（一）业主与业主委员会之间纠纷概述cs1.6如何加机器人
业主是小区物业的所有权人，也是物业法律关系中最终的权利义务承担者。由全体业主组成的业主大会是事关业主利益的最高决策机构，而业主委员会是执行业主大会决策的代表机关，它从业主中选举产生，其职责和使命是维护全体业主的利益。实践中，业主与业主委员会之间的争议主要表现为业主不服从业主委员会作出的决定，以及业主委员会不正当行使权力或怠于行使权力所引发的纠纷。
如果业主委员会所作的决定，属于其权限范围或者取得业主大会同意，则对全体业主均有约束力，持不同意见的业主应从小区公共利益以及自律合作的精神出发，予以遵守和服从。但占小区半数以上业主否决业主委员会的决定的，该业主委员会的决定则不发生效力。
如果业主委员会超越其权力范围，擅自处分小区物业和小区业主的重要事项，比如未经业主大会表决通过，擅自提起诉讼、擅自决定动用物业维修基金、擅自决定聘用或解聘物业管理公司，此类决定应属无效，由此给全体业主造成损失，且该损失是因部分业主委员会委员的故意或重大过错造成的，则应由直接责任人承担赔偿责任。对于业主委员会拒不主持召开业主大会等不作为行为，业主可向居民委员会或有关行政主管部门反映，由相关部门督促业主委员会整改或组织进行业主委员会改选。
（二）业主与业主委员会之间纠纷调解处理的原则
1.在维护业主权利与尊重业主委员会自治中寻求方案
业主委员会从组织到运作的所有目的，是为了业主生活、居住、工作的方便和舒适。因此，业主因业主委员会侵犯其合法权益而主张权利的，在调解处理中应给予业主权益以切实的保护。同时又要认识到，物业管理不可避免会发生所有权和管理权相分离的情形，在强调业主自治的同时，应当把握物业管理作为现代居住管理模式蕴含的意义，不能单纯强调业主所有权的排他性而忽略了物业小区统一管理的协调性和效益性。具体而言，就是个别业主应当服从业主委员会、物业公司为公共利益、秩序和安全需要所作出的决定。由于此类纠纷大多都是小区业主内部事务的纠纷，因此调解处理时应兼顾双方权利，提出折中方案，以有效地解决纠纷。
2.争取行政支持，促使业主委员会正确履行职责
北方冬季取暖在调解处理因业主委员会不召开业主大会、不履行职责、部分业主要求其履职而产生的纠纷时，应明确业主委员会不履行职责的实质，是业主委员会委员不履行职责，是一种带有具体人的因素的不作为。此时，应积极争取房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会等机关和组织的支持和帮助，由其出面进行调解处理。具体步骤可参照《上海市住宅物业管理规定》的有关内容，即首先应向房地产行政主管部门报告，由其责令业主委员会限期改正；如业主委员会仍未履行的，告知业主要求房地产行政主管部门和街道办事处组织业主推荐产生召开业主大会的筹备组成员，该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。
（三）有关业主与业主委员会之间关系的法律规定
中华人民共和国物权法（节录）
（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过自2007年10月1日起施行）
……
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
……
物业管理条例（节录）
(2003年6月8日国务院颁布自2003年9月1日起施行2007年8月26日国务院修订自2007年10月1日起施行)
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第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
范冰冰男友李治廷业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称“专项维修资金”）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
学习心理（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
神雕之帝王再生（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
……
上海市住宅物业管理规定（节录）
（2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过自2004年11月1日起施行）
……
第二章业主及业主大会
第五条新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
第六条业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。
业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。
区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）成员。
筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。
第九条业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一
沙葱票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十条业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。
第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。
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