夫妻房产归属⼀览表（2021）民法典新规
2020年12⽉29⽇，最⾼院发布了民法典婚姻编的司法解释⼀（2021.1.1实施），其中，关于“⼦⼥登记结婚前，⽗母出资购房，视为对⾃⼰⼦⼥单⽅的赠与”这⼀点的规定和之前婚姻法司法解释是⼀致的。
但是，对于⼦⼥登记结婚后，⽗母出资如何认定则修改为“有约定的，按照约定，没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双⽅的赠与”，与原来婚姻法司法解释⼆规定 “该出资应当认定为对夫妻双⽅的赠予，除⾮⽗母明确表⽰只赠与给⼀⽅”、司法解释三规定， “如果产权只登记在其⼦⼥名下，视为对⾃⼰⼦⼥的单⽅赠与”有着明显的差别。
也就是说，该司法解释实施后，⼦⼥婚后买房，⽗母出资的，没有约定或约定不明确的，⽆论是全额出资还是部分出资，⽆论是登记在⼀⽅名下还是双⽅名下，都优先推定为夫妻共同财产，归夫妻共同共有。
根据这⼀新规定，建议此后婚后⽗母出资买房，最好由⽗母、⼦⼥和⼦⼥的配偶⼀起签订书⾯的协议，明确约定⽗母出资的性质是借款还是赠与。如果是赠与，需约定清楚是只赠与给⼦⼥，还是赠与给⼦⼥及其配偶。如果是借款的，约定清楚利息和还款期限等。
婚前买房、婚后买房、⽗母出资买房
房产归属⼀览表（2021）
婚前买房
出资情况房本署名司法实践处理
⼀⼈出资结婚前取得房屋产权，房屋落在⾃⼰名下，并还清
个⼈贷款或是全款买房的
房屋属个⼈财产
结婚前已还清全部贷款，但婚后才取得房本的，
房屋落在⾃⼰名下的
仍认定为夫妻⼀⼈财产，另⼀⽅⽆权要求分割
结婚前已⽀付了房屋⾸付款，并向银⾏贷款，房屋落在⾃⼰名下，婚后⽤夫妻共同财产还贷的司法实践中将该房屋认定为个⼈财产，⽽夫妻共同还贷⽀付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双⽅平分；⽽尚未偿还的贷款则为产权登记⼀⽅的个⼈债务。
房屋落在对⽅名下通常是出资⽅不具备购房条件的，才以对⽅名义购房，按共同共有处理。如果没有特殊情形，多会视为以结婚为⽬的的赠与，按登记⽅个⼈财产处理。
房屋落在双⽅名下房屋算夫妻共同财产；离婚时不考虑出资情况，⼀律平分。
双⽅出资房屋落在夫妻⼆⼈名下房屋属于夫妻共同财产，离婚时不考虑出资状况，⼀律平分。
房屋只是落在⼀⼈名下如果在同居期间，那法院基本会按共同⽣活期间、以结婚后共同使⽤为⽬的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。
如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按
如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按
借款或赠与处理，不确定，法官会综合购房背
景、出资数额，尤其是公平⾓度来判定，没有统
⼀定论。
婚后买房
出资
情况
房屋产权证署名司法实践
⼀⼈以婚前个⼈财产出资房屋落在⾃⼰名下如果房屋已经⽀付了全部房款，房屋算是个⼈财产的转化，算是个⼈财产
如果房屋只是⽀付了全部⾸付款，房屋按个⼈财产处理；只不过房屋尚未偿还的部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产，属共同共有
房屋落在双⽅名下或是对⽅名下房屋算是共同财产，实际算是⼀⽅对另⼀⽅的赠与，夫妻双⽅共同共有房屋产权。
双⽅⽤共同财产买房房屋落在双⽅名下典型的夫妻共同财产
只是落在⼀⽅名下
落户在未成年⼦⼥名下仍然算是夫妻共同财产
⼀般视为未成年⼦⼥财产，有抚养⽅暂时管理
⽗母出资买房
时间出资⼈房屋登记司法实践
结婚前⼀⽅⽗母（全额）出资出资⽅⼦⼥名下房屋属于夫妻⼀⽅婚前个⼈财产
⼀⽅⽗母⽀
付了房屋⾸付款出资⽅⼦⼥名下
由夫妻⼆⼈共同还贷，则离婚时⼀般会将房
⼦判归登记⽅所有，由其继续⽀付剩余贷
款。对于婚内共同还贷部分（包括本⾦和利
息）及其产⽣的增值，则由得房⼦的⼀⽅对
另⼀⽅做出补偿。
另⼀⽅⼦⼥名下⼀般情况下也认定为夫妻共同财产，⽽⾮登记⽅的个⼈财产，⾮登记⽅有权要求分割房屋。⽗母明确表⽰赠与登记⽅或者双⽅之间有其他相反约定的除外。
双⽅⼦⼥名下应认定为双⽅的共同财产。如果双⽅约定了共有⽅式是共同共有或按份共有，并进⼀步约定了各⾃份额，则按约定享有产权。如果双⽅对共有⽅式没有进⾏约定，
下
权。如果双⽅对共有⽅式没有进⾏约定，
则视为等份共有。
双⽅⽗母均出资房⼦落在夫妻双⽅名下
房⼦属于夫妻共同财产；应当认定⽗母的
出资为对各⾃⼦⼥的赠与，⽽不能因为产权
登记在双⽅名下就理解为对双⽅的赠与。
房⼦落在⼀⽅名下房⼦属于夫妻公共财产；应当认定为对各⾃⼦⼥的赠与，⽽不能简单理解为双⽅⽗
母对⼀⽅的赠与。如⽆其他相反约定，应认定为双⽅按份共有。
结婚后⼀⽅⽗母全额出资房⼦落在出资⽅⼉⼥名下有协议约定的，按照约定，没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双⽅的借款，属于共同财产
房⼦落在对⽅名下（或双⽅）房屋属于夫妻共同财产，离婚时按夫妻共同财产进⾏分割。
⼀⽅⽗母部
分出资（或付⾸付款）婚后双⽅共同还贷房⼦落在出资⽅⼦⼥名下（或双⽅⼦⼥名
下）
房屋应认定为夫妻共同财产，⽗母出资部分
视为对双⽅的借款（实践判例）
双⽅⽗母出资房⼦落在⼀⼈名下
这种情形较为常见，⽽且争议颇多，司法实
践多按夫妻共同财产处理。
房⼦落在双
⽅名下
房屋属于夫妻共同财产。
特别注意：⽗母出资买房，如未明确表⽰赠与，⼀般会视为借款。此时，如房产是共同财产则该债务为夫妻共同债务。如房产是⼀⽅个⼈财产，则该债务⼀般认定为⼀⽅的个⼈债务。
离婚判决时对房产不予处理的情况
情形司法实践
离婚时尚未取得房本：
夫妻⼀⽅婚前除了部分房款婚后共同还贷，或⼀⽅⽤
个⼈财产还贷，但房屋增值，离婚时，尚未取得房产
证的房屋。
没有房本前先住着，有了房本后另⾏起诉。
房本有第三⼈名字法院⼀般不会将其主动追加为第三⼈，⽽是采取如下措施：
（1）根据当事⼈的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事⼈另案起诉；
婚姻法2021年新规定离婚
（2）根据当事⼈的申请，将案件中⽌审理，告诉当事⼈另⾏提起
（2）根据当事⼈的申请，将案件中⽌审理，告诉当事⼈另⾏提起
析产之诉，后根据析产之诉的判决结果，对夫妻共有部分的房屋
进⾏分割。
房⼦分割的6种特殊情况
⼀、⼩产权房分割
对于已被有权机关认定为违法建筑的⼩产权房，不予处理；但违法建筑已经⾏政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。
对于虽未经⾏政准建，但长期存在且未受到⾏政处罚的房屋，可以对其使⽤做出处理。在处理使⽤时，⼈民法院应向当事⼈释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使⽤归属时，能分割的进⾏分割，
不能分割的可采⽤协商、竞价、询价等⽅式进⾏给予适当补偿。
在涉⼩产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使⽤处理的判决内容不代表对⼩产权房合法性的认定，不能以此对抗⾏政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。
⼆、公房承租权的分割
离婚案件中涉及到公房承租权处理，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。
属于⾃管公房的，夫妻只有⼀⽅在产权单位⼯作，⼀般应把承租权确定在产权单位⼯作的⼈名下，另⼀⽅获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另⼀⽅承租或共同承租。
三、经济适⽤房、两限房的分割
限售期内的经济适⽤房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进⾏分割。
经济适⽤房、两限房由⼀⽅在婚前申请，以个⼈财产⽀付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为⼀⽅个⼈财产；婚后以夫妻双⽅名义申请，以夫妻共同财产⽀付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。
四、标准价购买公房的分割
婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房⽽获得的“部分产权”，该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、⼯龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利⽐例后，予以公平分割。
五、约定服务条件房产的分割
夫妻⼀⽅在婚后通过与⽤⼈单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的⼀般应判归约定服务条件的⼀⽅。
六、优惠购房权性质与折算
农村拆迁补偿中按所涉⼈⼝数取得的优惠购房权系基于特定⾝份获得的优惠安置利益，但并⾮优惠取得的物权本⾝。
离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不⾼于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。
附：民法典法条链接
《民法典婚姻编司法解释⼀》
第⼆⼗九条当事⼈结婚前，⽗母为双⽅购置房屋出资的，该出资应当认定为对⾃⼰⼦⼥个⼈的赠与，但⽗母明确表⽰赠与双⽅的除外。
当事⼈结婚后，⽗母为双⽅购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第⼀千零六⼗⼆条第⼀款第四项规定的原则处理。
《民法典》
第⼀千零六⼗⼆条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产, 归夫妻共同所有:
(⼀)⼯资、奖⾦、劳务报酬;
(⼆)⽣产、经营、投资的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或者受赠的财产，但是本法第⼀千零六⼗三条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第⼀千零六⼗三条下列财产为夫妻⼀⽅的个⼈财产:
(⼀)⼀⽅的婚前财产;
(⼆)⼀⽅因受到⼈⾝损害获得的赔偿或者补偿;
(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归⼀⽅的财产;
(四)⼀⽅专⽤的⽣活⽤品;
(五)其他应当归⼀⽅的财产。
关注
邝宪平律师简介：
江西省律师协会侵权专业委员会委员；
吉安市律师协会侵权与婚姻家事委员会委员；
吉安仲裁委员会第⼆届仲裁员；
2016年10⽉份，在中国法制出版社出版著作《公民必知法律常识200问》;
2018年1⽉份江西省消费者权益保护委员会（原江西省消费者协会）聘为律师团成员，聘期三年。
2019年3⽉份，吉安市律师协会评为先进个⼈；
2020年3⽉30⽇，江西新法制报《两度被“失信”起诉央⾏征信中⼼》专题报道了邝律师代理的遂川县⼀起名誉权纠纷案。
2020年6⽉3⽇和6⽉4⽇，江西省电视台都市频道晚间800栏⽬《⽼⼈被坠楼者砸死之后》专题报道了邝律师代理的遂川县某⼩区发⽣的⼀起⽣命权纠纷案。