房产中介常见问题与对策
1、什么是写字楼？
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”
2、5A甲级写字楼是指？
广义：是指智能化5A ，包括OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。
狭义：A、楼盘品质：大堂挑高9.5米以上，公共区域用材用料、卫生间的洁浴是知名品牌、公共过道宽度、电梯数量、电梯品牌要求等。
B、建筑规模：超过50000㎡
C、入驻企业：上市公司、世界500强企业、知名跨国公司占比
D、物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理
E、交通便利：拥有两条城市主干道及以上
F、开发商背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
3、物业六大行是哪些？
世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯、高力国际、高纬环球
4、物业费一般包含哪些内容？
公共区域的用水、用电等耗材；公共区域的保安、保洁；中央空调的使用费；公共区域的日常维护等所产生的费用。
5、房地产的概念？
房地产是指土地上的建筑物、构筑物。
6、土地按照权属分为？
国有土地和集体土地。
7、获得土地的方式有哪些？
划拨和出让（前者指政府支持地方建设或者投资项目进行的协议划拨；或者需要缴纳一定的土地出让金通过招标拍卖方式获得）。
8、房地产的九大特征是指？
供给有限、流动性差、易受限制、寿命长久、价值量大、增值保值、独一无二、相互影响、不可移动
9、房地产所有权指？
占有权、使用权、收益权、处分权
10、常见土地使用年限？
居住用地：70年；工业用地：50年；商业用地：40年；教育用地：50年；加油站、加气站20年
11、房地产市场分类？公函格式
一级市场：土地交易市场；二级市场：增量房市场（一手房）；三级市场：存量房市场（二手房）
12、五证两书指的是？
国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证、质量保证书、使用说明书
13、我司业务流程是怎样？
租赁：资源开发、勘察、委托、推广、配对、带看、磋商、签订合同（收取佣金）、物业交接、后续服务
买卖：资源开发、勘察、委托、推广、配对、带看、磋商、签订合同（收取佣金）、贷款、过户、物业交接、后续服务
14、佣金收取的标准怎样？
租赁：房东、客户各一个月（相当于首月租金）；买卖：房东、客户各2%（成交价的）
15、优质房源的四大条件
交易条件成熟、有效服务范围、附加值高、业主配合
16、租赁物业10大要素
楼盘名称楼层房号、面积、价格、付款方式、签约年限、递增、免租期、装修情况、佣金、看房方式
17、买卖物业12大要素
兵马俑资料详细楼盘名称楼层房号、面积、价格、付款方式、物业现状（是否带租约，租赁情况；是否可罗志祥 周杰伦
清场、是否有贷款）、产权人性质（个人或公司）、土地性质（商业、工业、科研等）、规划用途（办公、住宅、商铺、公寓等）、装修情况、佣金、看房方式、原交易凭证（产权证原件、不动产销售发票原件）
18、房地产二手交易的相关税费有哪些？
卖方：个人所得税（企业所得税）、增值税及附加税、土地增值税及附加、印花税
买方：契税、印花税、工本费。
19、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办?
答:向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机;如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。
20、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办?
答:商品社会里客户买卖房屋是一件很平常而又很正常的一种行业(或事情)，正如我们不能问买方:”您为何要买房”一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，您不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅，相信您买了这房今后也会飞黄腾达。
21、在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进?
答:多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。
22、客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办?
答:客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时业主来收定，分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后
收定。
23、客户交订时称付10%定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办?
答:不可以交钥匙，只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙，这是对买卖双方的负责，也避免了不必要的问题发生。
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24、客户相中某房屋，但又对该房屋离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办?
答:1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机:2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。
25、客户要求将(房间内)渗水的部分修补好再交订，怎么办?
答:1、与原业主协商，把渗水部分修缮好:2、说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该房屋卖到目前这样的价格,业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样的价了。
26、客户问:这房我较满意，现交定金可以，但我老公(老婆)看后不满意，我要退定，行不
行?
答:1、首先告诉他/她，这样是不可以的。定金的含义就是交定这刻起所卖或所租房屋被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了”定”字的意义。2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退。如果您对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定您能买到，请您仔细考虑。
27、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售或出租此房，怎么办?
答:1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理。从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的;2、寻报纸广告出相同楼盘的最低价，与业主谈价，人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值;3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担。
28、收订后，有其它客户出高价，怎么办?
答:1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨“诚信”产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户，给他介绍其他房屋这是很容易做到的。这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢?
29、业主往往在过户的同时一定要收到全款，条件达不到业主就不卖了，这时候该怎么处理?
答:1、业主的这种条件是绝对不可能做到的。现实中的“过户”，只不过是将《现售买卖合同》，三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户，出税单五个工作日后产权才可做变更登记，如果有查封等限制转让的因素，将给公司造成巨大风险:2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了;3、万不得已建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户、业主均能接受。
30、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办?
答:1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业业主不可能退，定金的含义就是交定这刻起所卖房屋被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。2、签署合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。
31由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖段时间过户，怎么办?
答:关键在于我们能否按客户需求，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求，因为只有这样，才能使该交易圆满完成。否则，只有依约而行。
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32、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱，怎么办?
答:1、购、售委托书明文规定，房屋内现有装修和设施、设备不得拆除或附送房屋内现有家私家电等，如果交房时与合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除部分作为客户的补偿，除业主在房屋恢复所签合约时之状态。2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题时由中介公司经办人担任见证人配合处理。
33、此房风水是否不好?
答:房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语，比如座北朝南等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看您怎么说。关键是您说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的。
34、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办?
答:1、如果我公司按行文规定收取双佣，则告诉买方或租方，房屋售价可以在过户时直接向业主确定，至于其他中介公司存在着不良竞争行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。
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35、业主委托的房屋售价或租价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办?
答:1、了解出售动机、确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通，以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。3、带人看房当场谈价，出其房产的劣处。
51、转定以后，业主要求收到全款后方付锁匙，如何办理?
答:1、分两种情况:①一次性付款可以;②如按揭的，做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的账上，消除业主的防范心理。2、同客户协商，在业主收到全款后交房。
36、业主要求高额定金，怎么办?
答:1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售房屋的一种诚信的表示，虽然质押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售予他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。