客服主管测试题
姓名： 得分：
一、单选题：（每小题2分 合计30分）
A.不可抗力 B.业主、使用人原因 C.自然、社会因素 D.开发建设单位的原因
2、为维护物业服务活动交易秩序，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，（ C ）应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
A．业主大会 B.物业服务企业 C.业主委员会 D.建设单位
3、按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,投标人少于3个或者住宅规模较小的,经( B )批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
A.业主委员会； B. 物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管理部门； C. 招标方；D.建设单位
4、二级资质的物业服务企业物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于( B )人,其中中级以上职称的人员不少于( B )人。
A．10\20 B.20\10 C.5\10 D.10\5
5、 某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（ C ）。
装修除味 A. 通知 B. 报告 C. 请示 D. 决定
6、（ A ）是物业管理企业与业主(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
A．物业服务合同 B．前期物业服务合同 C．业主公约 D．早期介入合同
7、易燃气体泄漏时,物业服务企业应立即通知:( C )
A.业主; B.医疗急救单位; C.燃气公司; D.公安消防机关。
8、〈中华人民共和国合同法〉第十二条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说( C )。
A.书面合同 B.口头合同 C.事实合同 D.其他合同
9、 对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（ C ）。
A．事后维修 B．紧急抢修 C．预防性维修 D．大修
10、物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（ D ）。
A．政府定价 B．政府指导价 C．业主定价 D．物业管理企业与业主协商确定
11、下列属于物业管理早期介入中规划设计阶段的内容是：( B )
A.根据规划和配套确定设施设备的型号；
B.就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；
C.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；
D.设计与客户目标相一致的物业管理方案
12、物业服务单位实施装饰装修管理的依据主要是( B )以及国家和地方的其他规定
A.《住宅使用说明书》 B.建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》
C.《业主（住户）手册》 D.《管理规约》
13、物业服务企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为( B )
A.前期管理 B.物业的承接查验 C.早期介入 D.工程项目的竣工验改
14、以下各项，除了（ A ）项之外，都是物业管理企业应有的义务：
A．遵守管理规约
B．履行物业管理合同，依法经营
C. 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；接受业主委员会和住宅小区居民的监督
D. 重大的管理措施应当提交业主大会审议，并经业主大会认可
15、违反条例规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（ A ）倍以下的。
A． 2 B． 3 C． 4 D． 5
二、多选题：（每小题3分 计30分）
1、业主大会决定以下（ BD ）项规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
A.选聘和解聘物业服务企业 B.筹集和使用专项维修资金
C.制定和修改业主大会议事规则 D.改建、重建建筑物及其附属设施
2、在办理物业承接验收手续时，建设单位应该向物业服务企业移交下列资料：（ ABCD ）
A．竣工验收资料 B．设施设备的安装使用和维护保养等技术资料
C．物业质量保修文件和物业使用说明文件 D．物业管理所必需的其他资料
3、物业管理招标的方式包括（ A B ）。
A.公开招标 B. 邀请招标 C.协议招标 D.住宅项目招标 E.非住宅项目招标
4、物业管理招标程序包括成立招标领导小组\编制招标文件\公布招标公告或发出投标邀请书\发放招标文件\投标申请人资格预审\接受投标文件\成立评标委员会和（ ABD ）等阶段的内容。
A.开标 B.评标 C.商议 D.中标
5、业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的前提条件是：（ ACD ）
A．20％以上业主提议召开业主大会临时会议的
B．30％以上业主提议召开业主大会临时会议的
C．发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的
D．业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况
6、下列哪些原因可以视为物业服务合同的终止条件：（ ACD ）。
A.物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的
B.物业服务企业与业主大会双方尚未协商一致解除合同的
C.因不可抗力致使物业服务合同无法履行的
D.物业服务企业被宣告破产的
7、物业服务支出的构成不包括（ BE ）。
A. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
B. 物业管理企业财产保险费用
C. 物业共用部位、共用设施设备保险费用
D. 管理服务人员的工资 E. 项目管理处用房装饰装修费用
8、物业服务单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述哪些行为物业服务单位不得允许动工：（ ABC ）。
A．变动建筑主体和承重结构 B．扩大承重墙上原有的门窗尺寸
C．拆改供暖管道和设施 D．在正常负荷范围内增加室内隔墙数量
9、房屋专项维修资金，专项用于建筑物及其附属设施保修期满后共有部分（ ACD ）。
A.维修 B.装修 C.更新 D.改造
10、物业管理企业利润总额包括（ BCDE ）。
A. 企业所属项目上交的管理酬金 B. 营业利润
C. 投资净收益 D. 营业外收支净额 E. 补贴收入
三、判断题：（每小题2分 计20分）
1、《成都市物业管理条例》自2007年10月1日起生效。（ × ）
2、业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。( √ )
3、按照物业管理条例装修管理服务费的收费标准为0.02元/平方米/天。 ( × )
4、业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，可不设立。（ √ ）
5、二级资质的物业服务企业注册资本应为人民币500万元以上。（ × ）
6、新建建筑区划内，配置物业管理用房不得少于80平方米。( √ )
7、按照物业管理条例的规定，物业管理公司收取了装修管理服务费用，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费等其他费用。( × )
8、装修人拆改燃气管道和设施的，必须经燃气管理单位批准。（ √ ）
9、管理规约并不需要每个业主都同意。（ √ ）
10、耀之城某业主在2009年11月房屋交付后一直未来接房领取钥匙，该户物管费应由开发商交纳。（ × ）
四、问答题：（每小题10分 计20分）
1、根据《住宅室内装饰装修管理办法》，住宅室内装饰装修活动，禁止哪些行为？
答题要点：第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
2、案例分析：某C业主因电表采集问题，突然某月电量巨增，经校验后，表未见异常，向住户解释后，该住户一直拖着未交电费。于是项目经理和该住户沟通，原来2002年， C户的表和邻居A户的表弄反了，C户一直都在帮A户交电费，而且经查A户的实际使用电费也比C户的高，而物管处并未因此而给C户解决电费，只是将其表换回来就了事。后项目经理和该业主多次沟通,并对以前的事致歉,业主承诺再观察一个月后若无问题就来补交。
请你就此事进行分析？
答题要点:1、解决此类问题时,一定要了解业主拖交费用的真相，才能对症下药。
2、对于物管处以前只更换电表的简单处理方式，过于草率，没有站在住户的角度去考虑和妥善处理。应该杜绝类似情况再次发生.
3、在这种情况下,不能一味指责业主无理,应该先表示诚意,主动帮业主关注表的异
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