项目筹建、费用预算、接管验收培训
一 机构设置
二 管理层级
四 岗位培训
五 规范建设
六 物质装备
七 物业用房
八 标示系统的配备
九 公共关系的建立邵音音年轻
十 印签证照的办理
十一 开办费
第二章 物业费测算
一 核算方法
二 列举法测算
三 倒推测算
第三章 新项目承接查验
一 承接查验的准备及实施
谢霆锋患皮肤癌二 承接查验重点及原则
三 验收重点及原则
四 验收原则
五 验收要求
六 验收方法
验收标准
第四章 注意事项
第五章 置业公司应移交的资料
第一章 物业新项目管理服务机构筹建
一、机构设置
（一)物业新项目管理服务机构筹建人员应根据《物业管理方案》确定的机构设置及人员编制，筹建项目管理部。
（二)机构设置原则：根据物业项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数
量、档次、功能及设施配备、周边环境，以及区域公司对物业管理服务的要求等实际情况，本着规范管理、精干高效的原则设置项目管理部。
（三）物业项目架构设置图
在每个物业项目设立一个项目管理部，管理部下设四个部门，如图：
二、管理层级
项目管理部管理结构分为：经理、主管、领班操作层三个管理层级。
三、岗位编制
(一)编制原则：
1、岗位设置：经理、主管（工程主管、客服主管、环境主管、保安主管）、管理员
（客服、前台、收费、行政、人力）、主管、操作人员（维修工、保安员、绿化员、保洁员）。
2、人员编制：结合管理类型、管理面积、服务标准、硬件配置等因素，合理配置各岗位人员。
3、合并满负：提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱满。
（二）定编程序
1、遵照根据区域公司提供的物业类型、物业面积和规划方案、物业服务要求，制定物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费标准。
姜恩菲2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等多方面因素，约在30%-80％之间。
注：物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质量等因素均影响较大，
(三)岗位编制要求：按需编制。
1、保安岗的定编应综合考虑社区特点：如出入口的多少、智能化程度、封闭开放式管理模式、周边的治安状况等因素。常见岗位归纳如下：
岗位性质 | 岗位类别 | 工作场所 | 现场需求 | 编制方法 |
固定岗 | 门岗和大堂岗 | 人行 出入口 | 控制行人 进出 | 按岗定编， 全天轮岗 |
控制中心岗 (含消防) | 控制中心 | 控制中心 监控 | 按岗定编， 全天轮岗 | |
形象岗 | 大门 俞立中或大堂 | 文件删除不了怎么办 展示形象、 接待引导 | 按岗定编， 部分日间岗 | |
巡逻岗 | 巡逻岗王者情侣名字 | 楼内外 | 治安 | 工作量按楼栋设置 |
车场岗 | 车场门岗 | 车辆 出入口 | 控制车辆 进出 | 按岗定编， 全天轮岗 |
车场巡逻岗 | 停车场 | 车场巡逻 | 工作量按地形设置 | |
机动岗 | 检查岗 | 现场 | 全程监控 临时替补 | 班组长兼任 |
2、保洁岗的定编应根据物业类型综合考虑，常见岗位划分如下：
岗位类别 | 工作场所 | 现场需求 | 编制方法 |
楼内岗 | 楼道、大堂、电梯、 地下室等 | 楼内保洁 | 工作量按单元或楼层设置 |
楼外岗 | 楼外公共区域 | 庭院保洁 | 工作量按面积或区 域设置 |
垃圾清运岗 | 楼外指定区域 | 生活垃圾收集、清运 | 按照当地情况设置 |
3、绿化岗的定编应根据绿化面积及园林复杂程度，一般按人均养护面积约4000平方米分配（华北区域）。
例如：绿化面积2.7万平方米，配备绿化工6人、绿化主管1人，人均养护面积
为3900-4500平方米。
4、工程技术岗的定编应根据项目配套设施、设备的数量和复杂程度、工程施工质
量的需求，综合进行考虑。
四、岗位培训
(一)对新到岗人员进行上岗培训和考核，确保其熟悉岗位职责、专业技能、服务礼仪、规章制度，达到上岗要求。
(二)较为切实有效的岗位培训是以老带新的入职引导人和接班人制度。
(三)培训内容及效果参考如下，具体培训工作由人力资源及行政部统一制定实施。
培训内容 | 效果要求 |
企业文化及管理制度 | 了解企业文化，遵守企业各项制度 |
物业管理概论 | 了解公司主营业务及专业知识 |
员工通用礼仪 | 掌握员工礼仪规范要求 |
职业安全及急救常识 | 掌握职业安全、紧急救护的知识和要求 |
物业管理法规常识 | 了解行业内的法律法规，尽快掌握与岗位相关的各项政策法规 |
品质管理基础 | 了解公司质量管理体系和品质控制制度，掌握各自岗位的操作程序和管理规范 |
专业技能 | 熟悉本岗位工作要求及操作规范。 |
五、规范建设
(一)筹备人员应根据公司相关管理规范，完成项目管理部规章制度的起草、编制，包括：
1、《物业管理标准化手册》、《业视觉识别系统手册》等。
2、项目管理部组织架构、岗位职责等。
3、项目管理部内部运作制度等。
(二)筹建人员应根据项目新增业务、设施及其它情况负责相关作业规程、支持性文件的补充编写，
(三)项目筹建人员应负责了解并收集有关物业行业的法律法规、地方行政规章等，包括（不限于）：
1、国家有关物业管理的法律法规和规范性文件要求，
2、所在地的政府、行业主管部门和立法机构颁发的有关法规、条例、规定等规范性文件要
求。包括从业资质、承接查验、装饰装修管理、房屋修缮养护、住宅社区管理、服务收费、维修资金金、业主委员会、房屋租售代理、绿化环境管理、消防、特种设施设备、岗位培训等。
(四)物业筹建人员应负责完成与业主（用户）的权利、义务、行为、活动相关的，各类房屋使用及公众制度等物业管理规定的编制，包括：
1、前期物业服务委托合同。
2、临时管理规约（或管理规约）、业主手册。
3、社区公共部位、公共设施使用管理规定。
4、装修管理规定。
5、消防管理规定。
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