为进⼀步做好国有⼟地上房屋征收与补偿⼯作，按照《潍坊市⼈民政府关于公布市政府规章规范性⽂件清理结果的决定》（潍政发〔2017〕10号），市住建局组织修订了《潍坊市国有⼟地上房屋征收与补偿办法》（潍政发〔2013〕7号，以下简称《办法》），征求了各县市区、市属各开发区和有关部门的意见，形成了《潍坊市国有⼟地上房屋征收与补偿办法（送审稿）》（以下简称《办法（送审稿）》），2018年2⽉7⽇市政府第17次常务会议审议通过，⾃2018年3⽉15⽇开始施⾏。
潍坊市国有⼟地上房屋征收与补偿办法权威解读
第⼆⼗⼆条作出房屋征收决定的市、县（市、区）⼈民政府对被征收⼈给予的补偿包括：
（⼀）被征收房屋价值的补偿；
（⼆）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；
【解读】本条是关于房屋征收补偿内容的规定。
本条规定的补偿包括三项：
⼀是对被征收⼈房屋价值的补偿。包括被征收房屋及其占⽤范围内的⼟地使⽤权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收⼈房屋包括被征收的房屋及其附属物。
⼆是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收⼈⽀付搬迁费；搬迁补偿是针对所有被征收⼈的。对于选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收⼈⽀付临时安置费或者提供周转⽤房；若房屋征收部门向被征收⼈提供了周转⽤房，则不必⽀付临时安置费。
三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。⾮住宅房屋停产停业损失补偿是当前拆迁⽭盾纠纷问题突出的重要⽅⾯之⼀。本条将停产停业损失的补偿明确为房屋征收补偿的重要组成部分，有利于更好地保护被征收⼈的利益。
第⼆⼗三条对被征收房屋补偿的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
【解读】本条是对被征收房屋补偿价值确定⽅式的规定。
按照《城市房地产管理法》、《⾏政许可法》的规定，国家实⾏房地产价格评估制度和房地产价格评估⼈员资格认证制
按照《城市房地产管理法》、《⾏政许可法》的规定，国家实⾏房地产价格评估制度和房地产价格评估⼈员资格认证制度。依据《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）第⼆⼗四条的规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。按照此规定，具有三级资质（含）以上的房地产估价机构可从事房屋征收评估。”
第⼆⼗四条房屋征收部门应当定期向社会公布具有相应资质的房地产价格评估机构及其信⽤情况，并适时更新。
【解读】本条是对房屋征收部门对房地产价格评估机构进⾏监督规范以⽅便被征收⼈择优选择评估机
构的规定。
房屋征收评估涉及征收当⼈的切⾝权益，应事当尽量选⽤社会信誉好、综合实⼒强、资质等级⾼的房地产价格评估机构进⾏征收评估。《⼭东省国有⼟地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》规定：“市、县房屋征收部门应当会同房地产价格评估主管部门每年推荐⼀批社会信誉好、综合能⼒强、具有三级资质（含）以上的房地产价格评估机构名单供被征收⼈选择，但不得限制其他符合条件的房地产价格评估机构承揽评估业务。”
第⼆⼗五条确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：
（⼀）房屋征收部门向社会发布征收评估信息;
（⼆）被征收⼈在房屋征收决定公告发布之⽇起15⽇内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书⾯告知房屋征收部门;
杨谨华个人资料（三）被征收⼈在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收⼈投票决定或者通过摇号、抽签等⽅式确定。采⽤投票⽅式时，超过50%的被征收⼈选择同⼀房地产价格评估机构的，按多数⼈意见决定；不⾜50%的，采取摇号、抽签等⽅式选定;
冰箱压缩机不停（四）房屋征收部门公布被征收⼈协商选定或者通过多数决定、随机选定等⽅式确定的房地产价格评
估机构。
【解读】本条是对确定房地产价格评估机构的程序、⽅式⽅法的规定。
依据《条例》第⼆⼗条，《⼭东省国有⼟地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第六条、第七条、第⼋条。
第⼆⼗六条通过多数决定、随机选定等⽅式确定房地产价格评估机构应由公证机构依法公证，并可邀请被征收⼈代表、被征收房屋所在地镇（街道）⼈民政府（办事处）、村（居）民委员会代表到场。
【解读】本条是对通过多数决定、随机选定等⽅式确定房地产价格评估机构程序的规定。
selina俞灏明《⼭东省国有⼟地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第九条。
第⼆⼗七条承担房屋征收评估⼯作的房地产价格评估机构不得与房屋征收当事⼈有利害关系，不得采取迎合征收当事⼈的不当要求、虚假宣传、恶意压低收费等不正当⼿段承揽房屋征收评估业务。
【解读】本条是对承揽房屋征收评估业务的评估机构提出了严格的要求。
房地产价格评估机构凡以不正当⼿段获取房屋征收评估业务，必然是迎合房屋征收当事⼈的不当要求，
或搞虚假宣传，或低收费等违背职业道德，这是明令禁⽌的。对此，《房地产估价规范》职业道德⼀章中：“估价⼈员和估价机构不得做任何虚假的估价；估价⼈员和估价机构应保持估价的独⽴性，必须回避与⾃⼰、亲属及其他有利害关系⼈有关的估价业务；估价机构应执⾏政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名⽬收取额外的费⽤，或降低收费标准，进⾏不正当的竞争。”
第⼆⼗⼋条同⼀征收项⽬的房屋征收评估⼯作，原则上由⼀家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较⼤的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
10万左右的车推荐【解读】本条是对确定房地产价格评估机构数量的规定。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定⼀家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估⽅法、重要参数选取、评估结果确定⽅式等进⾏沟通，统⼀标准。
重要参数选取、评估结果确定⽅式等进⾏沟通，统⼀标准。
第⼆⼗九条房地产价格评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托⼈，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，与其签订房屋征收评估委托合同。
【解读】本条是对房屋征收部门与房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同的规定。
依据《⼭东省国有⼟地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第⼗条。康乃馨寓意
第三⼗条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进⾏实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照⽚等影像资料，做好实地查勘记录。根据评估对象和当地房地产市场状况，对评估⽅法进⾏适⽤性分析后，选⽤其中⼀种或多种⽅法对被征收房屋价值进⾏评估。
【解读】本条是对房地产评估机构进⾏房地产征收评估⼯作提出的具体⽅法的规定。依据《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）第⼆⼗九条，估价师调查房屋状况，拍摄有关资料，并做好现场查勘记录，以备估价计算时应⽤，并予存档。
依据评估对象和当地房地产市场状况，对评估⽅法进⾏适⽤性分析后，选⽤其中⼀种或多种⽅法对被征收房屋价值进⾏评估。依据《中华⼈民共和国国家标准房地产估价规范》规定：“估价⼈员应熟知、理解并正确运⽤市场⽐较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价⽅法的综合运⽤。对同⼀估价对象宜选⽤两种以上的估价⽅法进⾏估价。”
第三⼗⼀条被征收⼈或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当⾃收到评估报告之⽇起10⽇内，向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当⾃收到书⾯复核评估申请之⽇起10⽇内给予复核结果报告。
对复核结果有异议的，可以⾃复核结果送达之⽇起10⽇内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当⾃收到申请之⽇起10⽇内，出具书⾯鉴定意见。经鉴定维持复核结果的，鉴定费⽤由申请鉴定的当事⼈承担；经鉴定需要重新评估的，重新评估的费⽤和鉴定费⽤由原房地产价格评估机构承担。
【解读】本条是对被征收⼈或者房屋征收部门对评估结果有异议的处理⽅式的规定。
申请复核评估：对评估结果有异议的，⾃收到评估报告之⽇起10⽇内申请复核评估。异议提出有时效，并应提出书⾯申请复核，指出评估报告存在的具体问题。
复核评估结果：10⽇内复核。复核后，改变原评估结果的，应重新按要求出具复核评估报告；评估结果没有改变的，发出告知复核结果通知书，送达申请⼈。
评估鉴定费⽤：鉴定费原则上也是委托⽅承担，但鉴定改变原评估结果的，鉴定费由原房地产评估机构承担。复核评估费仍由原评估机构承担。评估费按照原国家建设部、国家计委1995年7⽉17⽇发布的《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格【1995】971号）为准，鉴定费按照潍坊市物价部门核定的数额为准。
第三⼗⼆条被征收⼈可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
闰二月年不宜做的事【解读】本条是对房屋征收补偿形式的规定。
被征收⼈可以选择货币补偿或选择房屋产权调换。所谓“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权⼈进⾏货币形式的补偿。所谓“产权调换”是指房屋征收部门提供⽤于产权调换的房屋与被征收房屋进⾏调换，计算价格后，结清差价。
第三⼗三条被征收⼈选择货币补偿的，被征收房屋的补偿价值由受委托的房地产价格评估机构根据被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的⽤途、结构、成新、建筑⾯积等因素综合评估确定。
市房屋征收部门应当每年公布不同区位新建商品住房的均价，作为房地产价格评估机构确定被征收房屋补偿价格的参照。
【解读】本条是对被征收⼈选择货币补偿的被征收房屋补偿价值确定的规定。
依据⼭东省⼈民政府办公厅《关于贯彻实施〈国有⼟地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》（鲁政办发【2011】25号）规定：“住宅房屋价值补偿标准要继续按照《⼭东省城市房屋拆迁管理条例》确定的标准进⾏补偿，继续执⾏最低货币补偿标准和最低套型⾯积标准。即征收住宅房屋实⾏货币补偿的，货币补偿⾦额按照征收决定公告之⽇被征收住宅房屋所处区位新建普通商品房市场价格评估确定。”
第三⼗四条被征收⼈选择房屋产权调换的，市、县（市、区）⼈民政府应当提供⽤于产权调换的房屋，并由房屋征收部门与被征收⼈计算、结清被征收房屋价值与⽤于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个⼈住宅，被征收⼈选择在改建地段进⾏房屋产权调换的，作出房屋征收决定的⼈民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
【解读】本条是对产权调换房屋差价结算以及旧城区改建中就近安置的规定。
⼀、产权调换房屋结算差价。政府在征收补偿⽅案中⼀般会明确⽤于产权调换房屋的地点、户型、⾯积等，以及选择不同地点产权调换房屋所享受的不同政策，被征收⼈依据各⾃实际需要，可以选择产权调换形式。被征收⼈选择房屋产权调换的，对被征收房屋价值和⽤于产权调换房屋价值分别计算，再结清被征收房屋和⽤于产权调换房屋的差价。
⼆、因旧城区改建需要征收个⼈住宅的，被征收⼈选择在改建地段进⾏房屋产权调换的，应当依据城市规划对征收范围的要求和建设⼯程项⽬的性质确定。
征收个⼈住宅，征收范围⽤于住宅房屋建设，被征收⼈要求就地实⾏房屋产权调换安置且按照批准的建设⼯程规划能够满⾜被征收⼈房屋产权调换安置要求的，应当就地安置。
征收个⼈住宅，征收范围⽤于社会公益性项⽬或者城市基础设施建设项⽬的，实⾏异地安置。
第三⼗五条产权调换房屋，应当符合下列规定：
（⼀）符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；
（⼆）符合国家和省规定的质量安全标准；
（三）产权清晰。
产权调换房屋应当是新建房屋；提供其他房屋的，应当征得被征收⼈同意。
市、县（市、区）⼈民政府委托建设单位建设产权调换房屋的，应当明确建设地点、建设总⾯积、单套建筑⾯积、套数、平⾯设计图、建设标准、价格、交房时间、质量和性能要求等事项，并与建设单位签订书⾯合同。
【解读】本条是对产权调换房屋质量标准的规定。
产权调换的房屋应符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准，原则上为新建房屋，提供其他房屋的，应当征得被征收⼈同意。市、县（市、区）⼈民政府应与产权调换房屋的建设单位签订书⾯合同。
第三⼗六条被征收房屋的权属、⾯积、结构、⽤途等以房屋权属证书和房屋登记簿为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不⼀致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
【解读】本条是对被征收房屋权属、性质确认依据的规定。
《物权法》第⼗六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”，《物权法》第⼗七条和《房屋登记办法》第⼆⼗六条都明确规定：不动产权属证书是权利⼈享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿⼀致；记载不⼀致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三⼗七条房屋征收决定公告发布前，房屋征收部门应当向规划部门发出房屋认定征询函，由规划部门会同房屋征收、市政、国⼟资源等部门，对拟征收范围内未经登记的房屋依法进⾏认定。规划部门应在收到15⽇内组织对未登记建筑物的合法性进⾏调查认定并出具书⾯认定报告。
房屋征收范围内未经登记的建筑，被认定为合法建筑的，应当给予补偿；未超过批准期限的临时建筑，按建造成本结合批准期限内的剩余年限给予补偿。被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
【解读】本条是房屋征收前对未经登记的建筑先⾏调查、认定和处理的规定。
在房屋征收过程中，涉及的房屋有两种情况。⼀是已经依法登记取得的房屋；⼆是未依法登记没有取得房屋权属证书的房屋。
未依法登记等没有取得房屋权属证书的房屋，应由规划部门会同房屋征收、市政、国⼟资源等部门，对该房屋依法进⾏认定并于15⽇内出具书⾯认定报告。
⼀、认定为合法建筑的，应予以补偿。
⼆、未超过批准期限的临时建筑，认定是合法建筑的，未到批准使⽤期限拆除，会给临时建筑所有⼈带来⼀定的经济损失。因此，拆除未超过批准期限的临时建筑，应按已使⽤期限的剩余价值参考剩余使⽤期限确定。应当给予适当补偿。
三、超过了批准期限的临时建筑，依据城乡规划管理法律法规的规定应当由建设者在限期内拆除，在征收时不予补偿。
第三⼗⼋条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收⼈⽀付1次搬迁费；被征收⼈从周转房迁往产权调换房屋时，房屋征收部门应当再⽀付1次搬迁费。
征收⾮住宅⽤房的，房屋征收部门应当按照拆卸、搬运、安装⽣产设备的实际合理开⽀⽀付7搬迁费。具体由被选定的房地产价格评估机构评估确定。
【解读】本条是关于房屋搬迁费的规定。
被征收⼈选择货币补偿的⽀付⼀次搬迁费，选择从周转房迁往产权调换房屋的再⽀付⼀次搬迁费。
征收⾮住宅⽤房的由被选定的房地产评估机构依照实际合理的搬迁评估价值⽀付搬迁费。
第三⼗九条被征收⼈选择货币补偿的，房屋征收部门应当向被征收⼈⽀付6个⽉临时安置费。
【解读】本条是关于临时安置费的规定。
被征收⼈选择货币补偿的，临时安置费按6个⽉计。
第四⼗条被征收⼈选择房屋产权调换的，在过渡期限内，被征收⼈⾃⾏解决周转⽤房的，房屋征收部门应当向被征收⼈⽀付临时安置费。由房屋征收部门提供周转⽤房的，不再向被征收⼈⽀付临时安置费。
过渡期限是指从被征收房屋腾空交付之⽇起⾄产权调换房屋交付之⽇推后3个⽉⽌的期间。
产权调换房屋为期房的，6层及以下房屋过渡期限不得超过24个⽉；7层及以上房屋过渡期限不得超过36个⽉。
因房屋征收部门的责任致使产权调换房屋不能按期交付，被征收⼈⾃⾏解决周转⽤房的，⾃逾期之⽇起6个⽉内交付的，临时安置费增加50%；超过6个⽉仍不能交付的，临时安置费增加1倍。房屋征收部门提供周转⽤房的，⾃逾期之⽇起，房屋征收部门应当付给被征收⼈临时安置费。
【解读】本条是关于被征收⼈选择房屋产权调换的，临时安置费的⽀付规定。
本条对过渡期限做了明确规定，既约束了房屋征收部门的延期交房⾏为，同时也照顾了被征收⼈的利益。
第四⼗⼀条被征收⼈⾃费安装的有线电视按照价格主管部门规定的新装有线电视⼀次性建设费给予补偿；被征收⼈⾃费安装的固定电话、宽带、空调、太阳能等移装费按照市场价格给予补偿；被征收⼈⾃费开户的管道燃⽓、暖⽓，按照实际缴纳的开户费⽤给予补偿。
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