鲁德、陈海红等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院 
【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院 
【审结日期】2022.01.12 
【案件字号】(2021)浙02民终5047号 
【审理程序】二审 
【文书类型】判决书 
【当事人】陈海红;张如龙;鲁德 
【当事人】鲁是哪个省的简称陈海红张如龙鲁德 
【当事人-个人】陈海红张如龙鲁德 
【代理律师/律所】洪梅北京大成(宁波)律师事务所;徐微浙江囤德律师事务所 
【代理律师/律所】洪梅北京大成(宁波)律师事务所徐微浙江囤德律师事务所 
【代理律师】洪梅徐微 
【代理律所】北京大成(宁波)律师事务所浙江囤德律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】陈海红;张如龙 
【被告】鲁德 
【本院观点】本案二审争议焦点是，陈海红与鲁德签订的《房地产转让契约》是否有效。 
【权责关键词】无效无权处分追认撤销无权代理善意取得按份共有共同共有合同诚实信用原则第三人证明诉讼请求变更诉讼请求维持原判强制执行 
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【指导案例排序】0 
【本院查明】另查明，2020年11月28日晚，鲁德向陈海红支付50000元，用途中标注房屋订金(中学路弄1幢402)。2021年2月21日，陈海红经向鲁德提出，其丈夫不想卖房，并于2021年2月25日将上述款项退还给鲁德。鲁德于2021年2月23日提起诉讼。    另查明，陈海红、张如龙系夫妻关系，案涉房产登记产权人为张如龙。在2020年11月19日，双方签约时，张如龙到过签约现场，但未在房地产转让契约中签名。    在庭审中，经一审法院释明，鲁德要求继续履行合同，不同意解除合同。在法庭辩论终结后，鲁德变更诉讼请求，要求确认合同有效，并要求陈海红支付定金50000元。但陈海红、张如龙抗辩，鲁德在法庭辩论终结后变更诉讼请求，不符合民事诉讼法的规定，要求法院驳回鲁德的原诉讼请求。 
【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点是，陈海红与鲁德签订的《房地产转让契约》是否有效。陈海红、张如龙上诉主张陈海红以张如龙名义出售涉案房屋，构成无权代理，且鲁德作为房产经纪人购买了自己提供经纪服务的房屋，违反《房地产经纪管理办法》，故房地产转让契约无效。经审查，涉案房屋是陈海红、张如龙的夫妻共有财产，《房地产
转让契约》中写明卖方系陈海红、张如龙，卖方处有陈海红签名。签约当天张如龙到过签约现场，但未在契约上签名。陈海红在契约签订三个月后表示其丈夫张如龙不同意出售房屋。在共同共有的情形下，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，构成无权处分。因本案中没有证据证明张如龙同意出卖案涉房屋，故陈海红出售夫妻共有房屋属于无权处分。但陈海红与鲁德签订案涉《房地产转让契约》，系陈海红的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，原判确认案涉《房地产转让契约》有效，并无不当。《房地产经纪管理办法》属于管理性规范，并非效力性强制性规范，陈海红、张如龙据此主张《房地产转让契约》无效，本院不予支持。因张如龙在本案中表示不同意出卖房屋，案涉《房地产转让契约》无法继续履行，一审在向鲁德释明后，鲁德在法庭辩论终结前仍坚持其继续履行合同的诉讼请求，一审法院认为陈海红违约，张如龙可另行追究其违约责任，对于鲁德要求继续履行的诉请予以驳回，亦无不当。陈海红、张如龙认为一审判决超出鲁德的诉请范围，缺乏事实依据。综上，陈海红、张如龙的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费6370元，由上诉人陈海红、张如龙负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-21 18:58:53 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2020年11月2日，陈海红为出售案涉房屋，在余姚红石房产中介服务部遇到鲁德，鲁德以“鸿欣房产鲁德”的身份与陈海红互加好友，鲁德在查看陈海红发送的房屋照片后建议以358000元的房价向外推销。2020年11月19日，鲁德以自己的名义与陈海红签订了《房地产转让契约》，约定卖方陈海红、张如龙(乙方)，买方鲁德(甲方)，中证方徐亚芳(丙方)，房产标的为坐落于余姚市，议定售房价为338000元。契约签订后，乙方即付定金50000元，交于甲方，以确认购买此房，交易完毕，定金充抵房款，余款288000元在过户当天一次性付清，双方约定过户时间为2021年3月31日，如果甲方超过2021年3月31日，甲方就向乙方返租，乙方收正常租金，过户当天，甲方无条件配合乙方过户。双方合同第六条约定，如乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途违约，在违约之日甲方须双倍返还定金给乙方…。甲方处签名“张如龙”及“陈海红”的签名均由陈海红签署，乙方处签名为“鲁德代”。余姚红石房产中介服务部加
盖印章。当日，陈海红向鲁德出具定金收条一份，载明今收到鲁德余姚市城区陆埠镇中学路1幢402室定金款50000元。同时，陈海红向鲁德交付了契证、国有土地使用权证和房产证。 
【一审法院认为】一审法院认为，本案的争议焦点一为合同的效力问题，二为合同能否继续履行的问题。    鲁德主张，双方的合同合法有效，虽然未经产权人签名，但从家事代理及善意取得的角度，应当继续履行。陈海红抗辩，该合同缺乏产权人签名，且本案不适用家事代理及善意取得的法律规定。    一审法院认为：关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此，在共同共有的场合下，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，皆构成无权处分。案涉房屋属于陈海红、张如龙的夫妻共同财产。本案中没有证据证明张如龙同意陈海红出卖案涉房屋。且张如龙在诉讼中明确不同意履行该合同，故陈海红一人与鲁德签订房屋买卖合同，陈海红构成无权处分。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2012年3月31日由审判委员会第1545次会议通过)第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权
或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。陈海红与鲁德签订案涉《房地产转让契约》，系陈海红的真实意思，虽然陈海红构成无权处分，根据上述司法解释的规定，陈海红抗辩合同无效，依据不足，不能成立，故应认定合同有效。 
【二审上诉人诉称】陈海红、张如龙上诉请求：撤销原判，改判驳回鲁德的诉讼请求。事实和理由：一、陈海红以张如龙的名义出售房屋，事前未得到张如龙授权，事后也未得到追认，构成无权代理，《房地产转让契约》应为无效。二、根据《房地产经纪管理办法》，鲁德作为房产经纪专业人员，其利用陈海红不了解市场行情，企图低价收进高价卖出赚取差价。合同中，买方写为“鲁德代”，便于其再次出售时直接过户，还故意将支付的5万元定金写为“订金”，可在房价下跌毁约时不适用定金罚则，鲁德的行为违反了房产经纪的职业操守，也违反诚实信用原则，《房地产转让契约》也应无效。三、鲁德的诉请是确认《房地产转让契约》有效，并要求继续履行，一审法院在理由中阐述陈海红应承担履行不能的违约责任，存在不当。