从⼀座边陲⼩县城，到中国⼀线城市、国际⼤都市；从“南头苍蝇、深圳蚊”，到已成深圳新地标的深圳湾滨海休闲带；从上千个城中村，到住房商品化迈出第⼀步，再到形成丰富的居住产品线……今年8⽉26⽇，深圳经济特区迎来40岁⽣⽇。
值得关注的是，据新华社10⽉11⽇报道，近⽇，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特⾊社会主义先⾏⽰范区综合改⾰试点实施⽅案（2020－2025年）》，涉及27条内容，其中提到的“⽀持在⼟地管理制度上深化探索”，对于深圳⼟地新⼀轮改⾰具有积极意义。
跨越时间的长河来看，40年来，尤其是近⼗⼏年，深圳经历了怎样的城市变迁，崛起了哪些热点板块？深圳的住宅产品是怎样更新换代的，⼈居环境⼜发⽣了怎样的变化？新京报记者采访了多位长期居住于深圳的特区同龄⼈，听他们讲述⾃⼰⾝边的变化。
从华强北到南⼭，西迁的⼈⼝和产业
随着城市中⼼区的规划变迁、产业中⼼的转移，在⽼深圳⼈、新深圳⼈的眼⾥，罗湖、福⽥、南⼭对于他们的意义和归属感是不同的。
长期观察、研究深圳楼市的地产评论⼈朱⽂策是深圳特区的同龄⼈。他认为，⼗⼏年来，深圳的城市中
⼼⼀直在西迁，从罗湖⼝岸，到福⽥中⼼区，到创新⾼地南⼭，每个时代都有特⾊鲜明、占据C位的“当红”区域。
“这个城市发展太快了。” 朱⽂策向新京报记者描述了深圳的“中⼼西迁史”。与深圳经济特区获批同时，罗湖区成⽴，深圳的⼤规模城市建设⼀开始就围绕着罗湖，1981年⼈民北路建成，1983年⼈民南路建成，形成了如今深圳⼈民路的⼤体格局。罗湖被⼈们称为“深圳DNA的起源地”，⽼的市政府在那⾥，各领风骚数年的“深圳第⼀⾼楼”电⼦⼤厦、国贸⼤厦、地王⼤厦、京基100，都在罗湖。
上世纪90年代，深圳邀请⽇本建筑⼤师建设福⽥中⼼区，城市中⼼逐步向福⽥转移，“深圳第⼀⾼楼”也迭代为福⽥CBD 的平安⾦融中⼼。到现在，深圳的⾏政中⼼依然在福⽥，⽂化、公园等配套也是福⽥最为密集。
步⼊新世纪，尤其是2007年深圳湾⼤桥建成后，南⼭的存在感越来越强，深圳经济中⼼开始逐渐往南⼭转移。
在深圳城市板块和坐标建筑的蝶变中，华强北不得不提。1996年，深圳公布《深圳市城市总体规划(1996-2010)》, 明确将深圳打造为“以⾼新技术为先导的区域制造业⽣产基地”。⽽位于福⽥的华强北作为深圳的地标之⼀，登上历史舞台。
“当时福⽥的经济代表是华强北，号称‘中国电⼦⼀条街’，但也曾是出名的‘⼭寨之都’。”朱⽂策说。
华强北被冠以“神奇”⼀词，⼈们如此描述它——当⼿机兴起时，华强北是全球最⼤的⼿机交易市场；当虚拟货币兴起时，华强北的赛格电⼦市场是全球最⼤的矿机交易市场；⽽在今年上半年的疫情中，华强北专业市场何时复⼯，成了市场最急需的测温及医疗设备⽣产商能否及时获得原材料的关键。
深圳大厦在深圳定居已有25年的林海，还记得与华强北联系在⼀起的青春时光。1996年时，她住在罗湖区清⽔河，每天坐9路车去华强北上班，⽤的是贴⼀⼨照⽚的⽉票卡，车是三节车厢的，很长很长，转弯时“吱吱”作响。在林海的印象⾥，华强北的街头都是买卖⼿机的⼈，⼈⼭⼈海。“现在到处有地铁，公交车也都换成环保电车，⼲净卫⽣。回忆起来，真的是那句话：来了就是深圳⼈。我把青春献给了深圳。”
1996年时，林海⽤这张⽉票卡，每天从罗湖清⽔河坐9路车去华强北上班。受访者提供
如今，华强北是中国电⼦市场的风向标，是亚洲规模最⼤的电⼦产品集散地，是连通世界的电⼦平台，处于珠三⾓乃⾄全国、东南亚地区的产业链前端。
2010年，《深圳市城市总体规划（2010-2020）》获批，明确深圳要形成前海中⼼、福⽥罗湖中⼼、盐⽥中⼼、坪⼭新城中⼼、龙岗中⼼、龙华中⼼、光明新城中⼼7个城市中⼼，前海、深圳湾、罗湖商业中⼼等13个地区享受“特别政策”。2016年，《深圳市国民经济和社会发展第⼗三个五年规划纲要》发布，明确提出“重点将前海和南⼭、宝安中⼼区域发展成为新的市级中⼼。”
旧地标与新地标各有传奇。朱⽂策认为，相⽐华强北，南⼭是完全不⼀样的。南⼭在深圳乃⾄中国快速崛起时，区域中的华为、腾讯、平安、招商银⾏这样快速壮⼤的世界500强企业，在当时代表着未来，相⽐华强北做外贸、做代⼯，南⼭注重的是研发能⼒、造⾎能⼒。
三⼗⽽⽴的南⼭如今拥有众多“⽹红”标签，⽐如⼴东经济第⼀区、“成⽴30年GDP增长78倍”等。⼀系列数据彰显其标杆意义：截⾄2019年11⽉底，南⼭区累计商事主体达到约50.5万户。2019年，南⼭区GDP达6103亿元，相当于1990年78亿元的78倍。南⼭全区⼈才总量超过110万名，约占从业⼈数的83%，其中博⼠1万多名，硕⼠近10万名。2019年，南⼭区PCT国际专利申请量超过7000件。
此外，深圳2020年上半年“成绩单”也发布了，南⼭区GDP为3042亿元，同⽐增长2.5%，GDP总量排名第⼀。福⽥区、龙岗区位居第⼆和第三，GDP总量分别为2225亿元、2211亿元。
朱⽂策认为，经历了40年的变迁，如今，⽆论⼈⼝密度还是产业密度，深圳西部都是深圳东部的“翻倍”，产业密度更是不⽌。随着产业中⼼不断西迁，⽆论是房价、配套建设、⽣态环境还是500强企业聚集密度，深圳湾已成为深圳当之⽆愧的经济核⼼。
从滩涂到滨海豪宅区，深圳湾的蜕变
建筑是城市的肌理，⽆论城市扩容、新区域崛起，还是地标建筑更迭、景观变迁，都离不开⼀座座⾼楼⼤厦拔地⽽起，离不开⼀个个住宅⼩区的建设。
林如娇是⼴东汕头⼈，同样是深圳特区的同龄⼈，2007年开始定居于深圳。⾃称不算“⽼深圳”的她，对于⼗多年来“深圳速度”的变化，依然感触极深。
2007年，林如娇和爱⼈砸锅卖铁凑了12万元⾸付，买了深圳南⼭区蛇⼝爱榕园⼩区的⼀套⼆⼿房。她清晰记得，这套房⼦⼜⽼⼜旧，⾯积54平⽅⽶，总价43万元。说起在深圳买下的第⼀套房⼦，林如娇总觉得⾃⼰错失了2003年之前的良机，因为2003年深圳楼市经历了⼀次⼤涨。“其实我2002年就开始看房，但钱没太够，⼀直没买。到了2003年，措⼿不及。直到2007年凑够⾸付，⼼⾥想的是排除万难，先⼊⼿⼀套再说。”
林如娇没有想到的是，到了2020年，她所在的紧邻深圳湾的⽚区，已成为深圳最繁华、房价最⾼的区域，南⼭区更成了深圳如今最耀眼的经济⼤区、科技强区、创新⾼地。“从2002年到2020年，我居住的⽚区，房价翻了15倍。”林如娇感慨道。
在这段飞速的城市变迁中，林如娇⼀家实现了改善换房，从爱榕园换到了海⽉花园⼀期。隔着海⽉路，⼀期的对⾯就是海⽉⼆期，她记得，早年间，⼆期过去往东就没有建筑了，只有⼀⽚滩涂，还有⼀个湖。
“我记得2004年，世界摩托艇⼤赛就在那个湖举⾏。现在，湖泊周围规划成了深圳⼈才公园，是成熟的休闲景观场地了。湖泊上架起⼀座桥，叫星光⼤道，上⾯有很多发光的柱⼦，刻着建设深圳的杰出⼈物。”林如娇告诉新京报记者。
过去的滩涂荒草地，现在已经建起了整个深圳房价最贵的豪宅区，民间称之为“黄⾦⼀条街”，曦湾天馥、翡翠海岸，还有均价名列榜⾸、⼤名⿍⿍的深圳湾⼀号。
让林如娇印象特别深刻的是，蛇⼝的海上世界有⼀处景观叫⼥娲补天。“以前在明华游轮吃完饭，还要往海边⾛好远，才能到⼥娲补天这个雕像景点。现在，⼥娲补天的雕像已然被包围在豪宅区中间，周围的楼盘有伍兹公寓、招商双玺等天价豪宅。”
曾经，深圳湾畔的“世界之窗”是深圳的地标，外地⼈来深圳的必去之地；如今，最闪耀的深圳名⽚已是深圳湾。⾝处16.2公⾥长的深圳湾滨海休闲带，能赏开阔海域景观，能观近400⽶⾼的华润“春笋”，不仅城市风光饱览眼底，⽽且穿起了深圳⾼质量发展的⼀颗颗“明珠”。
在深圳当地⼈⼼⾥，深圳湾公园也是⼤幅提升⽣活幸福感的所在。在新京报记者采访的深圳居民中，很多⼈都提到了有多喜欢深圳湾公园——“沿着海边可以⼀直⾛，⼀路吹着海风，特别棒。”“常去⽇出剧场、运动公园，去拍照、散步，吹吹海风，是周末放松的好去处。”
8⽉26⽇晚，深圳湾畔的深圳⼈才公园，庆祝深圳特区建⽴40周年的⽆⼈机灯光秀。摄影/林如娇
从东湖丽苑起步，中国房地产的“深圳基因”
完成从⼀⽚滩涂到滨海豪宅区蜕变的深圳湾，只是近10年来，深圳房地产市场飞速发展的⼀个缩影。
穿过深圳湾海景豪宅的光芒，往历史深处追寻，深圳在中国房地产史中，更鲜明的⾝份是“先⾏者”。过去40年⾥，深圳开创了⽆数个中国房地产历史上的“第⼀”。有⼈说，中国的房地产市场，饱含“深圳基因”。有⼈则说，深圳的房地产史，
开创了⽆数个中国房地产历史上的“第⼀”。有⼈说，中国的房地产市场，饱含“深圳基因”。有⼈则说，深圳的房地产史，就是⼀部微缩的中国房地产史。
1980年，中国的第⼀个商品房⼩区——东湖丽苑就诞⽣在深圳。彼时的深圳⾸任房管局副局长骆锦星与港商刘天就合作：深圳出地，港商出钱。东湖丽苑于1980年开⼯，1981年竣⼯⼊住。在骆锦星眼⾥，东湖丽苑是住房商品化、物业管理等诸多新事物的起点。
⽐如物业管理，1981年3⽉，深圳市物业管理公司成⽴，成为中国内地第⼀家物业管理公司，对东湖丽苑进⾏专业化物业管理，开始了对物业管理新体制的探索。
时间倏忽到了1987年，这⼀年的12⽉1⽇，深圳举⾏了中国第⼀场⼟地拍卖，时任深房公司总经理的骆锦星以525万的价格赢得中国⼟地“第⼀拍”。这⽚意义⾮凡的⼟地上修建了东晓花园。
中国⼟地“第⼀拍”之后⼀年多，中国宪法修改，规定“⼟地的使⽤权可以依照法律的规定转让”。⾃此，中国的⼟地交易才有了宪法依据。
其后，诸多房地产开发商诞⽣、发展，进驻深圳掘⾦，深圳的多个楼盘开始演绎属于⾃⼰的“传奇”。
1988年9⽉，深圳市第⼀块以美元作价，也是国内第⼀块采取国际招标⽅式出让的⼟地，由中海地产深圳公司中标。在这块⼟地上建起的海富花园，开创了深圳房地产史上的多个“第⼀”：在当时成为第⼀个采⽤⽰范单位促销的楼盘，第⼀个引进按揭付款⽅式的楼盘，第⼀个采⽤进⼝外墙材料的楼盘，第⼀个设计下沉式卫⽣间的楼盘。
1998年，深圳万科四季花城项⽬推出万科第⼀代专利产品——情景花园洋房，并在2002年获得国家知识产权局的专利授权。
“深圳受⾹港影响巨深。”朱⽂策说，从基本⼟地制度，包括1987年触动修宪的“⼟地第⼀拍”、70年住宅年限设计以及50%的⼟地开发率上限，到房地产预售/楼花制度、物业管理等，可以说都是复制了⾹港。
朱⽂策举例说，上世纪90年代，内地开发商向⾹港豪宅学习了很多做法，⽐如架空层，底层不做住宅，做成公共活动场所，以提升⼩区的公共活动空间；建设⼩区会所、泳池、园林，以及引⼊物业管理。在居住产品的设计层⾯，开发商也有许多创新，⽐如围合式⼩区，当时，万科城市花园率先采⽤“社区围合”和“⼈车分流”的设计⼿法，引发开发商纷纷效仿。
40年间，深圳的居住产品不断更新换代，从⼩平房、城中村，到筒⼦楼、福利房，到如今深圳湾林⽴的豪宅、丰富完善的居住产品线。与住宅产品更新换代的历程相随，深圳房价的变化之巨同样令⼈难以预料。1980年开卖的东湖丽苑，均价2730元/平⽅⽶；1988年，东晓花园开盘价仅有1600元/平⽅⽶。时间⼀晃到了2020年，如今，深圳湾的后海+蛇⼝这⼀⽚区域，房价最⾼达到18万-20万元/平⽅⽶，代表了深圳房价的最⾼点。
从2003年开始跟进观察深圳楼市的朱⽂策回忆，以楼市论，2004年到2006年，福⽥、南⼭、宝安渐次起步；2007年上半年，深圳房价暴涨50%，下半年遭遇次贷危机，房价显著下跌；2008年底，在次贷危机之后“四万亿”计划出台；2009年政策进⼀步宽松，很快深圳房价⼜开始“狂飙”；2010年到2014年，市场偏平稳；2015年，深圳房价再次⾼位翻倍；2016年到2019年⼜转为“平静”；⽽今年上半年，深圳房价⼜涨了30%-40%。
住房⾃有率不⾜30% ⼟地管理制度深化探索获⽀持
40年来，深圳的⼈居环境有了天翻地覆的变化，然⽽在房⼦越盖越好的同时，深圳的房⼦也很贵，深圳⼈想买⼀套房特别不容易。朱⽂策认为，从住房价格负担、实际住房拥有率两个指标看，“深圳居民很⾟苦”。
在8⽉28⽇深圳市房地产业协会主办的⼀场活动中，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在公开
演讲时坦⾔，⽬前，深圳市住房累计数量达1068万套、6.12亿平⽅⽶，⼈均⾯积27.8平⽅⽶，还没有达到国家和⼴东省的最低标准线。他表⽰：“主要原因是我们还有70%多的⼈居住在城中村，城中村占深圳住房⾯积的54%左右。”
深圳市住房总量虽然超过千万套，然⽽，其中的商品房少之⼜少。朱⽂策说，这些住房中，真正的商品房只有约180万套，其他接近7成都是⼩产权房、⼯业宿舍，商品房的⽐例不⾜20%，“总量看起来够，但很多都不是成套住宅，造成了结构性的⼤⽭盾。⽬前，深圳住房⾃有率⾮常低，已经降到了30%以下。”
贝壳研究院⾸席市场分析师许⼩乐持有同样观点。站在40周年的时间点上回眸，他认为，深圳房地产最显著的特点是供需⽭盾突出，⼈⼝集中导致住房需求上升。“在市场预期较⾼的情况下，新市民获得合适住房的难度越来越⼤。”
“未来，深圳的破局之道在于重新平衡市场与保障的关系，建⽴覆盖城市新市民的包容、开放的多元化供给体系，改善市场结构失衡的状态。”许⼩乐表⽰。
10⽉11⽇，⼀则关于深圳的消息“刷屏”。据新华社报道，近⽇，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特⾊社会主义先⾏⽰范区综合改⾰试点实施⽅案（2020－2025年）》（简称《⽅案》），涉及27条内容，其中提到
的“⽀持在⼟地管理制度上深化探索”，对于深圳⼟地新⼀轮改⾰具有积极意义。
据悉，在⽀持深圳⼟地管理制度深化探索⽅⾯，《⽅案》提出了多项举措：将国务院可以授权的永久基本农⽥以外的农⽤地转为建设⽤地审批事项委托深圳市政府批准；⽀持在符合国⼟空间规划要求的前提下，推进⼆三产业混合⽤地；⽀持盘活利⽤存量⼯业⽤地，探索解决规划调整、⼟地供应、收益分配、历史遗留⽤地问题；探索利⽤存量建设⽤地进⾏开发建设的市场化机制，完善闲置⼟地使⽤权收回机制；深化深汕特别合作区等区域农村⼟地制度改⾰；⽀持依托公共资源交易平台建设⾃然资源资产交易市场，完善⼀⼆级市场联动的⼟地市场服务监管体系；试点实⾏⼟地⼆级市场预告登记转让制度。
对此，易居研究院智库中⼼研究总监严跃进解读称，《⽅案》赋予深圳农地转建设⽤地更⼤权限，使得后续深圳在获取增量属性的建设⽤地⽅⾯有更⼤的权限。与此同时，有助于加快⼟地的盘活、丰富⼟地供应，存量⽤地改⾰和增量⽤地改⾰⼀起，能够真正丰富深圳的⼟地供应。
此外，对于深圳房地产发展的未来⽅向，张学凡在上述公开演讲中提出，新加坡是深圳学习的榜样。他表⽰，未来，深圳将⼀⼿抓调控市场，⼀⼿抓住房保障体系建设，“对于公共住房，政府的职责是做兜底的事情，我们的⽬标是，将来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，这是⼀个长远⽬标。另⼀个⽬标是在‘⼗四五’期间，深圳的⼈均住房⾯积从27.8平⽅⽶提⾼到30平⽅⽶。”
据深圳市规划和⾃然资源局消息，今年，深圳计划供应的居住⽤地较去年增加⼀倍，达到293.2公顷。同时，计划到2035年将居住⽤地供应⽐例提⾼⾄25%，住房总量达到7.2亿平⽅⽶以上，常住⼈⼝⼈均住房建筑⾯积达40平⽅⽶以上；新增建设各类住房170万套以上，其中公共住房不少于100万套。
⽂/王海亮
编辑杨娟娟校对付春愔刘越
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