限制其民事行为能力，这样
可以增强中央银行宏观调控措施的刚性，更有效地发挥疆囹银付家Ｔｈｅ鼬中央银行的宏观调控作用。２００５年４月６日上海商业银行禁止转按揭，这背离了市场经济规律，也违背了《合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。商业银行禁止转按揭，限制了房地产的正常交易，央行对该行为应予以查处。银行之间签订利率协议，在日本很可能被认定为违反（（禁止垄断法》，从而承担相应的法律责任。央行在制定宏观调控措施时，可以借鉴日本的规定。
（二）房贷利率应实行差别制。１９９４年（（国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》取消了实
物分房，实行货币化补贴，促进住房市场化，但是，配套的住房货币化补贴制度进程缓慢。一方面，国家取消实物分房，另一方面，货币化补贴配套制度严重滞后，这无疑增加了购房难度。居者有其屋，既是公民的一项基本权利，也是国家不可推卸的责任。中央银行对房地产实行宏观调控，既要有效打击过分背离价值规律的投机行为，同时兼顾普通百姓的购房权利，鉴于此，中央银行应实行差别制购房贷款利率。第一套住房贷款利率应统一适用住房公积金贷款利率，目前，将已办理的商业贷款转为公积金贷款还存在制度障碍，应采取措施，消除该障碍，实现利率一致。对于第二套以上的住房贷款，统一适用同期贷款利率。尽管这样做，增加管理的难度，但兼顾了居住权的保护和对房地产过分投机行为的遏制。
（三）规定信息披露义务，加强信息系统建设。信息披露是央行制定和实施房地产宏观调控法律制度的依托，通过追究违反该义务者的法律责任，加强信息系统建设。⑩
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央行房地产政策的法律解读
作者：李青武， 王依胜
作者单位：
刊名：
银行家
英文刊名：THE BANKER
年，卷(期)：2005，""(7)
引用次数：0次
本文链接：d.g.wanfangdata/Periodical_yhj200507038.aspx
下载时间：2010年6月20日