开封盛邦旅游开发有限公司、郭金梅商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预约合同纠纷 
【审理法院】河南省开封市中级人民法院 
【审理法院】河南省开封市中级人民法院 
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【审结日期】2021.10.28 
【案件字号】米兰达可儿离婚(2021)豫02民终2542号 
【审理程序】二审 
【审理法官】李翠莲赵根喜单国生 
【审理法官】李翠莲赵根喜单国生 
【文书类型】判决书 
【当事人】开封盛邦旅游开发有限公司;郭金梅 
【当事人】开封盛邦旅游开发有限公司郭金梅 
【当事人-个人】郭金梅  空调 制热
【当事人-公司】开封盛邦旅游开发有限公司 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】开封盛邦旅游开发有限公司 
【被告】郭金梅 
【本院观点】南京高校政府针对大气污染防控和治理于2015年、2016年、2017年均有要求建筑工地停工，盛邦公司和郭金梅于2018年10月16日签订案涉《商品房买卖合同(预售)》，此时政府部门发布环境治理停工令、大气污染治理管控措施已成为常态，并非不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。房屋的交付不是盛邦公司单方能够完成的，须有郭金梅和盛邦公司双方配合才能完成房屋的交付。 
【权责关键词】显失公平撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证明诉讼请求维持原判发回重审 
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【本院查明】本院二审经审理查明，2021年4月25日盛邦公司再次通知郭金梅收房。郭金梅答应有空了去收房，但截至本院2021年9月7日询问本案双方当事人时，郭金梅仍未去收房。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 
【本院认为】本院认为，政府针对大气污染防控和治理于2015年、2016年、2017年均有要求建筑工地停工，盛邦公司和郭金梅于2018年10月16日签订案涉《商品房买卖合同(预售)》，此时政府部门发布环境治理停工令、大气污染治理管控措施已成为常态，并非不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。盛邦公司签订合同时完全可以将大气污染防控这一因素考虑进去，延长交房期限，以避免逾期交房。盛邦公司上诉主张政府采取的大气污染防控措施属不可抗力的理由不能成立，本院不予支持。    关于2020年新型冠状病毒疫情
作为不可抗力应扣除的天数问题。一审法院根据疫情防控的实际情况，酌定扣除60天并非明显不当，盛邦公司上诉主张应扣除到2020年5月6日依据不足，本院不予支持。    关于盛邦公司上诉提出的一审法院判决其支付违约金至实际交付案涉房屋为止是否适当的问题。本院认为，房屋的交付不是盛邦公司单方能够完成的，须有郭金梅和盛邦公司双方配合才能完成房屋的交付。因此，一审法院判决违约金支付至盛邦公司实际向郭金梅交付涉案房屋之日止不妥。盛邦公司于2021年4月25日再次通知郭金梅收房，郭金梅未去收房，此时盛邦公司不予交付房屋的违约情形已消除，本院认定自2021年4月25日起盛邦公司不再支付逾期交房违约金。郭金梅可依据2021年4月25日盛邦公司的通知去收房，如再发生由于盛邦公司的原因逾期交房的情形，郭金梅可再行主张权利。    综上所述，盛邦公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 
【裁判结果】一、撤销河南省开封市金明区人民法院(2021)豫0211民初661号民事判决第二项“驳回郭金梅的其他诉讼请求”；    二、变更河南省开封市金明区人民法院(2021)豫0211民初661号民事判决第一项为“开封盛邦旅游开发有限公司于判决生效之日起五日内支付郭金梅逾期交房违约金(以房屋总价款1603026元为基数，按照每日万分之一为标准，自
2020年12月1日开始计算至2021年4月25日止)”；    三、驳回郭金梅的其他诉讼请求；    四、驳回开封盛邦旅游开发有限公司的其他上诉请求。    如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费124.42元，由开封盛邦旅游开发有限公司负担。二审案件受理费248.84元，由开封盛邦旅游开发有限公司负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-24 01:49:57 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年10月16日，郭金梅、盛邦公司双方签订了合同编号为xxx《商品房买卖合同(预售)》一份，约定由郭金梅购买盛邦公司开发的位于河南省开封市龙亭区房屋一套，房屋建筑为134.54平方米，单价为11914.87元／㎡，房屋总房款为1603026元，合同第十一条约定出卖人应当自2020年9月30日前向买受人交付该商品房，并约定交付该商品房时，出卖人应当出示满足合同约定的证明文件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示文件或
者出示的文件不齐全的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十二条处理。并约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付收取的前提条件。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，郭金梅按照约定支付了房价款。后盛邦公司通知郭金梅于2021年1月16日收取涉案房屋，郭金梅收取房屋时被要求缴纳物业费等相关费用，且不允许查验房屋，郭金梅并未实际收取房屋。盛邦公司认为因政府原因、环保政策、疫情原因等造成停工，影响房屋建设工期，交房期限应相应顺延，郭金梅要求盛邦公司出示的相关文件在收取房屋时会提供给郭金梅，且合同附件中约定收房流程需要先交纳物业费用，故盛邦公司并未违反合同约定。双方对此无法达成一致意见，郭金梅起诉至法院。庭审中盛邦公司向郭金梅出示了上述房屋的建设工程消防验收备案表、建设工程竣工验收意见书。 
【一审法院认为】一审法院认为，郭金梅、盛邦公司双方签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。郭金梅、盛邦公司双方均应按合同约定行使权利或履行义务。在郭金梅向盛邦公司支付了购房款后，盛邦公司应按照合同约定履行向郭金梅交付房屋的义务。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。政府对于建设工程有扬尘污染治理政策是早于2017年即开始施行，不是在双方合同签订后新的政策，故扬尘治理停工均是在郭金梅、盛邦公司签订合同时，盛邦公司可预知的，盛邦公司完全可以延长交房期限的方式予以避免，不属于不可抗力。2020年新型冠状病毒疫情发生，该疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任，因疫情导致的延期应属于不可抗力，根据本案实际情况，法院依法酌定疫情期间扣除期限为60日，经扣除后盛邦公司应在2020年11月30日前向郭金梅交付房屋。盛邦公司虽然通知郭金梅在2021年1月16日收取房屋，但在郭金梅收取房屋时要求郭金梅必须缴纳物业费等相关费用后才能查验房屋，盛邦公司的上述要求与合同约定不符，且商品房买卖合同履行与郭金梅和物业公司的物业服务合同不属于同一法律关系，盛邦公司以郭金梅不缴纳物业费用为由不允许郭金梅查验房屋违反了双方合同约定，应视为并未向郭金
梅交付房屋，并应就此承担违约责任，郭金梅要求违约金按照房屋总价款的日万分之一计算不违反合同约定，法院予以支持，违约金应自2020年12月1日开始计算至盛邦公司向郭金梅实际交付房屋之日止。郭金梅诉求要求盛邦公司出示涉案房屋的房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书，在庭审中盛邦公司已经向郭金梅出示，郭金梅的该项诉求，盛邦公司已经履行完毕，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、开封盛邦旅游开发有限公司于判决生效之日起五日内支付郭金梅逾期交房违约金(以房屋总价款1603026元为基础，按照每日万分之一为标准，自2020年12月1日开始计算至开封盛邦旅游开发有限公司实际向郭金梅交付涉案房屋之日止)；二、驳回郭金梅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124.42元，由开封盛邦旅游开发有限公司承担。