二手房过户须知
过户流程
1.国土局信息中心做产权调查,收费50元买方付.
2.国土局4号窗口抽签评估黄负责,有时候是王.
3.拿房产证原件或房产证复印件去抽到的评估公司收复印件,评估公司安排评估师去实地看房有的不用看,三个工作日内取评估报告并支付评估费评估价的%.
圆脸发型 4.到农税局申请契税减半,提供房产证原件收复印件,评估报告,商品房买卖合同国土局3号窗口购买,50元/套4份商品房买卖合同,2份审批表,房款收条并填写申请表,所需材料一式一份.
5.七个工作日内取契税减半证明并支付契税评估价的%,中国银行代收,国土局4号窗口递交材料买卖双方到场,如买方来不了的,提供手写委托书；卖方来不了的,提供公证委托书如已婚,提供婚姻证明及共有人共同委托,须提供商品房买卖合同,审批表,买卖双方身份证原件
东莞虎门服装批发城核对收复印件,卖方婚姻证明或户口本如办理公证委托书则无需,房产证原件及复印件,评估报告,宗地图资料等相关资料,分别一式两份.
6.七个工作日内交易所出具税单并由相关部门领导签字,复印2份分别交给国土局6、8号窗口,窗口出具缴纳税费单,分别由中国银行和农业银行代收并盖章未盖章不生效.税费名称及收费标准：营业税%普通住宅满五年可申请减免,印花税%,个人所得税2%或20%产生土地增值税需交20%,普通住宅2%,契税3%评估或成交价格高于政府优惠参考价需交3%,土地增值税30%—60%增值额/原房产总额小于50%为30%,增值额/原房产总额大于50%小于100%为40%,增值额/原合同价大于100%小于200%为50%,增值额/原合同价大于200%为60%,“菜篮子”价格调节基金%等,回单分别交给国土局6、 7号窗口并由窗口出具完税证明,分别复印2份交给交易所并签字说明完税.
7.七个工作日内领取新房产证持回执单和身份证领取.
选购二手房要考虑那些要素：向房地产相关部门咨询,及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息.
报考预算员的条件 确定资金来源.是自有资金,还是向他人筹借,或者向银行申请贷款.
价格和面积.根据自己的资金,决定可能购买何种区位、多大面积的住房.
交通状况.选择一处好的住所,等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出.
房屋价值.通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会进行评估.
确认房屋面积.包括建筑面积和使用面积.产权证上一般标明的是建筑面积.最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积.
观察房屋的内部结构.户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题.
了解装修的状况.原房屋是否已装修,装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修.
朱梓骁肛裂是什么意思旧房的历史.哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用.
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物业管理.水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务.
产权.注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人,到房地资源局查询此产权证的真实性,确认产权的完整性,有没有抵押、共有人等.
选择中介.可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片,明确经纪组织的经营范围.
购买二手房 看房、选房的“十看十不看”
如何挑选一套适合自己的好房子,是广大购房者普遍关心的问题.一般情况下,在确定购房前,大家都会实地勘查一番,以免因为买下有缺陷的住房而遗憾.
不看白天看晚上 入夜后看房,能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等.这些情况在白天是无法看到的,只有在晚上才能得到最确切的信息.
不看晴天看雨天 下过雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰,都逃不过雨水的“侵袭”,这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水,就能一览无余.尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看是否有潮湿发霉的现象.
不看建材看格局 购买二手房时最好是看空房子,因为空房子没有家具、家电等物遮挡,可以清晰地看到整个房子的格局.比较理想的格局是,打开大门先进入客厅,然后是餐厅、厨房,卫生间,再到卧室.如果客厅的门直接面对卧室,则私密性较差.各种功能区最好能有效区分开来,如宴客功能、休息功能等.
不看墙面看墙角 查看墙面是否平坦,是否潮湿、龟裂,可以帮助了解是否有渗水的情况.而墙角相对于墙面来说更为重要,墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,如墙角出现严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现.
不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼前一亮,有时高明的装潢可以把龟裂的墙角,发霉、漏水等毛病一一遮掩.因此,必须要注意做工问题,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,这些地方往往容易被忽视.如果发生问题,对这些细小处进行修缮是很麻烦的,挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码.
不看窗帘看窗外 要注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好.检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔.罗仲谦杨怡
不看冷水看热水 如果想要知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢.检验浴缸时,要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看排水系统是否正常.如果房子没有热水供应,一般有两种情况,一是已经很久没人住了,二是可能卖了很久都没卖出去.
不看电梯看楼梯 市区内许多二手次新房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,但楼梯也不容忽视.看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅,这对日常生活也很重要.
不看地上看天上 除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外,还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆不均匀等现象.如果有,表示有可能漏水.可能的话,不妨带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象.
不看屋主看警卫 可以和小区管理员或警卫聊聊天,因为他们是最了解该小区基本状况的人,有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况,从他们口中获得所需要的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素.
二、买方进行产权调查.
二手房产权确定方式
在二手房交易过程中,经常会出现因产权不清导致的纠纷,那么如何了解产权的状况呢购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解,才有可能获得真实的信息.下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍.
要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件.产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格.例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等.其它证件是指：出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产,要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等.
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源.查验的具体方式是：查验产权记
录.包括：1、房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期,此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其它房地产成品；5、其它内容,如房屋平面图等.
第三步是查验房屋有无债务负担.房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实.至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件.包括：抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解.另外,购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等.
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