【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审理法院】市场营销专业的课程山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2021.05.25
【案件字号】(2021)鲁01民终4380号
【审理程序】二审
【审理法官】焦玉兴
【审理法官】焦玉兴
【文书类型】判决书
【当事人】济南俊汇置业有限公司;赵艳红
【当事人】济南俊汇置业有限公司赵艳红
【当事人-个人】赵艳红
【当事人-公司】济南俊汇置业有限公司
【代理律师/律所】陈庆强山东宸合宸律师事务所
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学生会面试问题大全及答案大全【代理律师】陈庆强
【代理律所】山东宸合宸律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】济南俊汇置业有限公司
【被告】赵艳红
【本院观点】本案的争议焦点为：一、赵艳红、俊汇公司签订的《恒大悦庭商品房认购书》(以下简称认购书)应否解除；二、如果解除，损失赔偿的标准如何确定。
【权责关键词】撤销代理实际履行违约金过错第三人证据交换质证诉讼请求维持原判
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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
赵丽颖冯绍峰牵手逛街【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：一、赵艳红、俊汇公司签订的《恒大悦庭商品房认购书》(以下简称认购书)应否解除；二、如果解除，损失赔偿的标准如何确定。 关于第一个争议焦点问题。赵艳红、俊汇公司签订的认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当依约履行各自义务。首先，赵艳红依约履行了付款义务，达到签订商品房买卖合同(以下简称合同)的条件，并多次向俊汇公司发出签订合同的意思表示，俊汇公司均未与赵艳红签订合同，俊汇公司未提供有效证据证实其存在合理抗辩事由，合同未签订过错在俊汇公司。其次，关于涉案房屋为居
毕畅是毕福剑女儿住式公寓的事实，俊汇公司称赵艳红在签订认购书前对该情况早已知晓，赵艳红对此不予认可，俊汇公司提供的《济南恒大悦庭特殊楼层温馨提示》虽有赵艳红签字，但签字时间在双方签订认购书之后，认购书中明确勾选的方式为住宅，居住式公寓与住宅有本质区别，直接影响购买人的居住权益，俊汇公司应尽到及时、明确的提示说明义务，因此俊汇公司履行该项义务有瑕疵。双方签订的认购书系预约合同，不能强制缔结本约，未能签订正式的合同过错在俊汇公司，赵艳红主张解除双方签订的认购书，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 关于第二个焦点问题。本案认购书中虽没有约定违约金或损失赔偿额的计算方法，但合同解除过错在俊汇公司，赵艳红主张资金占用期间的利息损失应予支持，结合双方认购书解除的原因、认购书履行情况及当事人的过错程度，一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算并无不当，本院予以维持。关于利息起算的时间点问题，案涉房屋系赵艳红从由晓明处更名购买并签订了具结书，后俊汇公司与赵艳红签订了新的认购书。由晓明已将自己在合同中的权利和义务一并转让给赵艳红，赵艳红可以主张资金占用期间利息损失的起点应当从由晓明第一次付款时起算，一审法院判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，俊汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22438元，由上诉人济南俊汇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
程媛媛 李兆会【更新时间】2022-08-25 00:56:20
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年9月28日，甲方(出卖人)俊汇公司与乙方(买受人)由晓明签订《恒大悦庭商品房认购书》，编号：0003892，约定：乙方自愿依下列条件向俊汇公司认购济南恒大悦庭X室，该商品房的规划用途为【住宅】。该商品房建筑面积共129.32㎡，其中，套内建筑面积97.96㎡。按建筑面积计算，单价为14844.38元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为19596.52元/㎡，总金额为人民币1919675元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元作为定金(定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款)，俊汇公司在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择分期付款方式付款：乙方须于2017年10月2日前支付首期房款267951元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》；于2018年3月28日前付清287951元；于2018年9月28日前付清383935元；于2019年3月28日前付清383935元；于2019年9月28日前付清575908元。2017年9月28日，由晓明向俊汇公司支付2万元定金，同年10月1日，由晓明向俊汇公司支付267951元，俊汇
李谷一简历及个人资料公司出具收据一张，证明收由晓明款项287951元(含定金2万元)。2018年3月28日，俊汇公司收到由晓明购房款287951元。2018年6月29日，赵艳红与由晓明签订《房屋买卖合同》，约定：由晓明自愿出售位于济南市历城区恒大悦庭25-2-603室房产。成交价格：180万元整。赵艳红于2018年6月29日前将120万元存入由晓明指定账户恒大城售楼处账户，剩余房款于2018年8月31日前将60万元存入由晓明指定账户。由晓明承诺收到房屋全款后在售楼处免费将该房产认购书姓名更改为赵艳红。当日，赵艳红以由晓明的名义向俊汇公司支付购房款120万元，由晓明在POS签购单上签字向俊汇公司支付3356元。俊汇公司向由晓明出具收据一张，证明收到由晓明购房款1343773元，注明含优惠金额。赵艳红、俊汇公司均认可优惠金额为140417元。2018年9月9日，具结人由晓明、赵艳红签字确认具结书(转名)，载明：由于由晓明本人原因，自愿退出对案涉房产的购买，由赵艳红认购该房产，并与俊汇公司签署《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》以及办理该房产的购房相关手续。由晓明对已交房款不向俊汇公司提出任何主张，剩余房款由赵艳红负责交纳。俊汇公司为由晓明、赵艳红办理了更名手续。甲方(出卖人)俊汇公司与乙方(买受人)赵艳红签订了《恒大悦庭商品房认购书》，编号：0004983，该认购书约定的内容与前述认购书一致。2018年9月24日，俊汇公司向赵艳红
出具收据，收款方：俊汇公司，付款方：赵艳红，不动产项目名称：济南恒大城X，金额：1919675元。赵艳红提交俊汇公司置业顾问李晖名片一张以及其丈夫张树鹏与李晖通话录音，证明张树鹏于2018年6月26日、2018年11月11日、2018年11月18日、2018年12月24日与李晖通话、李晖承诺可以网签以及之后拖延网签等内容。其中，2018年6月26日录音内容显示，张树鹏问：“什么时候可以网签？”另一方回答：“正常你全款之后网签没问题的，网签很快就能网签下来，你只要更了名的恒大以后就可以直接系统里就有你的名字了。”张树鹏问：“现在目前的话这五证都全了了吗？”另一方回答：不全网签不了啊。你这栋楼上很多人都网签了。2018年11月11日录音内容显示，张树鹏问：“你好李老师，最近忙吗？”另一方回答：“还可以啊。”张问：“我们那个房子什么时候网签啊？”答：“网签，你得等了，因为在你前面排队的人还特别的多。我们去年的有的都还没开始网签，现在济南市限购，限购限签现在这个小区，你知道恒大城有多少业主吗，没有网签的有多少业主吗？我们光三期就六栋”。2018年12月24日录音内容显示，张树鹏：“你好，李老师。”。另一方回答：“你好。”张：“我家里遇到一点困难，想着吧这个房子退掉的话怎么走这个流程？”答：“可以走法律程序。”张：“怎么还走法律程序呢？”答：“正常是不能退的呀。”问：“不是，怎么我这个还没网签呢？怎么不能退呢？”答：“这跟网签和没网签没关系
对吧？”张：“咱恒大不是有无理由退房吗？”答：“我上次不是跟您说过了吗？您属于是买了别人的房子，你不是说直接在恒大买的房子。交全款的话是以由晓明的名义交的全款，由晓明全款之后，恒大有个更名的政策才会给他更名。”。俊汇公司认可李晖曾是该公司员工，已离职，对录音内容未予确认。赵艳红提交其丈夫张树鹏与12345热线人员于2020年2月26日通话录音，拟证明济南市建委主管部门经查询后电话告知张树鹏，俊汇公司所出售的案涉房屋曾因监管资金不到位导致被限制网签，但自2017年8月8日以后就完全具备了重新办理网签的条件，俊汇公司无正当理由主观上恶意拒绝与赵艳红签署正式商品房买卖合同，构成根本违约。俊汇公司质证意见为，如果该通话中确系建委工作人员，在该通话中可以看出，涉案楼栋在2017年8月8日以后就能网签，在赵艳红已经交清房款的情况下，如果其按时进行了房查(购房人提供身份证、户口本至济南市房管局查询购房人名下房屋情况，生成网签号码，根据该号码进行网签。一般情况下，房查由开发商集中办理)，俊汇公司不会拒绝与其网签。
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