房地产交易与权属登记案
例分析（行政案例）
1.从三起案例分析我国不动产登记制度
案例（一）
中介甲冒充租房客，先租下房屋，后将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证，将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。丙取得房屋所有权证。
分析：属于不动产善意取得的第一种情况，善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产。
在登记错误的情况下，善意的买受人因相信登记而购买了不动产，如果符合善意取得的构成要件（一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是已经进行不动产物权变动登记），应当即时取得所有权。
案例（二）
租客甲假装租房，将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证（名字为乙，照片为甲，仿真），将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。丙取得房屋所有权证。
分析：登记机构存在过错，应当向房屋所有权人乙承担损害赔偿责任。
登记机构在办理房屋转移登记时，应当核对实际处分人是否为权利人。没有核对身份证和签字的真实性（与原来的登记文件核对），登记机构具有重大过失。
判定房屋登记机构是否有责任的标准在于：是否尽到了审慎的审查义务。如核实当事人、鉴别权证真伪、查询房屋权属情况等。
案例（三）
甲和乙办理了房屋登记，后来发现房屋被同时卖给丙。而甲、乙却不知情，甲和乙现在手里的证是，真实的权证已经在过户时被收回。
分析：房屋第一次登记时已经存有甲和乙的身份证（复印）和签字，登记机构应该认真核对。
提示：
申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损失的，应当承担赔偿责任。
登记机构未尽合理审慎审查义务的，根据其过错及其在损害中起的作用承担相应的赔偿责任。
在登记错误的情况下,善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产,应当即时取得所有权.
2.房屋登记机构应否办理预告登记？
案例：乙与甲公司签定了商品房预售合同，因未到过户时间，为保护自己的权益向登记机构申请办理预告登记。登记机构以没有具体规定为由拒绝办理。
分析：《物权法》并未将预告登记的范围限制在期房上，只要当事人之间的物权变动协议而产生的请求权都可以进行预告登记。预告登记需要双方当事人关于预告登记的明确约定。申请预告登记应当双方共同申请。
林依晨的电影预告登记提交的要件：1.商品房预售合同。2.关于预告登记的约定。
提示：
登记机构以没有具体规定为由拒绝办理于法无据，属于行政不作为。
预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请。
登记机构以登记要件不全（没有双方关于预告登记的约定）为由不予受理，才是稳妥的做法。
3.预告登记权利可否办理转移？
案例：甲与乙结婚，生子丙。甲预购了一套商品房，购房人为甲。办理了预购商品房预告登记以后，进行了房屋抵押权预告登记。甲死亡后，甲父母和丙表示放弃房屋继承权，乙要求登记机关把房屋登记在自己名下。因为丙是未成年人，登记机关拒绝办理。
 
分析：预告登记的转移、变更和注销，《房屋登记办法》未有明确规定。可参照房屋所有权的转移、变更和注销办理。
 
提示：法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权。
继承房产，先办公证。登记机关对公证文书的真实性、合法性不具有审查职责。
4.能否办理更正登记？
案例：2008年，甲公司对某大厦进行登记，其提供的土地、建设文件的主体是乙公司。另外提交了甲公司和乙公司的联建协议，和补充协议。补充协议明确该大厦产权归甲方，落款为丙公司（写法与乙公司类似的公司）。登记机关根据材料，给甲公司发了产权证。
乙公司知道情况，提交了联建协议和补充协议。认为甲公司提交的补充协议里的丙公司不是乙公司，根据甲乙签定的补充协议，根据该协议甲公司得1---4层，乙公司得第5层。乙公司申请异议登记期间，房屋登记机关为甲公司全部5层办理了抵押手续。
 
分析：初始登记时，应该注意如果建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明记载的主体只有联建的一方，则由文件记载的一方申请初始登记，以保证申请人和申请材料记载的主体一致。
初始登记后，各方可以凭联建协议办理转移登记。
就业前景好的专业排名该登记应该由乙公司进行初始登记，初始登记到乙公司名下后，由甲公司和乙公司根据补充协议共同申请转移登记。需要注意的是，更正登记需要登记簿的权利人同意，才能进行。（对权属提出新的要求，通常损害原权利人的利益）
异议登记和更正登记都以申请而启动。利害关系人发现错误，首先应当通过更正登记解决问题。当更正登记无法进行时，才能进行异议登记，
对于登记错误的情况，如果不涉及到权利归属，应当书面通知当事限期办理更正登记。当事人不来办理登记，登记机关可以依据材料或法律文件更正登记，书面通知当事人。（面积、坐落出现笔误、遗漏）
王嘉韵素颜照对于登记错误的情况，如果涉及到权利归属，应当书面通知当事限期办理更正登记。当事人不来办理登记，登记机构不能主动进行更正，只能够通知有关权利人，暂缓办理。（权利归属、登记簿错误）
本案因为初始登记不当，登记簿出现错误，涉及到权利归属，登记机构不能主动进行更正，只能够通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。
本案中乙公司已经提出了异议登记，登记机构应该暂缓办理抵押登记。在异议期间办理抵押登记存在过错。
 
提示：联建房屋办理初始登记应当注意权利主体（土地证、规划证）
更正登记、异议登记都依申请而启动。
不涉及到权利归属，登记机关可以依职权进行更正登记。
涉及到权利归属，登记机构不能依职权进行更正登记。
异议期间不能办理房屋处分登记（转移、抵押）
 
5.登记机构能否注销异议登记？
案例：2009年，甲发现其父母的房屋于1988年登记在其兄乙的名下，于是向登记机关申请要求继承房屋。查阅资料，登记机关发现没有甲的名字，也没有甲放弃继承权的资料。甲提出异议，以后未出现。乙转让房屋发现有异议，要求注销。但是未提供法院是否受理或驳回的材料。
 
分析：异议登记期间，权利人处分房屋的，应当暂缓办理。（存在争议，无权处分）
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是否超过诉讼时效，由法院认定，登记机关不应该直接认定。否则超出了职责范围。
登记机构不能依职权注销异议登记（异议登记只能够依申请进行），没有义务了解诉讼情况，应该中立。
登记簿的权利人可以凭申请书、身份证明、证明上述事实的文件注销异议登记。异议登记申请人只要提供申请书、身份证明。
 
提示：登记机关不能依职权注销异议登记。（异议登记失效不等于注销）异议登记消灭后应该依申请注销。
 
6.集体土地上房屋和国有土地上房屋登记程序的差异
案例：2008年3月，某乡政府向村民甲颁发集体建设用地使用证。同年8月，该县登记机关向甲颁发房产证。10月，甲以房产证办理抵押登记，向信用社贷款6万。不久，甲车祸死亡，信用社起诉，要求甲的继承人在遗产范围内偿还贷款。
执行过程中，甲的舅舅和继承人认为集体土地使用权和房产证发放有误，提起诉讼，要求撤消土地使用证和房产证。法院审理后，撤消了甲的土地证和土地使用证。
 
分析：只有县级或县级以上人民政府才具有土地发证权力。（土地部门负责）。乡政府不得颁发土地使用证。
持有合法有效的土地使用权证是集体土地上的房屋登记的前提。本案土地使用权证不合法，无房屋符合规划的证明，登记机关不应当受理。集体土地房屋办理初始登记应该进行公告。我国未允许农村房屋进行抵押。
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提示：乡政府不得发土地使用证。宅基地上的房屋不得抵押。
 
7.非集体经济组织成员可否成为集体土地房屋权利人 
                                             
案例：1990年，村民甲与丈夫乙自建楼房2间、平房1间，1993年土地初始登记，领取集体土地建设使用证。后乙到某市工作，转为非农户口，甲随丈夫到该市定居。1996年，农村产权普查，因不知道没有登记。2007年，甲去世。2009年，乙退休后回乡，提供建设工程许可证、集体土地建设使用证申请登记。乙是非农户口，甲已经死亡，登记机构认为，乙城市户口不能因继承而成为集体土地房屋所有权人。乙上诉法院。
分析：建房者拥有合法的建房手续和宅基地的使用权，可以办理集体土地房屋所有权初始登记。根据《房屋登记办法》，农村的房屋初始登记应该提供属于农村集体土地经济组织成员的证明，此证明应该是建房时建房人是否属于房屋所在地集体经济组织成员的证明。                                                           集体土地上的房屋作为遗产继承时，村民和城市居民一样，都可以继承，可以办理转移登记。                集体土地上的房屋是个人合法财产，应当作为夫妻共有财产。配偶是城市居民，另外一方是村民，申请集体土地房屋所有权登记的，可以作为夫妻共有财产登记。                                                    人民法院将集体土地上的房屋判给非集体经济组织成员（城市户口），登记机构可以直接凭相关司法文书办理登记。