【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2020.06.22
【案件字号】(2020)鲁01民终5577号
【审理程序】二审
【审理法官】孙红岩许海涛何菊红
【审理法官】孙红岩许海涛何菊红
【文书类型】判决书
【当事人】李慧;山东中宸物业发展有限公司
【当事人】李慧山东中宸物业发展有限公司
【当事人-个人】李慧
【当事人-公司】在atm机上倒着输入密码会报警吗>霍死亡全过程山东中宸物业发展有限公司
【代理律师/律所】薛山山东高桥律师事务所
【代理律师/律所】薛山山东高桥律师事务所
【代理律师】薛山
【代理律所】山东高桥律师事务所
利威尔【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】李慧
【被告】山东中宸物业发展有限公司
【本院观点】照片内容显示的是小区部分现状，本院对其真实性予以采信。该验收单是接收房屋时业主对房屋存在的问题进行的反馈，本院对其真实性予以采信。中宸物业公司作为涉案小区的物业服务企业，与李慧签订的《物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金证据不足关联性质证诉讼请求维持原判执行
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【本院查明】另查明，2017年6月26日，山东彼得物业管理有限责任公司变更名称为山东中宸物业发展有限公司。
【本院认为】本院认为，中宸物业公司作为涉案小区的物业服务企业，与李慧签订的《物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。中宸物业公司
对涉案小区提供了相关物业服务义务，李慧也事实上享受了中宸物业公司提供的物业服务。李慧作为涉诉房屋的业主，应当支付物业服务费。 《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……"因此，业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务，而且是基于法律规定的法定义务。由于业主对于小区物业享有建筑物区分所有权，小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担。业主不按时交纳物业服务费用，一方面违反物业服务合同的约定，侵害物业服务企业的权利；另一方面违反业主的法定义务，侵害其他业主的合法权益。 根据李慧提交的照片内容可以证明中宸物业公司在物业服务方面存在瑕疵，但该瑕疵是否造成物业管理区域内的公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，李慧提交的证据不足以使本院作出以上认定，故李慧应按照约定交纳物业服务费。一审判决驳回中宸物业公司要求李慧支付违约金的诉讼请求，也是基于对中宸物业公司存在服务瑕疵的考虑。故李慧主张不予缴纳涉案期间的物业服务费，没有法律依据，本院不予支持。根据双方签订的《物业管理服务协议》的约定，一审判决李慧支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业费4459元（1.7元/平方米×109.29平方米×24个月）并无不当。 李慧主张的墙面裂缝的问题系房屋买卖
法律关系，与本案不属于同一法律关系，李慧以此为由不缴纳物业费没有法律依据，本院不予支持。 关于李慧主张物业服务协议中物业公司的名称与本案被上诉人名称不一致的问题，一审中已查明：2017年6月26日，山东彼得物业管理有限责任公司变更为山东中宸物业发展有限公司。李慧主张中宸物业公司无权主张物业费的理由，本院不予支持。 关于李慧主张的一审未收到传票的问题，李慧认可其电话为13某某某某某8506，家庭住址为历城区东都尚城某某某某，一审按照上述地址及电话向李慧邮寄送达传票等法律文书，邮件退回批条显示拒收，后一审公告送达了法律文书，一审送达程序并无不当。 综上所述，李慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李慧负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-25 02:46:55
【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年12月28日，中宸物业公司(原名山东彼得物业管理有限责任公司)与李慧签订《物业管理服务协议》(住宅)一份，双方就物业管理服务
达成如下协议：“：......第四条物业管理服务费用(不包括房屋共用部分共用设施设备维修、更新、改造的费用)(一)李慧交纳费用时间：接到入住通知书上标注的交房日期起计费；(二)物业费用及收取方式：按照济南市物价局及《前期物业服务合同》相关规定，根据房屋建筑面积，本小区物业费定为：住宅2.365元/平方米，商业3.5元/平方米；前三年住宅物业服务费暂定为1.7元/平方米，商业3.0元/平方米，后续物业费根据同期市场价格进行相应调整；(三)物业费收取方式：中宸物业公司采取预收方式，预收时间为半年；李慧应于每年6月30日与12月30日前交齐；…..第九条违约责任......(四)李慧违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中宸物业公司有权采取必要的方式予以制裁，有权要求李慧补交所欠费用，并从逾期之日起，以所欠费用金额为基数，按每天3%o计收违约金。"中宸物业公司提交的物业管理服务协议显示李慧购买的济南市历城区东都尚城2号楼2单元1001室面积为109.29平方米。李慧已交至2016年12月31日前的物业费，尚欠自2017年1月1日2018年12月31日期间的物业费4459元(1.7元/平方米×109.29平方米×24个月)。 中宸物业公司提供《二次供水检测报告》、《电梯定期检验报告》、《消防设施维护保养报告书》，拟证实该公司已经为东都尚城的业主提供了公共物业服务。
【一审法院认为】一审法院认为，中宸物业公司与李慧签订的物业管理服务协议系当事人
双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。中宸物业公司已经提供了相应物业服务，李慧未提交有效证据证实该物业公司提供的物业服务不到位，即使存在不足之处，李慧等业主可以要求物业公司改正，但不能依此拒付物业服务费。李慧经一审法院合法传唤未到庭，视为放弃举证质证的权利，对此应承担对其不利的法律后果。中宸物业公司要求李慧支付自2017年1月1日至2018年12月31日前的物业服务费4459元，于法有据，一审法院予以支持。根据一审法院在其他案件中审理查明的情况，中宸物业公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，但属于一般瑕疵，并未严重影响到业主的正常生活，故对中宸物业公司要求李慧支付滞纳金的请求一审法院不予支持。因本案未产生公告费，关于中宸物业公司要求李慧支付公告费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、李慧于本判决生效之日起十日内支付山东中宸物业发展有限公司物业管理费4459元(2017年1月1日-2018年12月31日，1.7元/平方米x109.29平方米x24个月)。二、驳回山东中宸物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付
迟延履行期间的利息。案件受理费50元，由山东中宸物业发展有限公司负担17元，李慧负担33元。 二审中，李慧提交证据一：照片打印件，证明中宸物业公司在提供物业服务时存在重大瑕疵。中宸物业公司对证据的关联性不予认可。本院认为，照片内容显示的是小区部分现状，本院对其真实性予以采信。李慧提交证据二：东都尚城房屋验收单，证明房屋墙面开裂，应由中宸物业公司负责维修。中宸物业公司对证据的真实性不予认可。本院认为，该验收单是接收房屋时业主对房屋存在的问题进行的反馈，本院对其真实性予以采信。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
孟美岐发长文告别火箭少女【二审上诉人诉称】李慧上诉请求：1.请求撤销（2019）鲁0112民初5858号民事判决，支持李慧的请求；2.诉讼费用由中宸物业公司承担。事实与理由：1.未收到一审法院的开庭传票，李慧没有参加诉讼。2.李慧的房屋墙面有巨大裂缝，造成了四、五千元的损失，中宸物业公司没有予以处理。3.小区管理混乱，没有车棚，致使自行车堵在单元门口。4.小区没有游乐设施及健身设施。5.中宸物业公司服务不到位，消防通道被私家车占用，小区没有充电桩，业主在楼道充电，存在安全隐患。 关于李慧主张物业服务协议中物业公司的名称与本案被上诉人名称不一致的问题，一审中已查明：2017年6月26日，山东彼得物业管理有限责任公司变更为山东中宸物业发展有限公司。李慧主张中宸物业公司无权主张
物业费的理由，本院不予支持。 综上所述，李慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
李慧与山东中宸物业发展有限公司物业服务合同纠纷二审5577李慧物业服务合同判决书
山东省济南市中级人民法院
民事判决书
(2020)鲁01民终5577号
当事人 上诉人（原审被告）：李慧。
被上诉人（原审原告）：山东中宸物业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人：赵民，执行董事。
中美混血小帅哥alex 委托诉讼代理人：薛山，山东高桥律师事务所律师。
审理经过 上诉人李慧因与被上诉人山东中宸物业发展有限公司（以下简称中宸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 李慧上诉请求：1.请求撤销（2019）鲁0112民初5858号民事判决，支持李慧的请求；2.诉讼费用由中宸物业公司承担。事实与理由：1.未收到一审法院的开庭传票，李慧没有参加诉讼。2.李慧的房屋墙面有巨大裂缝，造成了四、五千元的损失，中宸物业公司没有予以处理。3.小区管理混乱，没有车棚，致使自行车堵在单元门口。4.小区没有游乐设施及健身设施。5.中宸物业公司服务不到位，消防通道被私家车占用，小区没有充电桩，业主在楼道充电，存在安全隐患。
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