宿政办发〔2013〕131号
市政府办公室关于印发宿迁市市区
国有土地上房屋征收评估技术细则的通知
各县、区人民政府，宿迁经济技术开发区、市湖滨新区、苏州宿迁工业园区、市软件与服务外包产业园、市洋河新区，市各有关部门和单位：
《宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。qq营销
宿迁市人民政府办公室
2013年6月28日
宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则
第一章总则
第一条为了规范市区国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据国务院《国
有土地上房屋征收与补偿条例》、《省政府关于印发江苏省贯彻实施<；国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题规定的通知》（苏政发〔2011〕91号）、《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（宿政规发〔2013〕7号）等有关规定，制定本细则。
第二条本细则适用范围：在市区范围内，评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本细则。
第三条从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称“评估机构”）。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。
评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶
意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第四条承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员应当持有市国有土地上房屋征收评估工作人员上岗证。
第五条估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
杰西卡贝尔用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第八条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋如何注册投资公司
所受抵押、租赁、查封等因素的影响。
第九条征收评估价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前签约、搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。
第十条征收估价应当按照下列程序操作：
1. 公布备案名录，选择评估机构；
2. 接受评估委托，明确基本事项；
3. 查阅相关资料，开展前期调查；
4. 拟订作业方案，进行现场查勘；
5. 参照技术细则，进行评估测算；
6. 确认测算结果，撰写估价报告；
7. 汇总相关资料，提交估价报告；
8. 现场咨询答疑，估价材料存档。
第十一条房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第十二条估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿结束时止。
第二章被征收房屋性质认定及分类
第十三条被征收房屋性质认定以房屋所有权证书标明的用途为准。房屋权属证书与房屋登记档案的记载不一致的，以房
屋登记档案为准；房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门的批准文件为准。范闲睡战豆豆是第几章
第十四条被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（见附件11）。
第三章估价方法及应用
第十五条住宅房屋征收估价一般采用市场比较法评估。一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他估价方法评估。
第十六条对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：
宋妍霏张一山同游
1. 确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；
2. 测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：
100 （K2）100 100 基准价格V b = V s×——×——×——×——
（K1）100 （K3）（K4）V s为可比实例价格；
K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；
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