解案析理】特殊遗产房的“⿇烦”
【引⾔】
在使⽤已故配偶⼯龄优惠购买房改房的过程中，如何平衡健在⼀⽅配偶与其他遗产继承⼈之间的利益?
【案情】
蔡某与乔某原为夫妻，⼆⼈育有⼦⼥两⼈，分别为蔡甲、蔡⼄。1949年蔡某与乔某离婚。1950年9⽉蔡某与张某结婚，婚后⼆⼈⽣育⼦⼥三⼈，即蔡丙、蔡丁、蔡戊。蔡某与张某结婚后，蔡⼄与张某及蔡某共同⽣活。乔某、蔡某、张某先后于1985年、1996年、2011年死亡。
2000年9⽉6⽇，某单位（甲⽅、卖⽅）与张某（⼄⽅、买⽅）签订《房屋买卖契约》，约定按成本价出售涉案房屋；购房使⽤了蔡某⼯龄45年，张某⼯龄24年。同年10⽉30⽇，张某取得房屋所有权证。
2001年6⽉5⽇，张某⽴遗嘱，将涉案房产遗留给⼉⼦蔡丁。2008年10⽉14⽇，张某与蔡丁签订《房屋买卖合同》，同年10⽉31⽇，蔡丁领取上述房屋所有权证。2009年，蔡丁将房屋所有权转移⾄其配偶杜某名下，杜某取得上述房屋所有权证。
诉讼期间，杜某与蔡丁登记离婚，双⽅约定涉案房屋归杜某所有。为此，蔡丙、蔡戊起诉要求判令涉案房屋中有蔡丙、蔡戊⽗亲蔡某1/2的财产权利（遗产）。
【裁判】
北京市第⼆中级⼈民法院经审理认为，本案争议焦点为：涉案房屋是否含有被继承⼈蔡某的遗产份额。
房改房相当于将多年的⼯资差额⼀次性补发给职⼯。职⼯⽣前虽未实际取得⼯龄优惠，但⼯龄优惠实际来源于死者⽣前的贡献，应理解为个⼈的财产利益。该福利具有极强的⼈⾝属性，不能⽆视已故配偶的⼈⾝属性⽽将福利随意归于健在配偶⼀⽅。遗产形式不应拘泥于公民死亡时已有的物质财产，亦包含死亡后因其⽣前⾏为⽽转化的财产利益。因此，⼯龄优惠应认定为专属于已故配偶个⼈的财产性利益，可作为已故配偶的遗产予以继承。
我国物权法采取的是物权法定原则。张某与单位签订《房屋买卖契约》并依法予以登记，依法取得不动产物权。如前述分析，涉案房屋并⾮蔡某与张某的夫妻共同财产，且涉案房屋现已属案外⼈所有，对于出资份额并不能当然对应为所购房屋的所有权份额。对于使⽤蔡某⼯龄所获政策福利折算后的价款，可以认定为蔡某的个⼈财产，在蔡某去世后应认定为蔡某遗产。
综上，涉案房屋中并不含有蔡某的遗产份额。故蔡丙、蔡戊要求确认涉案房屋有蔡某的遗产份额，缺乏事实和法律依据，法院不予⽀持，对⼆⼈的诉讼请求应予驳回。
【评析】
在使⽤已故配偶⼯龄优惠购买房改房权属问题上，迄今为⽌并没有明确的法律规定。2013年4⽉，《最⾼⼈民法院关于在享受本⼈⼯龄和已死亡配偶⽣前⼯龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号）因为“与现⾏房改政策不⼀致”被叫停，但该复函在处理房屋权属认定与⼯龄优惠财产权益分割与继承的审判实务中仍然具有⼀定的影响，其与住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号）之间的⽭盾导致此类问题的纷争更加扑朔迷离。从已故配偶⼯龄优惠所属性质及房改房产权归属认定⾓度出发，当前审判实践中裁判观点不⼀。
2018年6⽉11⽇，北京市⾼级⼈民法院审判委员会【2018】第9次会议通过《北京市⾼级⼈民法院关于审理继承纠纷案件若⼲疑难问题的解答》（以下简称《北京⾼院解答》）。该解答第6条如下：被继承⼈购买公房时根据⼯龄政策福利，使⽤已死亡配偶⼯
龄折抵房款的，所获⼯龄政策福利能否折算后作为遗产分割？按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶⼀⽅⼯龄⽽获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个⼈部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。该政策性福利所对应的财产价值计算参考⽅式：（已死亡配偶⼯龄
对应财产价值的个⼈部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。
据此，有观点认为该解答明确了房改房的产权中包含已故配偶的遗产，并且已故配偶与健在⼀⽅对房改房的产权的共有形式为按份共有。但也有观点指出，《北京⾼院解答》仅明确了已故配偶⼯龄优惠应当作为其遗产予以继承，房改房产权份额按份共有系对该解答的⽚⾯解读。房改房产权属健在⼀⽅个⼈所有，但同时已故配偶⼯龄具有财产属性，此种财产权益应当作为已故配偶的遗产予以继承。
夫妻共同财产本案⼆审裁判采⽤后者解读，笔者亦赞同该种观点，此种观点较好地将前述分歧加以融合，既考虑到房改房的历史背景、已故配偶⼯龄的⼈⾝属性和财产性质，⼜未突破现⾏物权、婚姻家庭及继承领域法律制度，将已故配偶⼯龄优惠的财产价值进⾏折算作为遗产予以继承，更趋向公平合理，符合当事⼈⼼理预期。
房改房具有特殊性，是特定历史背景下的产物。根据《国务院关于深化城镇住房制度改⾰的决定》第⼗⼋条和《关于贯彻落实〈在京中央和国家机关部级⼲部住房制度改⾰实施意见〉有关问题的通知》，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受⼀次，享受住房福利待遇的对象应是夫妻双⽅，⽽不是售房单位的职⼯⼀⽅。房改房是国家对⼯资中没有包含住房消费资⾦的职⼯的⼀种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，其具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、福利优惠政策使⽤⼀次性等特点。
房改购房当中的⼯龄优惠是我国长期低⼯资制背景下，将职⼯多年⼯资差额，在购房时予以⼀次性补发。根据《继承法》第3 条，本案中蔡某个⼈合法财产的形式应包含其因⽣前⾏为⽽潜在的财产利益，⼯龄优惠的财产权益属性实质系由蔡某劳动⼯作产⽣，房改购房时将此种财产权益具体实现，故应当认定为属于财产性利益，蔡某个⼈财产权益部分应当作为遗产予以继承。
但需注意的是，房价购房当中的财产权益并不能直接创设物权。参考2011年《最⾼⼈民法院婚姻法司法解释（三）》第⼗⼆条：“婚姻关系存续期间，双⽅⽤夫妻共同财产出资购买、以⼀⽅⽗母名义参加房改的房屋，产权登记在⼀⽅⽗母名下，离婚时另⼀⽅主张按照夫妻共同财产对该房屋进⾏分割的，⼈民法院不予⽀持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理”。房改购房时的出资仅具有特定情况下的债权意义，不能直接创设物权属性。蔡某的⼯龄并不是张某取得涉案房屋购买资格及物权的必要条件，张某在购房时是否使⽤蔡某的⼯龄优惠⼀事具有选择权，此种财产性优惠权益不是蔡某享有物权的资格⾝份。本案中，蔡某以⼯龄优惠形式的出资份额并不能当然对应为所购房屋的所有权份额。因此，本案中房屋应属于张某的个⼈财产，此种认定亦能与当前《物权法》、《婚姻法》及《继承法》相衔接。本案房屋购买、付款等⾏为均发⽣于蔡某死亡之后，如若将此种情况下取得的房改房认定为蔡某与张某夫妻共同财产，明显与不动产物权经登记发⽣效⼒的原则相悖。根据《婚姻法》第17 条规定，夫妻共同财产应为“婚姻关系存续期间”所得，具体⽽⾔始于结婚登记，终结于⼀⽅或双⽅死亡或者双⽅办理离婚登记。本案中张某于蔡仲某死亡后所购房屋，已⾮婚姻关系存续期间，不应视为夫妻共
有财产，⽽应视为其个⼈财产。⽽依据我国《继承法》第3 条规定，遗产的认定前提为“公民死亡时遗留的合法财产”，本案中蔡某死亡时，房改尚未开始，房屋仍属国家公有财产，蔡某个⼈合法财产仅为其⼯龄优惠，⽽⾮涉案房屋产权，若认定其死亡后张某⽤其⼯龄所购房屋系蔡某遗产，缺乏法律⽀持。本案⼆审法院认定涉案房屋属张某个⼈财产的同时，亦认可蔡某⼯龄优惠财产属性的认定，即是对《北京⾼院解答》的具体实践。综上所述，已故配偶⼯龄优惠具有财产属性，可以予以继承，房改购房时健在⼀⽅的确使⽤了此种财产利益，但若据此认定已故配偶取得房屋产权，与现⾏相关法律规定相悖。如何平衡健在⼀⽅配偶与其他遗产继承⼈之间的利益，《北京⾼院解答》的处理⽅式值得在实务中加以借鉴，即认可已故配偶⼯龄优惠的财产属性，其财产权益个⼈部分对应的价值应当予以继承，同时该种财产权
益并不代表房屋产权的取得资格，房改购房的产权属健在购房⼀⽅配偶个⼈所有。作者责任编辑：北京⼆中院
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