根据《城市房地产拆迁管理条例》规定，房屋拆迁补偿有三种形式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。拆迁补偿的税收处理如下：
第一部分 营业税
不论何种补偿方式，征税的关键是掌握拆迁项目是否是政府行为，有无政府批文，如有县级以上政府征用或收回土地的批文，不论拆迁补偿费的资金来源如何，均免征营业税。
1、《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
2、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[19
93]149号）规定，不征收营业税。
3、《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定：
一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
4、如国家征用的是农村或城市郊区的集体土地，与征收土地有关的补偿费或者其他经济利益，通过村委会实施分配。对于国家依法征收的集体土地，村委会取得的补偿收入同样不征收营业税。但需要说明的是，部分单位与村集体签订集体土地租赁协议，租用集体土地并自行兴建了厂户或其他建筑物用于经营。在拆迁过程中，租用土地的单位取得的拆迁补偿费中对于“建筑物”的补偿应按“销售不动产”税目照章征收营业税，而对于停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等不属于营业税征收范围，不征收营业税。这样规定的原因是租用土地的单位并非集体土地使用权人，其取得的建筑物补偿并不包含在免征营业税的范围内。
5、实施产权调换方式拆迁补偿的，拆迁人（房地产开发企业）应按规定缴纳“销售不动产”营业税，被拆迁人在转让所调换入的房屋时，按国税函[2007]768号文处理。
《国家税务总局于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定：一、关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关
规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。二、关于购买时间确定问题。被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。
需要说明的是，在对拆迁人征收营业税时，对于偿还面积与拆迁面积相等的部分，国税函发[1995]549号文件规定由税务机关按同类住房的成本价核定计税依据。通常情况下，房屋的成本包含土地价款，但在拆一还一的情况下，偿还给被拆迁户的房屋无法取得包含的土地价款，在实际工作中，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产的收入计征营业税。
第二部分 土地增值税
1、《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
2、《土地增值税暂行条例细则》第11条规定，因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
3、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）第四条，关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
4、对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的，根据国税函[2007]768号文件精神，房地产开发企业将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，其获得了相应的经济利益，应按规定计算缴纳土地增值税。对补偿面积相等的部分，以该房产的成本作为房地产开发企业销售不动产收入，对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187）第三条的规定，
按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产的收入：(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，在计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除。对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
第三部分 企业所得税
各地高考查分时间 《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）规定：
一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。
二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
中国女排全胜创纪录夺冠 (一)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
陈学冬滚出娱乐圈 (二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
联想什么笔记本好 (三)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。陈丹婷整容
李文亮医生什么事件 (四)企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
第四部分 个人所得税
《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
第五部分 契税
《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
发布评论