如何计算房贷
  对于商业贷款来说，选择合适的贷款金额，偿还期数和贷款方式是非常重要的。
  房贷分为等额本金和等额本息两种。
  所谓等额本金，即每个月偿还的本金数相同，而等额本息，则是每个月偿还的本金和利息之和相同。
  譬如，2008年12月23日公布的人民币五年期以上贷款利率为5.94%（年)，按照房贷七折优惠，则月利率为5.94/12 * 0.7 = 0.3465，所以月利率为3.465‰。
  如果贷款金额为50万，不管选择何种还款方式，每个月必须把利息全还了，也就是说，最低还款额也是500000*3.465‰ = 1732.5。如果你每个月还3000，那么这3000中的1732.5是利息，剩下的才是本金。也就是说，当月利息必须当月偿还，这1732.5不会带到下个月继续产生利息，所以就不存在利滚利的问题了。
  所谓等额本金，即每个月所偿还的本金数相同。如果贷款了50万，10年还清，则每个月所需偿还的本金为500000/120 = 4166.67。在第一个月，50万的本金产生了1732.5的利息，所以第一个月的还款总额为4166.67+1732.5 = 5899.17。黄有龙资料
  到了第二个月，本金部分的偿还数额不变，仍然为4166.67。由于第一个月已经还了4166.67的本金，所以本金其实还剩495833.33，该部分的月利息为495833.33*3.465‰ = 1718.0625，所以第二个月的还款总额为4166.67+1718.0625 = 5884.73。（新浪的贷款计算器是错的，用焦点的吧……）
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  到了最后一个月，偿还本金部分仍然不变为4166.67。由于最后一个月的所欠银行的本金其实也只剩下4166.67了，所以该月利息为4166.67*3.465‰ = 14.44，加上本金部分，最后一个月的还款总额为4181.11。
  所以等额本金的还款数额是越来越少，因为每个月所还本金相同，而利息是不断减少的。
  所谓等额本息，即每个月所偿还的本息总和相同。由等额本金的分析可知，所欠银行的本金其实是越来越少，所以利息也就越来越少。所以等额本息的还款是每个月所还的本金越来越多，所还的利息越来越少——虽然它们的总额都相同。
  设贷款总额为S，期数为q（10年就是120期），月利率为u。则第一个月所还的利息为Su。
  设第一个月所还本金为x1，则第二个月所剩的本金为（S-x1），所以第二个月所还的利息为(S-x1)u。
  设第二个月所还本金为x2，则有x1+Su = x2+(S-x1)u，这是因为每个月所还的本息总额相同。
  解上面的等式，可得x2 = (1+u)x1。同样的方法可以算出每个月所还的本金都是前一个月所还本金的(1+u）倍。
  因为q个月必须还完所有的本金
，所以有x1(1 + (1+u) + (1+u)^2 + ... + (1+u)^(q-1) ) = S。
  解这个等比数列，得到 x1 * ( ((1+u)^q - 1)/u ) = S。
  将S=500000，q=120代入，得到x1 = 3367.39。加上第一个月的利息1732.5，得到第一个月，即每个月的还款总额5099.89。
  等额本息虽然看起来比较简单（每个月还的一样），但是计算起来要复杂一点。等额本息的不爽之处是贷款前期所还的本金很少，都给利息吃了。
    相反的，等额本金的好处是每个月所还的本金相同，所以贷款前期就能偿还很多的本金，这些本金一旦还了，就不会再产生利息。显然，等额本金的总还款额要小于等额本息。其不爽之处则是还款初期压力较大。
半年工作小结  如果公积金贷款，自然选择等额本息，因为每个月的住房公积金是相同的。如果自己的偿还能力较足，并且有提前还款的预期，就应该选择等额本金，因为这样可以少还点利息，总还款额较低。
【天涯博客】本文地址blog.tianya/blogger/post_show.asp?BlogID=286784&PostID=17046380提前还贷如何算利息（帮你解读）
3月4日，本报《一周实用》栏目刊登短文《购房提前还贷实惠不多》。有读者表示对“怎样还贷实惠”还不很清楚。下面这篇文章，对这一话题作了较详细的分析。
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举例来说，某人向银行贷款32万元购买一套商品房，30年还清贷款，月还1650元。那么，贷款32万元（本金）×银行月利率×360个月＝53．5万多元。有人会问，这不是意味着30年后还给银行的钱比银行贷的本金多了20多万元吗？不错，在实际还贷过程中，每月所还银行的1650元中，绝大部分是利息。因此，提前还款所还的钱大部分是本金。比如：过了20年之后，你想一次付清剩余贷款，所还的款项起码有60％以上是本金。
这样，另一个问题又产生了：我只用了银行20年的本金，却还了30年的利息。对此，专业人士指出，这样的还款算法有误。正确的算法如下：以贷款30万元，期限30年为例，贷款年利率如为5．58％（月利率为4．65‰），由按月等额还款的计算公式可知月还款额为1718．46元。这时，本金与利息分别为：贷款后第一个月应还利息1395元（300000×4．65‰＝1395元），所还本金为：323．46元（1718．46－1395＝323．46元），还款后剩余贷款本金为：300000－323．46＝299676．54元。年会简短祝福语八个字
贷款后第二个月应还利息为：299676．54×4．65‰＝1393．50元，所还本金为：1718．46－1393．5＝324．96元，剩余贷款本金为：299676．54－324．96＝299351．58元。以后各月的还款方式依此公式类推。
一些购房者在还贷款方面存在的误区，主要体现
在将30年的利息算入了贷款，其实，利息是随着本金的不断减少而相应下降的。按上述公式可知，借款人第60个月还款后（即5年后）剩余贷款本金为277674．08元。如提前全部还清贷款，将剩余贷款本金277674．08元还清即可。
那么，到底怎样还款合算？建行人士认为，购房者在还款前几年中，利息负担较重，因为本金基数大，利息自然也高。到了最后的几年，随着本金基数减少，利息自然相对减少。这对于想到时候一次结清剩余贷款的人来说就有些不合算了，因为那时利息的比重已经不多。因此，在贷款的前几年中，争取能多还款，比如一下子还掉5万元、10万元，使总贷款中的本金基数下降。此外，贷款年限尽量不要选择太长，因为年限越长利率越高。