针对商业地产的调研总结
6 月 1 日- 1 0 日
新阳光实业集团策划部
2015年6月11日
调研目的：针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。
调研时间：2010年6月1日—3日
调研范围：昆区、青山、东河区商业及商业地产
调研对象：包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、开来购物、九星电子大楼、东河太平寺
              东方红CBD、万达广场、时代财富城、 燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城
调研主体：李金瑾
（1）本案基本情况
● 参数介绍：
规划用地 : 18000㎡ 
建设总用地 : 18000㎡     
● 用地性质：商业用地
● 地理位置：包头市稀土高新区新光东路北侧，如图所示
        位处高新区未来核心居住区，周边有中端社区日月豪庭、鹿港 小镇、地税小区、东海花园、现代城，大型超市、重点中学、      医院等正在建造中，且人口逐步增加，住宅需求量较大。
● 交通状况：131、43、29，交通状况一般，只有3条公交线路，且线路发车频率较低。
● 生活配套：周边生活配套正在逐步完善中。
（2）包头市现有代表性商业
调研信息表：
东坡茄子汪正正的老婆藤井美菜
项目名称
包百大楼
王府井大楼
为一商厦
泰富购物
荣资商厦
老鼠街购物
娜琳商厦
宝林商厦
东河太平寺
九星电子大楼
位置/商圈
包百商圈
包百商圈
包百商圈
包百商圈
包百步行街
包百步行街
娜琳商圈
娜琳商圈
火车站附近
九星商圈
行业类别
综合性百货
综合性百货
综合性百货
综合性百货
综合性百货
综合性百货
综合性百货
综合性百货
小商品批发
电子综合商场
经营面积
建面3万㎡经营2.8万㎡
建面2.7万，经营2.3万平
建面1.8万平，经营1.25万平
建面5.5千平经营4.8千平
建2.8万平经面2.7万平米
建6500平经面5500平米
经面2万平米
建面6千平经面4500平米
建面6000平经面4500平
40000平米
qq登陆异常商家数量
1-4楼215家
410家
144家
225家
370家
231家
400家
160家
160家
1200家
仓库情况
统一仓储
统一仓储
统一仓储
无
无
无
无
无
无
5楼为仓储
租金价格
扣点，珠宝8%，其他20-23%
珠宝8%；服装20%至25%；
租金均价160元+2%物管费用
1、2楼租120元/m2/月；2、3楼27%扣点；
2、3楼均价160元，4、5楼20元/
负一、三层租价24元，1.2层70元、
20-30平租价4万-5万
均170元/平包物管、税
400-800元/月/柜台
开业时间
1959年
2002年
2003年
2007年
2000年
2006年
开业已18年
2000年
1995年
2006年
业态 布局
1F
45家，珠宝名品，70-90平
80家珠宝、箱包、女鞋70-90平
37家化妆品黄金珠宝70-90平
整体休闲品牌为主，一到3楼均60家，四楼45家，面积集中与70-90平之间
60家黄金珠宝、美容民族服饰70-90
51家饰品化妆品，30-50平
120家包、鞋、家电、饰品15-20平
70家女装内衣男装30-40平
1区100家综合小商品零售50平
500家国美、电脑、手机、数码
2F
60家，内衣饰品彩妆45-50平
120家女装内衣箱包35-40平
40家，男装、箱包35-80平
80家男装、箱包35-40平
80家休闲、男装，10-30平
80家女装羊绒内衣20-30平
90家女装羽绒服20-30平
2区鞋类批发零售50平
600家，音像、电子产品
3F
60家，鞋、少淑装、休闲装45-50平
120家休闲、饰品、美容院35-40平
47家，少淑女装饰品35-40平
60家床品、居家、饰品35-40平
80家摄影美发女装10-30平
80家男装、休闲、20-30平
无
31家家具100-300平
4F
50家男装绒衫70-90平
90家男装绒衫35-40平
19家毛衫、内衣貂皮70-90平
50家青少年服饰、羽绒服70-90平
无
100家童装、羽绒服30平
无
43家家具100-300平
负1F
包百超市
无
无
无
负一层与5层为儿童服饰餐饮区80家，70-90平
20家，鞋，90150
40家布艺美食30平
无
经营档次
中高档
中高档
中档
中档
中档
中低档
中高档
中低档
曾轶可新歌低挡
中档
底店业态
休闲、女装、珠宝
休闲女装
中国银行快餐
快餐、休闲服饰
快餐、休闲服饰
休闲
品牌店
KFC休闲服饰
餐饮音像办公
餐饮
经管模式
统一经管、扣点
统一经管、扣点
统一经管，收2%管理费广告
分层管理
按销售额2%扣除物管费用
统一管理自主经营
统一管理自主经营
统一管理自主经营
市内零售商商、周边县零售商
自主经营统一管理
主要客源
呼包鄂
呼包鄂
市内及近郊客户
呼包鄂
市内及近郊客户
青年消费体
青山东河人
青山东河人
包头市
赢利点
1. 包头市经营时间比较长的百货商场
1. 自身商场品牌的拉动
短信提示音
地理位置优越
休闲品牌为核心
1. 商场赢利点主要为1-3楼的摊位、沿商场底店租金
1. 定位以青少年个性服饰为主
费用含在租金里，另收二次用电费
地理位置优越
以走量为赢利点
1、 产品全面、价格适中
2. 扣点经营更加容易激活商家竞争意识
2. 扣点销售更加容易激活
一楼珠宝区规模较大
定位精准，差异化经营
租金价格相对于包百商圈低
在包头具有一定的品牌知名度，管理日趋完善
租金高商家流动性大
2、 二楼少年电子学习用具成为很多家庭的电子品消费之一；
3、服装、超市为商超核心支柱
3. 包头早期的高端消费场所，7年的运营，积累了大量忠实的消费客户
男装及貂皮为主要赢利点
经营档次较全，涵盖了中端、中低端产品
老客户，商家盈利水平较好
三四楼的家具以中档产品为主吸引一定的人流。