品牌运作的可行性报告
二手房市场的活跃将会带动商品房交易的活跃，同时二手房交易价格也是商品房交易的风向标。根据目前的市场和经济形式，二手房和银行的联动将会成为应对目前市场提升销售的有效的措施之一。基于此，我们建议讲二手房作为银行提高信贷及处理不良资产的重要方式，可行性分析报告如下：
王李丹尼第一部分  原因分析
一、二手房市场分析
1、二手房市场影响改善性需求
从目前的市场需求构成来看，改善性需求是目前购房需求的主要构成部分。随着人们生活水平和经济收入的提高，对生活品质的要求也不断提升，而产生了大量以改善居住条件为目的房地产目标客户。而有一定数量的客户需要卖掉现有的商品房，得到利益才能在商品房市场上购得改善性房源。因此，二手房市场的活跃程度将会直接影响着商品房的需求和交易。同时，商品房市场中能够为改善性需求者提供足够的可供选择的房源才能让二手房市场进一步
活跃。
2、城市化进程影响刚性需求
城市化进程过程中不可必免的会产生基础设施建设和房地产开发，原住户的拆迁量将会较大，拆迁户所产生的购房需求对商品房和二手房市场是一个刚性需求。拆迁户作为二手房需求的主要动力，随着旧城改造，拆迁户对二手市场和商品房的需求将增加。部分拆迁户因此会因自身经济条件购置二手房或者商品房。
3、二手房市场影响投资性需求
由于银行实际利率超低、股市投资风险高，使得大量的资本流向风险较低、回报率较高的投资渠道，而价格相对便宜的二手房恰恰满足了投资者的投资要求。在金融危机下，部分投资者转而投资二手房，为二手房拥有者换购商品房提供了条件。
有效地进行二手房交易，对商品房的销售将起推动作用，二手房拥有者不仅能购置新建商品房，也满足了部分资金不足者或投资者购置二手房的需求，同时有利于开放商的商品房顺利的销售。
二、市场背景
1、二手房房价的不断攀升，为老百姓的资产升值。
受全球金融危机等诸多种因素的影响，09年全国整体新建商品房销售量剧减，房价也有所下降，转为购房需求者对二手房的价值具有很强的信心，尤其是西安的老百姓已经把购置二手房作为居住及理财的重要方式。北京、上海、广东及沿海城市银行服务已经作为购买二手房及处理不动产的重要途径。
据招商银行西安分行、建设银行西安分行及中国银行西安分行最新统计，二手房贷款与一手房贷款已达到1:5的新高。光大银行作2010年二手房监管资金已达到5600万。
2、房地产新政对商品房市场的影响
2009年至2010年下半年，为应对经济危机对房地产市场带来的影响，政府出台了一系列的旨在刺激消费，拉动房地产需求的政策和措施。但房地产新政的出台对房地产的刺激促成了商品房历史新高，房价居高不下。2010年10月政府又一次的出台抑制房价的政策，此次政策的出台使需求者对房屋的需求更为理性，在西安据业界分析，会提高西安老百姓对二
手房更高的认可性，不会从之前仅仅认为二手房就是“旧房”的观念改变。
三、与银行合作建立诚信的二手房交易平台
如何规范二手房市场交易，促进二手房交易的成功率，便于购房者快捷的将手中的物业出售，及需求客户以多种方式买到物业。与银行的合作以成为必不可少的途径。
1、营销上的亮点，建立本土品牌。
    总结各个品牌中介经营优势，以点带动面的直营加加盟方式是中介迅速发展的稳定器，作为从事中介行业多年，为了吸纳更多的行业精英，我们采取店面塑造后再进行转让或承包，有效的保证了店铺经营中的人才引进。区域开拓形成信息共享有优越。
   
2、二手房销售给银行附加增值
    二手房的经济发展形成新的产业链，对消费者而言房屋的重新装修贷款成为银行新的增长点，各大银行已经开始对装修贷款给予更多的便捷。
3、能给银行的收益
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    二手房贷款、处理银行的不良资产、加大西安老百姓对商行的认可度。房产的投资又成为新的利益增长点。
四、西安二手房市场特点
2010年西安市二手房总成交数为14700余套（房管局提供），由于西安市房管局对二手房市场没有对成交价格基本情况作统计和分析，我们只能通过二手房户型和购买者情况了解西安二手房的相关信息。
（一）、二手房成交情况统计
根据资料统计，去年最受大众青睐的二手房户型以2室1厅及2室2厅为主，分别占成交户型总比重的22.7％及19.9％，两种主力户型比重达到42.6％，近一半的比重；其次户型成交量较大的为3室2厅和3室1厅，分别占总体成交户型比重的14.6%及17.7%；再次户型为1室1厅的成交量，占总体比重的13.1%；最后二手房成交量较小的户型分别为4室2厅和4室3厅，分别占比重的7.2%和4.8％。
玉木宏女友（二）、二手房客户需求分析
年龄在31至40岁间的成为二手房购买的主要人，约占比重的37.5％，该部分人处于事业的旺盛时期，对购房需求表现为刚性需求；其次为41至50岁间人，该部分人约占比重的26.4％，依然是购房的主力；再次，年龄在20至30岁的青年人，占购房比重的17.2％，也是购房的重要组成部分之一；而最后，购买比重较小的分布在51至60岁及61岁以上的中老年体，分别占到比重的16.0%及2.9％，由于去年主城区旧城改造与拆迁较多，这部分人的购房比重也较大。
雅俗共赏 许嵩
  根据以上调查发现，二手房市场是一片非常广阔的天地，这里各种房型、价格、配置可以说是应有尽有。不管选择新房还是选择二手房，它已不再是简单地选择房型、小区环境等，更多是考虑选择怎样的一种生活状态。如何对二手房市场进行理性的引导，将有利于新建商品房的销售。
左右3d第二部分  支持与共赢
     
                                  王艺瑾年龄