【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审结日期】2022.04.08
【案件字号】(2021)陕01民终23982号
【审理程序】二审 东北酸菜的做法
【审理法官】王吉利任蕾蒋瑜
【审理法官】王吉利任蕾蒋瑜
【文书类型】判决书
【当事人】张维波;西安润银房地产开发有限公司;招商银行股份有限公司西安分行
【当事人】怎样去除室内异味张维波西安润银房地产开发有限公司招商银行股份有限公司西安分行
【当事人-个人】张维波
【当事人-公司】西安润银房地产开发有限公司招商银行股份有限公司西安分行
王志飞与张歆艺【代理律师/律所】张璇上海市汇业(西安)律师事务所
【代理律师/律所】张璇上海市汇业(西安)律师事务所
【代理律师】张璇
【代理律所】上海市汇业(西安)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】张维波
【被告】西安润银房地产开发有限公司;招商银行股份有限公司西安分行
【本院观点】本案中张维波上诉表示其对一审判决第一、二、三、四项服判，仅对一审判决第五项存在异议，请求判令润银公司支付张维波逾期交房违约金132341元(以购房款485655元为基数，按日万分之五计算，自2019年11月1日起至判决生效日止，暂计至2021年4月28日)。
【权责关键词】无效催告撤销违约金恢复原状支付违约金合同约定新证据诉讼请求迟延履行金
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【本院查明】本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且均表示对一审判决查明事实无异议。结合当事人陈述、举证等情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。
【本院认为】本院认为，本案中张维波上诉表示其对一审判决第一、二、三、四项服判，
仅对一审判决第五项存在异议，请求判令润银公司支付张维波逾期交房违约金132341元(以购房款485655元为基数，按日万分之五计算，自2019年11月1日起至判决生效日止，暂计至2021年4月28日)。二审中，润银公司、招行西安分行也表示要求维持一审判决。因此，对一审判决第一、二、三、四项予以维持。关于张维波主张润银公司按照所购商品房价款日万分之五计算支付违约金能否成立一节。本案中，2018年，张维波与润银公司签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定，出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同(预售)》第十二条逾期交付责任约定，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付所购商品房价款万分之0.5的违约金。2020年8月21日，张维波又与润银公司就逾期交房事宜签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定将《商品房买卖合同 》中第十二条逾期交房责任之约定变更为：“自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付所购商品房价款万分之1的违约金。”并约定将润银公司交房时间顺延，如房屋交付时点再次延误至2020年12月31日后，双方就2020年12月31日后部分的逾期违约金赔付标准另行协商。后润银公司一直未向张维波交付房屋。因此，对于张维波主张因润银公司的违约行为给张维波造成了损失，请求润银公司支付因逾期交房给张维波造成的违约金损失，
应予支持。但张维波主张按照按所购商品房价款的日万分之五计算逾期交房违约金没有合同和事实依据，经本院综合考量，应以双方合同明确约定的所购商品房价款的日万分之一计算逾期交房违约金较为适宜。一审法院认为主张逾期交房违约金的前提条件是继续履行合同无法律依据。故对一审判决第五项应予改判。 综上所述，张维波的部分上诉请求成立。对一审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持西安市雁塔区人民法院(2021)陕0113民初19046号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销西安市雁塔区人民法院(2021)陕0113民初19046号民事判决第五项； 三、西安润银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张维波支付逾期交房违约金(以购房款485655元为基数，按日万分之一计算，自2019年11月1日起至本判决生效之日止)； 四、驳回张维波的其余诉讼请求。 一审案件受理费11557元，由西安润银房地产开发有限公司承担10800元，由原告承担757元。因张维波已经预交，西安润银房地产开发有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并给付张维波。 二审案件受理费2946元，由张维波负担2146元，由西安润银房地产开发有限公司负担800元。因张维波已经预交，西安润银房地产开发有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并给付张维波。
工业分析与检验 本判决为终审判决。
【更新时间】瑞士国际酒店管理大学2022-09-23 22:42:58
【一审法院查明】一审法院查明：2018年，张维波(买受人)与润银公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》，合同登记备案号为Y18098027，由张维波购买润银公司开发的位于西安市雁塔区XX路以南、XX大道XX幢XX单元XX层XX房屋壹套，建筑面积33.82平方米，总价款485655元。第七条付款方式及期限约定，买受人应于2018年4月29日前支付首付款195655元，余款290000元买受人申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定，商品房交付应当取得建设工程竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付所购商品房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，张维波依约于2018年4月29日向润银公司支付房屋首付款195655元，并于2018年7月18日与招行西安分行(贷款人、抵押权人)、润银公司(保证人)签订《个人购房借款及担保合同》，以案涉房屋作抵押向招行西安分行申请个人购房贷款290000元。同日，张维波(抵押人)与招行西安分行(抵押权人)签订
了《西安市房地产(预购商品房)抵押合同》，约定张维波用案涉房屋作为上述290000元贷款的抵押担保。庭审中，双方均认可29万元贷款直接打至润银公司账户。因润银公司并未依约于2019年10月31日前向张维波交付案涉商品房，2020年8月21日，张维波(乙方)与润银公司(甲方)就逾期交房事宜签订《商品房买卖合同》补充协议，约定将《商品房买卖合同》中第十二条逾期交房责任之约定变更为：“自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付所购商品房价款万分之1的违约金。”并约定将润银公司交房时间顺延，如房屋交付时点再次延误至2020年12月31日后，甲乙双方就2020年12月31日后部分的逾期违约金赔付标准另行协商。但润银公司仍未按补充协议变更后的时间交付房屋，故张维波于2021年2月22日向润银公司邮寄送达《催告函》，催促润银公司于一个月内交付符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋，若润银公司仍不能在此期限内交房，张维波将依法解除《商品房买卖合同》及补充协议，届时润银公司应当向张维波返还购房款、依法支付利息、承担逾期交房违约金、赔偿给张维波造成的全部经济损失。该催告函已于2021年2月23日润银公司签收。庭审中，润银公司称案涉房屋因未取得竣工备案证，目前尚不具备交付条件。因案涉房屋已经办理网签备案手续，张维波称依据法定解除权要求解除合同后，同意配合办理解押及解除网签手续。另查，招行西安分行庭
后到庭称，对于张维波针对其的诉求其均不同意，不同意解除《个人购房借款合同及担保合同》，并提交张维波还贷明细，载明张维波自2018年9月8日开始偿还案涉房屋的按揭，截止2021年8月8日，张维波已经偿还贷款本息合计77454.22元。截止2021年8月17日，张维波剩余贷款本息共计261373.72元。
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