王健林：解析万达运营管理模式的特点及优势
提起商业地产，大连万达集团董事长王健林是一个绕不过去的人物。作为圈内公认的行业老大的大连万达集团，已经在商业地产行业里深耕了十余年。在今年的中国商业地产行业发展论坛·20XX年会上，王健林董事长毫无保留地将万达广场的运营模式进行了深度剖析，让在场的业内人士感到受益匪浅。
事实上，万达广场从20XX年开头进入提速，投资建设很快，今年还将开业17个广场、12个酒店。根据王健林董事长的说法，整个万达广场开出来以后，出现一个现象，不像一般的商业物业都需要两年以上的市场培育期才可以活起来，一般万达广场一开起来就比较活。
“我觉得这里面核心的一个方面是我们的运营管理比较好，就是我们的商业管理公司，这实际上已经成了万达核心竞争的一部分。”王健林董事长表示。
详细而言，王健林董事长从三个方面阐述了万达的运营管理模式的特点和优势。
第一个就是合理规划招商的业态。王健林表示，万达广场有一个特点，就是次主力店和主力店的比重比较大，一般都占50%以上，百货、电影城、超市、卡拉OK、电子游玩等等，餐
饮类的比重也比较大。
而且在这些主力店当中，万达广场在招商方面也特殊注意一个问题，就是非零售比重。“我们任何一个广场都强调非零售比重要占50%以上，这就是业态的合理搭配，电影、唱歌、餐厅，尤其是餐饮业给付的租金比较低，文化、体育、健身，像游泳等这些都是租金比较低的。”
事实上，有些购物中心的招商部门、商业运营部门“就不懂这个道理”，大量的业态同质化都是服装类、珠宝类，这些同质化很高，这样就不能体现一站式服务特点。虽然一开头给的租金高，但是可能2-3年才能火，即使招商进来以后，成长性也比较低。
“我们也是在多年的调整当中发觉了这个隐秘，所以我们现在一般的一开头规划招商的时候，放得比较多的是非零售比重，现在强调多的是文化、消遣、餐饮。” 王健林的岳父
第二个方面，王健林表示，万达的商业运营当中特别强调让商家赚钱，“我们当时提出一个口号，取消利润考核指标，只考核三项，我提了三句话，商业管理公司就是安全、服务、品质。”
“我们取消利润考核许多人很可怕，似乎会怎么样，我说不要紧，我说只要把服务搞上去。依据广场的调整比率推断你是不是成功，假如很少有调整，大家都可以活得很好，那就是你成功了。”王健林告知大家。
“我们做过调查，在万达广场里面，每平米的绩效基本上是外地店的2倍以上，我们自己运营的三个品牌的收入，都是我们在外面租的店的2.9倍以上，所以商业中心一定要花力气去研究怎么让商家赚钱的绝技才可以换来自己的发展。”
第三点，王健林强调，就是要不断地提升和调整，再好的企业，再好的规划，再好的招商业态，在中国十几亿人的国度，区域文化差异这么大的地方，是不可能做到百战百胜的，要想持续反应，就是要有吃苦耐劳的精神，要不断对开业的店进行调整。
“我们有两个店，比如说苏州店、沈阳店也出现过业态问题，一个月走几家，但是总是在调商家，之后不断地研究、调整，这个调整可能给出一些成本，有一些租赁到期，要劝出，可能就要损失一些租金等等，”王健林告知大家，“也许半年多以后，最终商铺和周边客户对路了，对路以后，这几个店就走出来了。”
他表示，这个和搞住宅地产的确不一样，只要拿到地，价格合适走出去就可以了，这个不但要建，建成以后还要花很长的时间管，但是它的好处有两个方面，一个是长期稳定的现金流，第二，还可以获得资产价值升值的好处。
最终，王健林表示，要做商业地产，一定要好好研究运营管理，把运营管理真正看成核心竞争力，这个企业才可以在这个行业成功。许多公司进入商业地产，宣布做商业地产的目的是更好地卖住宅，“这种心态和准备十之八九也不能成功。”
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