王宸、赵得正房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院 
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院 
【审结日期】2021.12.28 
【案件字号】(2021)青01民终2266号 
【审理程序】宁德中考成绩查询二审 
【审理法官】张敏娟    韩雪梅    李娟 
【审理法官】张敏娟    韩雪梅    李娟 
【文书类型】判决书 
【当事人】王宸;赵得正;青海富利房地产营销策划有限公司 
【当事人】王宸赵得正青海富利房地产营销策划有限公司 
【当事人-个人】王宸赵得正 
【当事人-公司】青海富利房地产营销策划有限公司 
【代理律师/律所】侯国祥甘肃瑞明律师事务所;星第青海君剑律师事务所 
【代理律师/律所】侯国祥甘肃瑞明律师事务所星第青海君剑律师事务所 
【代理律师】侯国祥星第 
【代理律所】甘肃瑞明律师事务所青海君剑律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判二审改判 
【原告】傅艺伟老公王宸;青海富利房地产营销策划有限公司 
【被告】赵得正 
【本院观点】2021年1月19日赵得正与王宸签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，王宸从开发商处购买的房屋虽然至今未取得涉案不动产房屋的权属证书，但双方签订合同的行为是债权行为，不直接发生物权转移的效果，一审法院认定买卖合同无效的判决结果不当。 
【权责关键词】小s 黄子佼 曾宝仪无效撤销代理违约金过错支付违约金合同约定第三人新证据诉讼请求维持原判折价 
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【本院认为】本院认为，2021年1月19日赵得正与王宸签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，王宸从开发商处购买的房屋虽然至今未取得涉案不动产房屋的权属证书，但双方签订合同的行为是债权行为，不直接发生物权转移的效果，一审法院认定买卖合同无效的判决结果不当。本案中，王宸至今未取得涉案不动产房屋的权属证书，也无法按合同约定的时间办理相关手续，使得赵得正与其签订合同的目的不能实现，故赵得正要求解除
军师联盟 甄宓合同的诉讼请求应予支持。对于合同的解除双方均有过错，一审判决王宸应将以更名方式买卖房屋取得的更名费20000元、购房定金50000元向赵得正予以返还并无不当。鉴于王宸至今未取得涉案不动产房屋的权属证书，赵得正也另行购房，王宸以双方签订的房屋买卖合同有效，要求继续履行合同的上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 
【裁判结果】一、维持西宁市城西区人民法院(2020)青0104民初3315号民事判决第一项、第二项，即王宸于本判决生效之日起五日内向赵得正返还更名费20000元；第三人青海富利房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内向赵得正返还购房定金50000元；驳回赵得正的其他诉讼请求；    二、撤销西宁市城西区人民法院(2020)青0104民初3315号民事判决第三项；    三、解除赵得正、王宸签订的《房屋买卖合同》；    四、驳回赵得正的其他诉讼请求。    如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    本案一审案件受理费1410元，由赵得正负担627元，由王宸负担783元；二审案件受理费2820元由王宸负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-15 22:54:59 
【一审法院查明】原判认定，1.2021年1月19日赵得正(乙方)与王宸(甲方)的代理人王玉红签订《房屋买卖合同》，约定由赵得正购买王宸所有的位于西宁市城西区文苑大街35号2号楼2单元2262室房屋，房屋总价款为1640000元，全款付款，在合同签订时赵得正向王宸支付房屋交易定金50000元，双方各自承担办理房屋权属过户登记所需缴纳税费；并约定房屋权属过户前的违约责任为：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日起过二十日仍未履约的，守约方可解除本合同；双方任何一方违约导致合同解除或无法继续履行的，守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按合同约定的成交价的20％主张违约金；守约方有权要求违约方支付因主张前述两项任一违约责任所产生的费用(包括但不限于律师代理费、诉讼费、保全费、评估费)。    双方在该房屋买卖合同中以“补充协议”形式还约定：①该房屋交易流程为合同更名流程，签订合同当日赵得正支付交易定金50000元(由第三人代收，在更名撤案当日结算于王宸)，赵得正于2021年4月30日前撤案当日一次性支付房款1640000元(包含定金)，王宸于2021年3月5日前交房给赵得正使用并结清交房前产生的物业费、暖气费、水电费；②房屋出售总成交价1640000元其中包含王宸更名至赵得正名下所产生的更名费，双方的居间服务费
自行承担；③更名手续由王宸负责办理，由此产生的费用由王宸承担，第三人协同；④双方约定违约金为320000元；⑤双方需配合第三人办理后期手续，如无法履行，产生的后果均由当事人承担。    2.2021年3月15日赵得正(乙方)与王宸(甲方)、第三人工作人员签订《房屋买卖补充合同》，约定将上述《房屋买卖合同》中“补充协议”第三条变更为：合同变更手续事宜由王宸及第三人协同办理，因此产生费用王宸承担20000元，多出部分由第三人承担。    3.2021年2月8日赵得正通过银行转账形式向王宸转款20000元，各方当事人均陈述该款项为涉案房屋更名费，约定先由赵得正向王宸支付，后从房款中予以扣减。    4．上述房屋买卖合同签订当日，赵得正、王宸代理人及青海富利房地产营销策划有限公司第四分公司签订《代收定金协议书》约定：赵得正应向王宸支付的房屋交易定金50000元由交易服务方代收保管，赵得正将定金转入交易服务方指定账户后即视为王宸收讫，更名撤案当日支付于王宸。同日赵得正通过银行转账形式向青海富利房地产营销策划有限公司第四分公司支付购房定金50000元，该第四分公司出具《收据》一份。青海富利房地产营销策划有限公司对上述事实均不持异议。    5．各方当事人均陈述，王宸于2021年3月15日将涉案房屋交付与赵得正，赵得正于2021年4月初将涉案房屋退还赵得正。王宸陈述涉案房屋至今未取得不动产权属证。 
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【一审法院认为】原审法院认为，王宸自涉案房屋买卖合同签订之日至今并未取得涉案不动产房屋的权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得进行转让”的规定，王宸在未取得不动产权证书的情况下买卖涉案房屋，违反上述行政法规的强制性规定。因强制性规定有效力性强制规定和管理性强制规定之分，违反效力性强制规定的应当认定为合同无效，违反管理性强制规定的应当根据具体情形认定其效力，而一般涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的、交易标的禁止买卖的、违反特许经营规定的、交易方式严重违法的等应认定为效力性强制规定，本案中《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得进行转让”的规定涉及市场秩序，故应认定为效力性强制规定。王宸与赵得正共同协商以更名方式买卖房屋的行为违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的规定，赵得正、王宸以更名方式签订的《房屋买卖合同》无效。在双方更名方式买卖房屋行为无效的情况下，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的
乔任梁 王思聪损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，王宸应将以更名方式买卖房屋取得的更名费20000元、购房定金50000元向赵得正予以返还；因赵得正、王宸协商将购房定金交由第三人代收保管，为减少不必要的诉累，赵得正交纳的购房定金由第三人向赵得正返还。因双方系协商以更名方式买卖涉案房屋，故对《房屋买卖合同》的无效均存在主观过错，应各自承担相应的责任，对赵得正主张双倍返还定金、支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，为保护当事人权益，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、王宸于本判决生效之日起五日内向赵得正返还更名费20000元；二、青海富利房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内向赵得正返还购房定金50000元；三、驳回赵得正的其他诉讼请求。诉讼费已减半收取1410元，由赵得正负担627元，由王宸负担783元。    二审中，当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。