慈溪市农村住房制度改革情况报告
今年以来，我市把改革农村建房方式、推动效益型农民集中居住区建设作为推动新型城市化三大抓手之一（城中村、中心城区改造，片区整合发展，农民集中居住区建设）和建设效益和谐新慈溪的新举措，摆上市委市政府重要议事日程。宁波市下发《关于积极稳妥地推动农村住房制度改革试点的实行意见》后，市委市政府及时进行认真学习，召开会议进行专题研究部署，结合慈溪实际，从组织建立、政策调研、方案制订、试点启动等方面开展工作。
一、前阶段重要工作开展情况
（一）建立组织，加强领导
为加强对开展效益型农民集中住区建设工作的领导，成立了由市政府市长任组长、分管农业农村和城建的两位副市长任副组长的推动农民集中居住区建设工作领导小组。贯彻了相关23个部门为领导小组成员单位。领导小组办公室（简称市集居办）设在市农办，并明确了农集居办组织协调、政策研究、方案审核、工作指导、情况综合和督查考核等职责。
（二）开展调研，制订方案
最适合居住的城市农民集中居住区建设工作涉及面广，政策性强，事关广大农
民众的切身利益，为使这一工程真正成为众的民心工程，今年4月以来，由市农办牵头，会同国土、规划、建设、发改、财政等部门，开展了相关政策调研，共开展专题调研14个。涉及调整现行农村宅基地政策、建立农村宅基地流转和储备机制、土地占补平衡与空间置换办法、农民集中居住区住宅交易上市机制、农民集中居住区项目建设管理办法、涉及农民集中居住区建设行政性收费的减免政策、农民集中居住区物业化管理办法、农民集中居住区的建筑设计市场的规范化管理措施、农民集中居住区布点规划和建设标准及技术规范、农民集中居住区扶持政策、农民集中居住区建设计划审批和验收程序方案、镇村农民廉租房建设使用试行办法等。
其中调整现行农村宅基地政策中，重点围绕“四个转变”：一是农村住房审批方式由本来的分户审批向联户审批转变；二是农村建房标准由本来的以户为标准向以人均为标准转变；三是农民建房审批标准由本来的单纯以批建筑占地面积为主向建筑占地面积和建筑面积结合转变；四是农民建房供地方式以集体土地为主向国有（行政划拨或国有出让）和集体用地结合转变。解决跨村建房，达成向农民集中居住区集聚的目的。调整农村宅基地整理政策和操作办法中，鼓励开展农村宅基地整理，解决农村建设用地指标局限性的问题，核心是通过提高复垦指标收购价、补贴复垦经费提高各地开展农村宅基地整理的积极性。探索建立农
村宅基地流转和储备机制中，着力解决农村建设中建新不拆旧问题，积极研究出台农村原有宅基地回收和运用政策。探索农村宅基地使用级差化管理办法，研究用经济手段实现农村建房“控制单家独院、
推广多户联排、鼓励多层套房”的目的。土地占补平衡与空间置换办法中，积极扶持新农村建设用地试点，对土地存量多、土地整治潜力大、土地调剂置换空间足的区域、村，研究出台完善的市、镇、村三级土地动态占补平衡与空间置换办法。其它还涉及制订出适合农民生活习惯和经济条件的物业化管理办法、农民集中居住区扶持政策、镇、村农民廉租房建设使用试行办法等。目前，有关部门已经根据分工完毕了14个专题调研，并就各专题调研出台相关政策，分别就政策征求各方面意见。
在开展专题调研，制订专门政策的基础上，制订了《关于开展效益型农民集中居住区建设的试点意见》。意见制订后，分5个层面广泛征求意见和建议，涉及人大、政协领导，推动农民集中居住区领导小组成员单位，各镇党委书记、镇长，部分村党组织书记，相关重要部门负责人，形成了送审稿，即将交市委市政府有关会议讨论审核。方案中对开展效益型农民集中居住区建设试点范围、条件、规模和标准进行了明确。
关于试点方案，开展试点的镇（街道）按照四大片区规划和《慈溪市农民集中居住区布点规划》，对保存村庄和新建农民集中居住区分别编制具体规划，并制定农民集中居住区建设和农村
建设用地整理的实行方案。在此基础上，每年由各镇（街道）提出当年度需启动实行的农民集中居住区项目和农村建设用地整理项目，并报市推动农民集中居住区建设工作领导小组办公室（简称市集居办）。
关于试点范围，我市拟在以下范围内开展试点：按照《慈溪市农民集中居住区布点规划》拟定的集居点；城乡规划区及其近郊村；市级以上重点工程项目建设地区；因水源、文保和旅游资源保护需要整体搬迁的地区；具有跨村跨镇、片区统筹规划建设条件的，住房困难户较多和符合农村建房条件的新增人口较多的村、镇（街道）等。
试点条件和试点规模参照了宁波住房制度改革中提出的试点条件和规模。
关于试点标准，我市提出，农民集中居住区规划建设标准适当低于城市居住区标准，多层公寓项目容积率1.4以上，建筑密度在30-40%，绿地率在20-25%。
（三）把握原则，贯彻政策
针对我市农村建房难和土地资源紧张的双重矛盾，我市提出了推动效益型农民集中居住区建设的总体规定，即围绕解决农村建房难和土地集约运用，大力推动农村建房方式改革，改变农民“有天有地”的传统建房观念，积极实行以“控制单家独房、推广多户联排、鼓励多层公寓”为重要方向的效益型农村建房方
式。
基本目的是：通过试点启动，典型创树，以点扩面，力争到2023年末，逐步建成一批交通便捷、设施
配套、环境优美、居住舒适、功能齐全、既富有现代气息又具有慈溪特的效益型农民集中居住区。
关于基本原则：重要是针对我市村居现状，农民集中居住区在住宅类型选择上坚持多样化，因地制宜，既有利生产，又方便生活，具体按区域位置分类处置，在城乡总体规划区内村居建设以多层（高层）公寓为主；在城乡总体规划区外村居建设推行低层排屋，鼓励多层公寓。
明确的政策措施有以下几方面：（一）简化审批程序。对农民集中居住区建设的规划设计、项目立项、初步设计会审、建设事项办理等审批事宜，统一纳入到市联批中心“绿通道”，由市联批中心组织相关受理部门联合会审，做到特事特办，最大限度地缩短办理时间，提高办事效率。（二）集约用地管理。一是定向定点安排用地指标。对农民集中居住区建设优先安排用地指标；在非农民集中居住区的农民建房用地指标一般不作安排。二是建立农村宅基地退出回收机制。农村建房必须坚持一户一宅和建新拆旧原则，入住农民集中居住区的农户必须退出原宅基地和房屋，统一由村级集体组织收回或调剂。国土部门及时做好集体土地使用证的注销或转户登记工作，同时各镇（街道）可根据实