来源于：中原⼤咖
《民法典》已经于2021年1⽉1⽇正式实施，跟房产买卖相关的法律也进⾏了⼀些调整，这就很可能在房价、买房意愿或者其他风险⽅⾯有所影响，毕竟房⼦是⼤宗交易，影响的可不是⼀点半点，跟我们的⽣活直接相关。
到底有哪些变化呢？我们还是要做到⼼⾥有点数，不管你是买房还是卖房。
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物权新规
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1.房⼦被卖，居住权⼈仍享有居住的权利对老师的祝福
“安得⼴厦千万间，⼤庇天下寒⼠俱欢颜。”民有所呼，法有所应，将于2021年1⽉1⽇起施⾏的《中华⼈
民共和国民法典》（下称《民法典》）新增居住权，为城市化进程中的“住有所居、居有所安”保驾护航。
在《民法典》时代，杜甫的愿景有了新的注解：可以只拥有居住权，但不⼀定直接拥有房屋的所有权。
《民法典》规定，居住权⼈有权按照合同约定，对他⼈的住宅享有占有、使⽤的⽤益物权，以满⾜⽣
活居住的需要。也就是说，有“居住权”的⼈，对房⼦享有居住的权利，即使房⼦被房东卖掉了，新房东也不能把享有居住权的⼈赶出去。
需要注意的是，“寒⼠”的居住权不得转让、不得继承，在居住权期限届满或居住权⼈死亡时，居住权消灭。
在《民法典》正式施⾏后，买家在买⼆⼿房前也要注意，除了要查询房⼦的产权，还要查房⼦是否设⽴居住权，设⽴居住权的房⼦即便顺利过户，买家也不能⼊住。对于⼆⼿房交易的卖家，如果设⽴了居住权，可能⽐较不容易到买主。
但总体来说，居住权的设⽴，是为了能够保障部分弱势体的权益，让⼀些只有⼀套房或是不想卖掉房⼦的⼈，可以通过单独转让居住权的⽅式获得权益，⾮常的⼈性化，也更符合当下的中国国情，只不过购房者在买房之前⼀定要详细了解情况，擦亮双眼。
2.住宅70年到期后⾃动续期，费⽤待定
是否缴纳费⽤、缴纳多少费⽤等等问题，《民法典》授权单⾏法律和⾏政法规以后规定。
⼟地性质不同，房⼦未来的待遇也不同：⾮住宅⽤地期满，则需要申请续期，⼤原则仍然批准，但是应当重新签订⼟地使⽤权出让合同，收取⼟地出让⾦。
房屋产权到期后⾃动续期⼀事由来已久，终于在《民法典》发布后正式落地，内容与此前的规定相差⽆⼏，只不过这次写进了法典，有据可查。
此外，对于商铺、写字楼等商办物业40年产权到期后是否可以续期，⽬前也没有明⽂规定。因此，在购买商办物业时，还需注意⼟地剩余年限。
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房屋买卖新规
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3.抵押中的房产，不⽤解押可直接过户
⼈们买房⼀般都会通过银⾏借款，银⾏会要求办理房产抵押⼿续。根据现⾏《中华⼈民共和国物权法》，如果房⼦已经做了抵押，抵押⼈要和抵押权⼈协商⼀致，才可以办理产权过户⼿续；抵押权⼈必须同意才⾏，不同意的话，不能单⽅⾯直接过户，否则只能让法院来裁判。
这⼀情况，在《民法典》施⾏后就不⼀样了。根据《民法典》物权篇规定：“抵押期间，抵押⼈可以转让抵押财产。当事⼈另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”“抵押⼈转让抵押财产的，应当及时通知抵押权⼈。”
也就是说，从2021年1⽉1⽇起，如果房⼦已经设定了抵押，抵押⼈也就是产权⼈，仍然可以将房⼦出售；已经抵押的房产，可以不解除抵押，直接办理过户。
4.买房中介，想省钱”跳单“，仍需付中介费
《民法典》第965条规定：“委托⼈在接受中介⼈的服务后，利⽤中介⼈提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介⼈直接订⽴合同的，应当向中介⼈⽀付报酬。”
深圳的⼆⼿房产交易过程中，有些购房者为了能够“节省”掉这笔钱，会进⾏“跳单”，绕开已经帮助联系好业务的中介私下与业主或者佣⾦较低的公司进⾏交易。
这种损害他⼈劳动利益的恶性⾏为在深圳却屡见不鲜，民法典出台后，则对该种⾏为进⾏了限制，有效的维护了在购房过程中提供资源服务的中介⽅的利益。
5.婚前⽗母出资帮⼦⼥买房属个⼈房产
《民法典》规定，如果没有和⼦⼥订⽴书⾯或者公开的字据约定，那么婚后⼀⽅在房本上加上另⼀⽅名字，离婚时会所谓双⽅共同财产，平均分割；但如果房本上没有加上另⼀⽅名字，将属于个⼈财产。
6.⼩区公共部分收益，归业主共有
《民法典》进⼀步加强了对建筑物业主权利的保护，明确了公共收益的归属。第274条规定，⼩区内的道路、绿地以及其他公共场所、公⽤设施属于业主共有财产。
此条则规范了⼩区公共权益的利益分配，⽐如出租⼩区内公共⽤地、电梯间中的电⼦⼴告板等等。
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房屋租赁新规
农业创业项目左中括号
7.不能单⽅⾯提⾼租⾦，不能驱赶承租⼈
房东不得单⽅⾯增加房租，增减房租必须得到承租⼈同意。⽽且即便合同到期，租客不肯搬⾛，房东也不得采⽤驱赶的⽅式，但租客需要承担违约责任。
民法典保护承租⼈利益，增加规定房屋承租⼈的优先承租权。
这条新规对于每年过年都要客客⽓⽓给房东拜个年，担⼼过年回来是不是就要涨房租的打⼯⼈⽽⾔，⽆疑是重⼤利好。
8.“买卖不破租赁”终于写进法律
“买卖不破租赁”由来已久，但没有完全的落地执⾏，⽽今终于写在法律中。
根据《民法典》725条规定：“租赁物在承租⼈按照租赁合同占有期限内发⽣所有权变动的，不影响租
赁合同的效⼒。”
也就是说在买房的过程中，购房者⼀定要注意到所购买房产是否有租客在其中⼊住，或者有尚未履⾏完毕的租赁协议，避免购房后却不能⼊住的问题出现。
9.租期最长不得超过20年
根据《民法典》第705条规定：任何物权租赁期限最长不能超过20年，超过部分⾃动失效。
若租赁期限届满，当事⼈可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限⾃续订之⽇起仍不得超过20年。
闰二月年不宜做的事这条规定可以说呼应了上⼀条，避免了出现超长合同的情况，同时，也防⽌了开发商以长租的形式将车位等物业违规租给业主。
10.业主卖房时，租客可优先购买
这条规定值得注意，换⼀种⾓度来看，当你想选择⼀套房⼦购买的时候，不确定其实际居住是否顺⼼，
神诸葛是不是就可以考虑先成为该房⼦的租户，然后再进⾏决定，如果感觉舒⼼的话还可以优先购买。王婉霏
控股股东这样的购房模式如果推⾏开，在以后的购房中，或许会出现先“试住”后买房的新式购房流程。
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