湖州旅游
湖州市吴兴区人民法院
民事判决书
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原告：湖州旅发旅游开发有限公司，住所地：湖州市吉山南路88号1幢101室。
法定代表人：黄艳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：傅建峰，浙江六和（湖州）律师事务所律师。
被告：湖州菲丽思酒吧有限公司，住所地：湖州市吴兴区月河街道旅游大厦1幢2-2、2-6、2-8、2-10、2-12号。
法定代表人：沈学良。
被告：沈学良，*，1989年9月29日出生，汉族，住址：湖州市南浔区。
原告湖州旅发旅游开发有限公司与被告湖州菲丽思酒吧有限公司、沈学良房屋租赁合同纠纷
一案，本院于2021年7月6日立案后，依法由审判员张俊按简易程序公开开庭进行了审理。原告湖州旅发旅游开发有限公司的委托诉讼代理人傅建峰，被告湖州菲丽思酒吧有限公司、沈学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2020年3月30日，被告公司股东兼法定代表人沈学良与原告签订了《湖州旅游大厦租赁协议》，向原告租赁位于湖州旅游大厦二楼2-2、2-6、2-8、2-10、2-12号的商铺，建筑面积约458.73平方米，用于酒吧及配套范围经营，租赁期限为5年，自2020年05月1日起至2025年9月01日止，免租期自2020年05月1日至2020年8月31日；第一、二个租赁年度的租金为250000元，管理费为6.6元／平方米／月，支付周期为半年一付，先支付后使用；逾期支付租金的，原告同意给予10天宽限期，被告逾期支付租金超过10天的，原告有权要求被告自租金应付之日起每逾期一天按照逾期支付之款项的5‰支付逾期损失，直至应缴费用及滞纳金全部付清；原告将有权单方解除合同，并不予退还履约保证金；拖欠支付租金、管理费及其他费用达一个月仍未支付的，原告有权单方面解除合同；拖欠支付租金、管理费及其他费用达一个月仍未支付的，原告有权单方面终止合同，收回租赁场所，同时有权要求被告承担年租金20％的违约赔偿。2020年7月20日，被告以上述承租的店铺为住所办理了工商登记手续并投入运营。按照租赁协议的约定，被告应在签署合同当
日缴付首个租赁年度的半年租金125000元，但被告实际仅支付了至2020年12月1日的租金62500元，剩余租金62500元一直未支付。2021年3月3日，原告委托律师致函被告，明确《租赁协议》于2021年3月1日解除，要求被告支付2020年12月2日至2021年3月1日的租金62500元、电费约10000元、水费约500元、物业费564元（计算至2021年3月1日）、消防点位增设改造费3500元；被告已支付的履约保证金42000元不予退还，同时，原告保留追究被告违约责任的权利。但被告收函后一直未支付租金及其他费用。原告认为，原被告双方签订的租赁协议合法有效，被告拖欠租金及物业费等费用达一个月仍未支付，原告有权按照协议约定解除合同，被告应承担支付租金及违约金等民事责任。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向法院提起诉讼。原告提出如下诉讼请求：一、确认原、被告双方签订的《湖州旅游大厦租赁协议》于2021年3月1日解除；二、判令被告立即支付2020年12月2日至2021年3月1日的租金62500元、逾期付款违约金85313元（以租金62500元为计算，按照每日5‰自2020年9月1日暂计算至2021年5月31日，要求最终计算至实际清偿之日）、解除合同的违约赔偿金50000元、电费10027.50元、水费446.20元、消防点位增设改造费3500元、管理费（物业管理费和能耗费）30276.18元，合计242062.88元；三、判决原告不予退还履约保证金42000元；四、判令被告承担原告支付的
律师费6000元；五、本案全部诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、确认原、被告双方签订的《湖州旅游大厦租赁协议》于2021年3月1日解除；二、判令被告立即支付2020年12月2日至2021年3月1日的租金62500元、逾期付款违约金85313元（以租金62500元为计算，按照每日5‰自2020年9月1日暂计算至2021年5月31日，要求最终计算至实际清偿之日）、解除合同的违约赔偿金50000元、电费10027.50元、水费446.20元、消防点位增设改造费3500元、管理费（物业管理费和能耗费）30276.18元，合同约定免租期（自2020年5月1日至2020年8月31日）的租金83333元，合计325395.88元；三、判决原告不予退还履约保证金42000元；四、判令被告承担原告支付的律师费6000元；五、本案全部诉讼费用由被告承担。
两被告共同答辩称：租赁协议属实，但该协议已于2020年11月合意解除，并非原告单方解除。原告主张的违约金过高，违约金、赔偿金、追缴免租期内租金等约定不合理，原告出租的房屋无法通过消防验收，其自身也存在过错。案涉房屋已由原告另行出租，原告的损失可通过被告的履约保证金弥补。原告主张的物业费、水电费、消防点位增设改造费无事实依据，原告主体不适格。原告主张的律师费无合同依据，不应由被告方承担。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、《租赁协议》一份，证明两被告向原告租赁房屋，对租金支付、租期、违约责任等事宜进行了约定的事实。
证据2、入账通知三份，证明被告已支付租金62500元，缴纳履约保证金42000元的事实。
证据3、律师函、EMS快件各一份，证明原告委托律师发函至被告湖州菲丽思酒吧有限公司，通知其解除房屋租赁合同并要求其支付租金等费用，快件已由被告沈学良签收的事实。
证据4、法律服务委托合同、发票各一份，证明原告因本案支付律师费6000元的事实。
证据5、建设工程消防验收意见书一份，证明原告交付的房屋消防验收合格的事实。
两被告对原告提交的证据质证认为：对证据1、证据2无异议；对证据3的真实性无异议，但双方是合意解除房屋租赁合同，并非因被告拖欠租金而解除；对证据4的真实性无异议，但律师费不应当由被告承担；对证据5的证据三性均无异议。
两被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、聊天记录一份，证明因案涉房屋无法通过消防验收，被告有意提前解除合同，原告知晓且与被告达成合意，被告并未违约的事实。
原告对两被告的证据质证认为：对证据的真实性无异议，但原告方并未同意提前解除合同，而是由原告的员工对提前退租提出建议。
本院对证据认定如下：原告的证据经两被告质证后对其真实性均无异议，能够证明双方的房屋租赁关系，对其证明效力予以确认，但根据免租期为2020年5月1日至2020年8月31日的约定，被告拖欠的租金期间应当为2020年12月1日至2021年2月28日。被告的证据经原告质证对其真实性无异议，能够证明与被告沈学良联系的人员系原告的员工，对该证明效力予以确认。