【摘要】近几年来，随着我国房地产业的发展，房地产经纪业也迅速成长。总体而言，我国房地产经纪业起步晚，发展势头猛，整体行业仍在低水平的状态上运行，加上巨大的利润空间使得大量的经营者进入这个领域，高速发展的道路上不可避免的出现了诸多问题，如立法不够具体完善、经纪机构的规模较小、实力偏弱，经纪机构的无资质、无证书，经纪企业自身素质等。为此，要完善房地产经纪法规体系，制订相应管理办法，让经纪行为得到切实的保障；加强房地产经纪行业自身建设，强化自律机制；加强对经纪行为市场运作体系的研究，提高市场意识和服务意识，提高经纪人队伍素质，提升专业水准；强强联手，扩大规模，走集团化、规模化经营管理之路。
败火的食物【关键词】 房地产经纪 问题 措施 趋势
一、房地产经纪业存在的问题
作为一个新兴的行业，由于发展时间不长，在初步显示其生命力的同时，仍然存在着一些不可避免且又不容忽视的问题。目前房地产经纪行业具体存在着以下几个较为突出的问题：
（一）立法不够具体完善
我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段，相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部发布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局发布的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，许多有关方面的问题难以涵盖。
（二）经纪机构的规模较小、实力偏弱
对房地产经纪业来说，由于市场准入门槛较低，房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行业成了许多人人行的首选。据不完全统计，目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家，从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小，企业实力弱，由此造成信息和信息流通的范围极其有限，成交效率和经济效益低下。
（三）经纪机构的无资质、无证书
根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。尽管这些条件比较低，但是，目前从事房地产经纪的人员，尤其是一些小型经纪机构的从业人员，有的不仅无证从业，甚至根本没有系统地参加过相关的学习培训，有些房地产经纪机构由于无法达到要求或根本不去登记甚至借别人的《经纪人证书》蒙混过关。
宝宝奶粉品牌（四）对房地产经纪业的管理亦存在很多问题
首先，管理部门职能不清，谁都能管，谁都难管，削弱了管理力度。《经纪人管理办法》规定工商管理部门负责管理广义的经纪人，而《城市房地产中介服务管理规定》则规定房地产管理部门负责管理房地产经纪人，两者职能交叉。照理两个部门应该密切配合，但由于各自执法依据不同，导致各行其政，工商管理部门按照一般经纪人的要求核发营业执照，但对房地产经纪人和经纪机构在专业方面的规定，如资格和资质条件不予配合把关。
二、房地产经纪行业现存问题的解决措施
(一)逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规
由于我国房地产经纪人制度还不健全，难以适应房地产业发展的需要；因而建立我国房地产经纪人员职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道，制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：
1．建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；
2．建立房地产经纪人保证金制度；
3．统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；
4．经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；
5．对现行法律法规进行必要整合，使其更具针对性和可操作性。
(二)加大规模化经营力度，在组织结构上向集团化、规模化、连锁化发展刷乳胶漆
大修发动机规模是市场经济生产方式中企业的一种追求。在经济学中有一种现象称为规模收益递增，即在许多生产过程中，当你把所有投入量加倍时，你就能够以一种不同的更有效的生产方
式来经营，从而在实际上使你的产出量增加l倍以上。只有当产品的数量多得值得设置相当大的生产组织时，这些经济效果才能完全体现。规模化经营必然扩大公司的业务量，提高市场占有率，从而增强市场竞争力。
杨乃文事件(三)提高自身素质，走规范化经营之路
房地产经纪属于服务性质，没有具体产品，透明度差。加强自身行为的规范化，提高从业人员自身素质和职业道德水准，这是每一个经纪机构必须面对的迫切需要解决的问题。房地产经纪服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务，熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧；同时，还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训，以提高其综合职业技能水平。
(四)加强对房地产经纪行为的管理以及经纪机构自身建设，强化自律机制
1．加强对房地产经纪行为的管理力度和执法力度、建立房地产经纪信用档案系统、推动“诚信服务”。
2．成立和完善房地产经纪人行业协会或自律组织，接受社会或消费者投诉，惩罚经营活动中的不当行为，或者向政府相关职能提供违法活动的信息，由其进行处罚。另外，经纪自律机构可以建立网站，通过公开便利的投诉方式，达到公众监督的作用。也可以通过信用评级办法，使某些经营者的投机行为、违法行为得到惩罚。
3．行业协会或主管机构应当引导房地产经纪机构树立品牌意识或者组织自愿联合，组建连锁店或联系店，树立共同营业规范，向违法违规行为作斗争；同时使经纪组织走向规模化，最终淘汰那些信誉不好的经纪组织。
4．房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。实行统一承揽业务，统一收费营业模式，注重经纪机构共同积累，谋求长远发展。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。
由于以上问题和现象的存在，使得消费者对房地产经纪机构产生了严重的不信任感，以至对中介机构望而却步。这不仅严重损害消费者的利益，而且对房地产销售和流转造成不利的影响，最终损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益，可谓两败俱伤。如何消除消费者的信任危机，让他们放心的走进房地产经纪机构，引导房地产经纪机构的健康发展成为目
前急待解决的问题。
三、我国房地产经纪业的发展趋势
目前中国房地产行业正处于一个黄金时期，一个真正高速发展的阶段。而房地产经纪行业既是房地产市场发展的“助力器”和“催化剂”，其发展水平又是衡量整个房地产市场的“晴雨表”。因此，探索房地产经纪行业未来的发展趋势以进一步完善经纪服务体系，促进房地产市场的发展与繁荣是目前房地产市场发展面临的一个重要问题。杨颖个人资料
（一）在经营主体上，向企业化、市场化发展
由于我国房地产市场发展的特殊情况，出现了房地产市场经纪组织或脱胎于某一行政主管部门，或挂靠某一机关，名为公司(企业)，实际上则依靠背后的行政权力，而使之不仅在市场上处于特许的垄断地位，而且既是管理者又是经营者，因而导致政企不分的局面。这既与市场经济运行机制不相适应，也与经纪本身的发展相悖。所以，发展房地产市场经纪组织的关键或首要任务，是实行政企分开，使房地产经纪组织独立出来，并按照企业方式进行组建，成为独立法人的经济实体和市场竞争的主体。
（二）在经营方向上，向专业化、品牌化发展
房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有着相当的专业知识。房地产经纪行为作为这一流通领域的主要信息传递者，随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善，其重要性将日益显现，不仅开发商对经纪机构的依赖会越来越强，并在物业销售领域逐步由经纪机构垄断，而且消费者在消费时，也会因对房地产市场的信息不对称性及对房地产有关专业知识的准备不足而需要房地产经纪的服务，再加之房地产商品的特殊属性要求，从而促使房地产经纪机构进一步向专业化方向发展。
（三）在组织结构上，向集团化、规模化发展
房地产经纪作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个经纪机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产经纪机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。
然而，由于目前我国房地产经纪体系从总体来看还不成熟、不规范，与业已出现的买方市
场极不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上经纪企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型经纪企业凤毛麟角，经纪职能表现得还不太明显，还需要一个较长时期的发展过程。随着房地产市场的不断完善和房地产经纪服务的不断规范，房地产经纪将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。
（四）在经营手段上，向信息化、网络化发展
现代科学技术的发展，将促进房地产经纪技术手段得到根本改变。计算机的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产经纪信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和internet成本的降低，信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各经纪行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻中意的房产，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得有声有。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。
（五）在从业人员素质上，向综合化、多样化发展
目前经纪服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产经纪机构从业人员来源复杂的现状：
既有与房地产专业相关的如：经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如：文史类，理工农医类等专业的人员：既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历甚至低学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了经纪机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。
房地产市场呼唤素质综合化、多样化的经纪服务人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。他们是经纪行业的骨干力量，是当前亟需的人才。随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息作出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的经纪活动。
我们有理由相信，随着市场经济的发展，房地产市场的不断完善，今后一定会有越来越多的既懂专业知识，又有营销经验的房地产经纪人加入经纪行业，为房地产经纪事业的发展
贡献力量。
参考文献
[1] 周建军, 鞠方. 《论我国房地产中介服务政策法规缺陷和对策》，求索，2005.6.
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