广丰卧龙城项目的环境分析
一、房地产中观环境
（1）地域环境
广丰，一个拥有国家级卫生县城、省级园林城市、中国挖掘机之乡、全国综合实力百强中小城市等诸多称号的县，位于江西省东部，隶属于江西省上饶市，与浙江江山市与福建浦城县和武夷山市接壤。县境南北长62.5千米，东西宽45千米，总面积1377.79平方千米，总人口90.1万人。全县有三个街道办事处，23个乡镇，有四个乡镇综合实力进入全省百强乡镇。
2011年完成财政收入23.2亿元，比上年决算数（下同）增长25.4%；含基金收入总额25.9亿元，比上年增长15.7%，较2008年11.3赫子铭机场打何洁亿元翻了一番，2012年上半年，各项经济指标一路飘红，预计实现地区生产总值95.02亿元，增长21.33%；完成规模以上工业总产值117.76亿元，增长16.06%；完成财政总收入14.33亿元，增长39.2%，广丰县人均国民生产总值达到20720元，主要经济指标继续位居江西省县级城市前列，形成特鲜明、优势突出的五大主导产业；广丰县城将建成经济社会各项事业全面、协调发展的山水园林城市。近年来，广丰
不断在培育新的经济增长点、夯实新的产业支撑点上发力，提出了“1+5”特品牌发展战略，努力打造县域经济新的增长极，努力在工业转型升级中“强筋壮骨”，掀起了又一轮经济发展的新高潮。
（2）行业环境
房地产业经过过去十年的高速发展，到达一个高峰期，成为中国经济发展的一个支柱性产业。2013年2月20日，国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，对房地产市场宏观调控，进行结构调整，会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，本次出台的“国五条”是第五次调控升级。“国五条”及其细则的颁布，二手房售房要征收20%个人所得税，堪称史上最严厉的组合拳。同时，国家提出完善稳定房价工作，加大保障性住房建设力度，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，并加强市场监管。怎么设置暗黑模式
广丰县多年来以小型土地拍卖，私人自建的初级模式发展房地产业，从2002年开始，随着
大宗土地出让，专业开发商的出现，商品房开发模式才真正成为广丰房地产乃至第三产业的主导，至今日益成为广丰人置业安家的主要选择产品。随着广丰城市化进程加速、旧城改建和新区拓展力度加大，广丰商品房市场开发、交易还将不断得到发展。据统计，2012年，广丰县县城人口规模将达到23万人，城区用地规模达22.86平方公里。
目前广丰县境内在开发、在销售楼盘，及可开发地块共有12个，楼盘包括金都广场、创美·丽景佳苑、公主楼、卧龙城、芦南苑、创和家园、新天地、华丽世家、天和文化广场、新东街国际城、上广商贸城以及江南卧龙城等项目。根据上述项目规模保守估计，广丰县开发总面积超过125万平方米，其中住宅面积近100万平方米、商业面积超过20万平方米，即便是扣除新天地、公主楼、天和文化广场、芦南苑、创和家园、金都广场等住宅售空或存量少的项目面积，同期开发销售的大盘面积也将超过100万平方米，住宅面积至少超过90万平方米。如下表所示（单位：1万㎡）：
密码
广场北区
新东街
西苑山庄
天和广场
创和家园
新天地
芦南苑
卧龙城
公主楼
创美
黄浦名流
商业面积
2
5
1
1.2
1.821
2.71
0.3
7
0.6
2
0.63
住宅面积
5
10
32
0.114
2.58
1.54
1.7
31.97
0.62
13
0.75
总面积
7
15
33
1.3
4.4
5.4
2
下级元素结晶
40
2.1
15
1.73
土地面积
1.42
4.7
17.3
0.5
0.8671
1.27
0.8
21
0.46
13
0.37
广丰县各开发地块主要经济技术指标一览表
（3）业务环境
由于县城人口及广丰县对周遍的辐射有限，楼盘销售更多依赖本地市场消化，开发企业面临目标客户重叠的窘境。从以往的市场情况看，广丰房地产的主要购买力，多为常年在外经商的个体老板，但大多已自建或已购买商品房，住宅需求不明显。
广丰县城居民亲睐于自购土地、自建商住楼。现主要商业街房屋建筑绝大多数为自建房，受一铺养三代理念的熏陶，底商用于出租或自营，极少出售，住宅多数用于自住。但近年多数人购房观念开始有所转变，比如广丰外出创业的富裕人士有绝大多数已在县城自建或购买商品房，有的是为了改善生活环境，但也有部分人主要目的为了投资。随着广丰经济的不断发展，生活水平提高，住房观念的进一步改善，商品房将成为广丰房地产业的主流趋势，居民对住房的要求会更高，产品需求多样化。
通常广丰人的购房消费习惯与需求有以下几种：
1.城市中心区城市中心区城市中心区城市中心区：沿街商铺或中高档商品房；有便利的交
通、完善的配套、物质生活的享受以及对城市中心地产。（如以月兔广场周边、西关鸟林两街组成的城市中心区内的，沿街商铺、中高档商品房）
福州旅游必去十大景点2.城市边缘区自建房：属于城乡与县城中心的过渡处。如（西苑山庄、水南大桥附近的县城城郊区）。
3.中高端市场的别墅、排屋等高品质社区：广丰购房消费者对社区环境、治安、管理、配套等方面已日益看重，注重生活品质、品位的提升，高品质社区、高端产品受到普遍关注，并将受到众多消费者青睐。（如小康城小区、裕丰大道沿街的排屋、天地豪庭别墅）
4.低端线路的多层经济型住宅：类似经济适用房的低端住宅产品这部分需求市场，有时需要依靠政府的拆迁政策解决住房问题。（如梅苑小区、老东街周围的商品房）
广丰商品房市场整体成交均价在3000元/㎡左右，略高于周边县城。但是由于通货膨胀、土地政策、投资等因素，房地产的市场价格还将不断上升，部分地段、位置、楼层、结构较好的物业，销售价格势已经突破10000元/㎡（多层商品房，如近期的黄浦名流）。目前广丰房地产市场处于上升阶段，登记的13家房开企业，在房价看涨的利诱下，若想追逐资本
扩张，就必然要运作项目。未来一两年内，除在建项目外，仍有大量土地等待开发。这意味这，随着广丰县城市化进程的不断扩大，房地产项目的不断增加，广丰房价也随着不断涌入市场的地产项目的增加而水涨船高，与此同时也正因为房价、地价的看涨，对众多个人或开发企业有着强大的号召力，通常成为他们二次置业争相购买的抢手货。火热程度丝毫不亚于大上饶的建设，华丽世家、天和文化广场、新东街国际城以及广场北区地块的相继推出，便可窥一斑。
二、房地产微观环境
卧龙城项目位于江西省上饶市广丰县城西南部，商业氛围浓厚，交通便捷，四周自然环境优越，是商住开发的风水宝地。总建筑面积50多万平方米，其中住宅部分有小高层,多层洋房等多类住宅，可容纳住户5000户,建成后的卧龙城是上饶地区最大的纯生态景观小区。卧龙城先后获得“中国健康生态10大名盘”、“中国魅力楼盘”、“上饶市10大文明楼院”、“上饶市社保和养老保险区别10大经典楼盘”等荣誉称号。卧龙城项目与居民消费需求能够良好吻合，获得了良好的效益和口碑。
（1）地理和交通
交通便利能使经济资源和社会资源更易汇聚在一起，并刺激服务业和商业的发展，带动该地区社会性经济文化发展的活力。卧龙城是一个临街地，处在永丰大道、芦林大道和上广公路的三角地带之间，依着丰溪河而建。距离广丰月兔广场、新天地县城中心很近，周边区域城市交通便利基础设施完善，商业项目除卧龙城自有居民外，周边小区人口众多，消费能力雄厚。现在卧龙城周边被广丰县委，县政府打造成了广丰的又一个CBD，主要由“一大休闲购物中心，一大专业市场，两大特广场”组成，其中作为一大专业市场的卧龙城建材装饰市场已完成招商运营，并取得了良好的效果。
（2）周边配套
1.卧龙城的生活保障基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，生活垃圾的处理能力都比较良好。卧龙城靠近丰溪河而且它的不远处就有污水和生活垃圾处理厂，可以得到及时有效的疏浚和处理。
2.卧龙城周围的文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套都比较完善，如广丰人民医院、广丰县幼儿园、中小学校、酒店、银行、邮政、电信等一应俱全。小区临近县医院,方便人们就医；县幼儿园、实验小学、广丰中学等当地名校都比较近，方
便孩子学习；临近也有体育设施和休闲中心，对人们运动、健身、休闲非常有帮助。
（3）人文自然
卧龙城周围的社会治安良好、不定期会开展各种文化娱乐活动等方面的活动，如经常举行居民的才艺大赛等一些娱乐文化活动；周围环境质量如在小区地段的空气清新、水源洁净、绿化也都可以。居民早晨傍晚休闲锻炼的人很多，谈笑风生，随处可见，展现给人的是一个良好的人文环境。
    江南卧龙城项目能够拥有良好的效益和口碑，是所在区位自然、经济、社会、行政等各方面因素综合影响的结果。我想，随着房地产市场的发展，消费者购买一个心仪的房地产，房地产中微观环境的分析的显得越来越重要，一个物有所值的也是我们所追求的。同时我也希望房地产开发商必须充分考虑这些因素，充分利用这些条件，因地制宜，为消费者更好地服务，创造良好的社会经济效益。