付敏、吴琼等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
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【审理法院】四川省成都市中级人民法院 
【审理法院】四川省成都市中级人民法院 
【审结日期】2022.05.24 
非主流签名设计
【案件字号】(2022)川01民终8634号 
【审理程序】二审 
【审理法官】赵锋 
【审理法官】赵锋 
【文书类型】判决书 
【当事人】付敏;吴琼;郑晓明 
【当事人】付敏吴琼郑晓明 
【当事人-个人】付敏吴琼郑晓明 
【代理律师/律所】李小慧四川理创律师事务所 
【代理律师/律所】李小慧四川理创律师事务所 
【代理律师】李小慧 
【代理律所】四川理创律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】付敏 
岐山臊子面的做法【被告】吴琼;郑晓明  孙安佐
【本院观点】根据上诉人付敏的上诉请求与被上诉人吴琼、郑晓明的答辩意见，本案二审争议焦点为：付敏是否应当协助将485、487号〔产权证号：(2019)简阳市不动产权第0××5
号〕的房屋不动产权过户至吴琼名下。根据一审中郑晓明的当庭陈述，郑晓明和付敏在1996年达成以租金抵扣购房款的合意后，付敏对登记在自己名下的房屋并无相应证据进行了占有、使用。 
【权责关键词】无效无权处分追认撤销合同合同约定第三人书证证明力证据不足财产保全拘留诉讼请求维持原判申请再审查封 
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孙静雅【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，根据上诉人付敏的上诉请求与被上诉人吴琼、郑晓明的答辩意见，本案二审争议焦点为：付敏是否应当协助将485、487号〔产权证号：(2019)简阳市不动产权第0××5号〕的房屋不动产权过户至吴琼名下。现就该争议焦点评述如下。    首先，根据本案查明的事实，付敏名下的房屋即现门牌为485、487号的房屋在2003年12月5日由郑晓明出卖予吴琼。付敏曾主张该买卖合同无效，但经(2021)川01民终3417号案件驳回其诉讼请求。付敏上诉提出该合同中涉及485、487号的约定对其无约束力，对此，本院认为，
根据一审中郑晓明的当庭陈述，郑晓明和付敏在1996年达成以租金抵扣购房款的合意后，付敏对登记在自己名下的房屋并无相应证据进行了占有、使用。同时根据郑晓明陈述，其将房屋转让给付敏、付敏无力支付5万元房款，则将房屋出租长达24年的，故依据生活常识判断，此种行为明显不符合常理。    同时，2003年郑晓明将房屋出售给吴琼后，吴琼即开始占有、使用房屋。至2020年付敏起诉返还房屋期间，并无相应证据证明其对吴琼长达17年占有、使用房屋的状态提出异议。故一审法院综合上述事实，作出付敏知晓房屋被出卖予吴琼的认定更为符合生活常理。在此情况下，案涉房屋由郑晓明出卖予吴琼的约定应当约束付敏，其负有协助过户的义务。    综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费13800元，由上诉人付敏负担。    本判决为终审判决。    本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 
【更新时间】2022-09-21 19:44:54 
【一审法院查明】一审法院审理查明：1996年7月4日，付敏、郑晓明均以自建房屋的名义办理了房屋所有权证，其中付敏的房屋所有权证号为：简权字第xxx号，建筑面积276.48平方米；郑晓明的房屋所有权证号为：简权字第XX号，建筑面积276.48平方米。两人的房屋相邻。2002年4月19日，付敏申请换领新的房屋所有权证书，换发的新证的门牌号为新市镇新达街467、469号，房屋产权证号为简房权监证字第0×某某号；2003年11月26日，郑晓明申请换领新的房屋所有权证书，换发的新证的门牌号为新市镇新达街467、469号，房屋产权证号为简房权监证字第0×某某号。自此，登记在付敏以及郑晓明名下的房产门牌号重号。后经过多次门牌号变更，2020年9月14日，登记在付敏名下的房产门牌号变更为485、487号(付敏委托郑晓明填写资料代为办理)；后，登记在郑晓明名下的房产门牌号变更为463、465号，又于2019年10月22日门牌号变更为479、481号。    2003年12月5日，郑晓明与吴琼签订《购房协议》，协议约定：郑晓明将兴达街4间门市二层463、465号(登记在郑晓明名下房产)，467、469号(登记在付敏名下房产)出售给吴琼；购房款21.58万，吴琼首付15.58万元，郑晓明将房屋交付吴琼；郑晓明应当在2004年2月29日前办理房产证、土地使用权证，待两证交齐后一次性付清购房款等。当天，吴琼将首付款15.58万支付
给郑晓明，郑晓明向吴琼出具收据一张。    2019年7月4日，吴琼起诉郑晓明、付敏房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2019)川0180民初2661号，要求确认吴琼与郑晓明之间房屋买卖合同有效，并判令郑晓明协助办理过户手续。因郑晓明欠他人债务，登记在郑晓明名下的位于简阳市××镇××街××号的房屋被一审法院于2019年3月15日在(2019)川0180执恢复61号案件中查封，一审法院依法于2019年12月9日作出(2019)川0180民初2661号民事裁定书，裁定驳回吴琼的起诉。2020年4月28日，付敏向一审法院起诉吴琼，要求确认《购房协议》无效，并要求吴琼将案涉房产腾退给付敏。一审法院作出(2020)川0180民初1463号民事判决，认为郑晓明无权处分付敏的房产，吴琼系无权占有付敏房产，判决：吴琼将案涉房产腾退交付给付敏；驳回其他诉讼请求。吴琼不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院，该院于2021年4月30日作出(2021)川01民终3417号民事判决，撤销一审法院(2020)川0180民初1463号民事判决，驳回付敏的诉讼请求。    一审庭审中郑晓明陈述：“后来付敏外出打工，房子就一直空着，由于付敏长期在外打工，我催了他几次，他都没有把剩余的房款给我。1996年我到付敏，我们双方达成协议，付敏让我将房子挂出去租，由我收取租金低未支付的5万元购房款”。 
【一审法院认为】一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉《购房协议》签订于20
03年，根据《关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定”的规定，本案法律事实发生在2021年之前，应当适用法律事实发生时的法律、司法解释。    关于案涉房产的所有权人是否是郑晓明的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉房产登记的房屋所有权人为付敏，虽然吴琼提出案涉房产申请物权登记中的瑕疵，甚至案涉房产在一定期间与郑晓明的房产存在门牌号重号的问题，但本案并无充足的证据证明案涉房产的实际所有权人为郑晓明，故对吴琼主张案涉房产的实际所有权人为郑晓明的意见，证据不足，一审法院不予采纳。    关于《购房协议》是否对付敏产生法律效力的问题。郑晓明与吴琼签订《购房协议》，将登记在自己以及付敏名下的房产出售给吴琼。对于郑晓明出售付敏名下房产是否取得了付敏的同意，一审法院评析如下：郑晓明当庭陈述其与付敏在1996年达成以租金抵扣购房款的合意，那么从郑晓明陈述1996年双方达成合意至2020年付敏提起诉讼，付敏将自己房产交予郑晓明对外出租24年时间仅仅为了抵扣5万元购房款，郑晓明、付敏的说法缺乏最起码的合理性。2003年12月郑晓明将案涉房产出售给吴琼，自此吴琼取
得并实际占有案涉房产，付敏陈述其不知晓郑晓明出售房产，亦与一般大众的认知相悖，根据一般日常生活法则，在吴琼购买和占有案涉房产的17年时间内，付敏知晓并同意郑晓明将案涉房产出售给吴琼，具有较高的可能性，对付敏主张其不知晓吴琼购买占有案涉房产以及不同意郑晓明出售房产的意见，一审法院不予采纳。即案涉合同对付敏发生法律效力。    关于付敏、郑晓明是否应当向吴琼履行过户义务的问题。付敏同意郑晓明处分其房产，《购房协议》中涉及485、487号房产的合同内容直接约束付敏，合同约定由吴琼交付首付款，出售方交付房产，再由出售人办理房屋“两证”后吴琼付清购房款。吴琼已经付清首付款，付敏理应履行《购房协议》中涉及485、487号房产对应的合同义务，即付敏应当协助吴琼将案涉房产过户至吴琼名下。故对吴琼主张付敏履行协助过户义务的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对其主张郑晓明履行过户义务的诉讼请求，鉴于郑晓明并非登记房屋所有权人，在付敏同意郑晓明处分案涉房产的情况下，对该诉讼请求，一审法院不予支持。    综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、付敏于判决书生效后十日内协助吴琼将位于简阳市××镇××街××号〔产权证
号：(xxx)简阳市不动产权第xxx××xxx号〕的房屋不动产权过户至吴琼名下；二、驳回吴琼的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取6900元，财产保全费5000元，由郑晓明负担。