[物业管理实务案例]设备设施案例分析汇编
引起社会普遍关注的水泵噪音扰民纠纷案终于有了一审结果：丰台法院判决被告赔偿原告董女士5000元经济损失，并判决两被告在判决生效后60天内，完成对水泵噪声的治理，否则将按每日100元赔偿董女士。
董女士是华北电力物资总公司职工。1998年4月入住马家堡某小区。入住后她发现房中不时发出震动声，后得知是生活用水泵房在她居住的楼房地下，水泵每隔6－7小时工作一次，每次大约40分钟的噪音严重影响她及其家人的正常生活。经多次与有关部门交涉，该问题都未能解决，董女士便把物业管理公司和两家建筑单位——北京市小型动力机械厂、华北电力物资总公司告上法庭，要求他们为其调整住房，并赔偿经济损失16万多元。
法院认为，董女士所住楼房是机械厂与电力公司联建，双方对该楼房屋进行了分配，并各自安置其职工居住，设在该楼地下的水泵应属双方共同使用，因水泵产生的噪音扰民责任理应由双方共同承担，噪音治理任务亦应由双方完成。物业公司只是管理人不应承担责任。于是法院做出上述判决。
小熊梦工厂 判决后董女士表示这与其最初的诉讼目的相差甚远，因此，还将继续上诉。
物业管理公司降低水泵噪声案例
在某物业管理公司所管理的一高层住宅楼内，不少业主拒付租金，7号某室的一位业主在投诉中说：大楼地下室水泵噪声太大，严重干扰了他们的正常生活。物业管理公司的设备人员到现场对水泵噪声进行了测试，水泵在供水期间噪声达60多分贝。多数高层住宅的供水设备系统均安置在大楼内，存在着不同程度的噪声污染，目前尚无有效的根治措施。
该物业管理公司组成了水泵噪声改造小组，配合发展商实施对大楼水泵噪声的改造工程。由于大楼水泵噪声改造目前尚无先例可借鉴，也没有成型的产品来代替，水泵噪声改造小组只能“摸着石头过河”。在这种情况下，水泵噪声改造小组对选定的两家施工单位的改造方案进行实地比试，存优去劣，并进行完善。整个改造工程包括对进水管加装减压孔板、安装静音阀门、安装电气装置在夜间强迫停泵等一系列措施。虽然大楼供水系统的设备都是安装在大楼地下室内的，但不同的房型、管路敷设的走向的不同，每幢大楼即使用同一种方式改造，所达到的效果也不尽相同，改造工作出现了反复。在困难面前，物业管理公司会同施工单位多次进行现场会诊，对噪声改造中的难点提出了改进方法和要求，最终取
得了成功。后经环保部门测试，昼段内水泵噪声已降至43分贝，符合城市区域环境噪声的标准。
小区设施引发伤害物业公司要负何责
在形形的物业官司中，出现了一类因物业管理不当引起的伤害赔偿案。案件原告大多是小区内老老小小的居民。
电梯失修、垃圾乱堆放、修缮不作防护等等，都可能引发事端。几个不懂事的孩子在小区里你推我搡地闹着玩，不经意间就闯了祸。被推的一个孩子倒在了一个垃圾堆里，顿时惨叫声大起。闻声赶来的家长在抱起孩子后一看，是垃圾堆里一块尖玻璃肇的事，所幸没被刺中要害，孩子后得到康复。家长上了物业管理公司，指责其清运垃圾不及时，负管理不善的责任，要求其承担这起伤害事故的赔偿责任。
物业管理公司则认为，这是住户装修房子的建筑垃圾，谁推的谁去。还说，也怪你没看好孩子。双方互不相让，只好以诉讼来解决纠纷。
老年人早早晚晚在小区散散步是经常的事。就在这些出行之间也发生了伤害案。小区改造
环境，施工人员将踏板架设在居民经由之处，颤颤巍巍的一老者滑跌一跤就此丧命；小区修路，道路坑坑洼洼，几位老人为此摔跤而受伤，他们或其家人都上了物业管理公司，认为公司防护不当，管理失责，要求赔偿。
在上海市发生的两起电梯伤害赔偿案中，深夜回家的一位业主被突然下沉的电梯猛砸在电梯井里，在他昏迷不醒中，幸好被人及时发现而得救。还有一位业主被失控的电梯吊悬在半空中，惊慌引发了他的心脏病。他们都提起了诉讼，问罪于物业管理公司。
面对这些诉讼，被告物业管理公司不是将责任推给业主个人，就是推给施工单位，再不就是设备生产商。但是，任其怎样辩解，管理者的责任依法认定，难以摆脱。根据《上海市居住物业管理条例》，物业管理服务应当保持公共设施完好，保障物业使用方便、安全。物业管理公司进行收费服务，发生了与之有关的伤害事件，当然应该承担违约责任。
据悉，上海市法院在处理物业伤害赔偿案中，只要原告能举证证明物业管理公司存在安全不力、管理不善的行为，并与伤害有直接的因果关系，都支持业主的诉讼请求，并依据伤害后果，判决物业管理公司承担相应的赔偿责任。
法院有关人士指出，随着物业的范围越来越大，假山假石、水池盆景、球场游泳池都搬到了小区，安全的隐患也越来越多。看看这些案子，想想小区里那么多行动不便的老人和稚弱的儿童，物业管理公司真应该火烛小心了。
细查深究——电梯意外受损怎么办
蒋雯丽和黄轩近况 去年某天，某花园的消防电梯一到底层，就发出异常声响。大堂护卫员及时将其关闭，并立即通知负责维修保养任务的电梯工程公司。
电梯维修人员当即赶到现场，检查后发现位于-1层的地坑中有根不知来自何处的1米多长的镀锌铁管，铁管在电梯工作过程中频繁蹿动，导致12个感应器全部损坏。
于是，管理处围绕铁管展开了一系列的调查工作。他们首先排除了人为破坏的可能，多方分析后认定，铁管是有人搬出搬入时，用其来支撑电梯门（许多人在搬出搬入时都习惯于这样做，这是危及电梯安全的重大隐患，物业公司应当想一个既方便客户又确保安全的两全之策），而不小心滑落到地坑中的。然后分别3名大堂护卫员，让他们详细回忆近日搬出搬入时有无异常音响。其中一名护卫员反映前天下午4时7楼某家搬运装修垃圾时，曾听
到碰砸声音，当时还到电梯轿厢内查看询问，没发现什么情况，便嘱咐了一些注意事项，未予深究。由此断定，铁管十之八九是这家这时掉下的（平时蛛丝马迹了然在胸，遇到问题才能追根穷源）。
顺藤摸瓜，管理处到该业主，介绍电梯受损情况及原因。业主说装修已经结束，责任人无从起。管理处当即明确表示，如果业主不能来装修负责人，那么请来装修人员的业主必须负连带责任。业主见百般推托都搪塞不过去，只好把装修负责人领到管理处。装修负责人见到铁管无话可说，按电梯受损配件的市场价格，赔偿了5000多元。管理处避免了经济损失。
点评：世界上怕就怕“认真”二字，物业管理就最需要认真。应当说在管理实践中认认真真地办成一件事并不难，难就难在时时处处都丁是丁、卯是卯。象这个案例，倘若有一个环节马虎一下，事情恐怕就要不了了之。
陷阱电梯伤客致残受害人一审获赔48万元
电梯超过检验周期仍在使用，以致王某坠落电梯轿箱顶而瘫痪，尽管日前法院判令被告赔
偿48万余元，让瘫痪在床的王某感到些许安慰，但一股深切的悲痛又涌上王某心头：自己才30岁，该如何面对今后的生活？老母和幼子由谁抚养呢？
2001年11月16日一大早，王某到协泰大厦内的富士物流公司提货。见电梯显示屏显示货梯停在三楼，王某按下电梯上行键却没反应。于是，他步行至三楼查看货梯状况，在按了数下下行按钮后，电梯门终于打开。当时王某未及细看，就一步跨了进去。然而，他的脚没有踏到实处，身体失去平衡后当即向下坠去，重重地摔在停于底楼的货梯轿箱顶上，一阵钻心的巨痛使他失去了知觉。
郑嘉颖与周丽淇 当他醒来时，发现自己已经躺在医院的病床上，更令他惊恐的是，他的下半身完全失去了知觉。腰椎爆裂型骨折伴截瘫，经鉴定为因工致残二级。王某愤而将协泰公司告上了法庭，要求其赔偿各类费用80万余元。法庭又根据协泰公司申请，追加富士物流为共同被告。
浦东新区法院调查时发现，电梯定期检验周期为1年，肇事电梯超过检验周期未定期检验，仍继续使用，以致发生伤人事故，协泰进出口公司作为电梯所有人，对此应承担全部责任。而富士公司只是承租部分楼层，对电梯只有使用权，不应承担赔偿责任。由于电梯
安全技术鉴定报告中已明确电梯厅门没有被撬开的痕迹，厅门也无明显变形，故协泰进出口公司无法证明王某是强行打开厅门进入电梯。
安全模式怎么解除 据悉，协泰进出口公司不服一审判决，已于近日提出上诉。留学澳大利亚
电梯坠楼,谁负责?
一部"老爷"电梯深夜突发故障，使搭乘电梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血。近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失，并获得了普陀法院的判决支持。
２００１年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小区４号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井底，胥某当场昏迷。２小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，胥某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计１．３万余元。
庭审中，物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定，结论为胥某全身多发性软组
织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此造成的经济损失。
近日，普陀法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误工费等６８００余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对胥某提出的５０００元精神索赔诉请未予支持。
问题的关键是：电梯是有谁来负责，是电梯公司？还是物管公司？那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物管又没通知业主更换，当然由物管公司承担。物管公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成胥某受伤的直接原因，就应该又物管承担，简直是荒唐可及。手机无线网络怎么连接
海口：物业擅自关闭电梯，老太太爬10楼脚扭伤
昨天，居住在盐灶路罗牛山花园杜鹃阁１０楼的钟先生拨打本报反映，物业
擅自把电梯关闭了，致使他６１岁的岳母从第１０层楼梯往下行走时不慎扭伤了脚，物业对此不理不睬。
电梯关三天老太太走楼梯扭伤
据钟先生说，他居住在小区的第１０层楼。７日上午８点钟他上班时，发现电梯已关闭，但家中的电源有电，经了解，才得知是有部分住户欠物业管理费所以把电梯关闭了，为此，他多次向物业处交涉后也不管用，只好徒步从楼梯上下。但意想不到的事发生了，第二天早上６点钟时，他６１岁的岳母准备从楼梯下楼去锻炼身体，由于起得早，楼梯的路灯也不亮，她行走至８楼时不慎把脚扭伤了。记者看到，陈女士的右脚底已青肿，走起路来一拐一拐的。钟先生说，当时由于脚扭伤了，老人家又下不了楼梯，为了方便到医院，他向管理处提出把电梯临时开启把老人接到楼下，但遭到管理处的拒绝。不得已，他与爱人小孩三人一起肩扛手扶着，才把老人接下１０层的楼梯。电梯关闭了三天，直到９日晚上１１点多钟时才开启。
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