一、房地产私募基金概述
1.房地产私募基金的定义
房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具。
对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品。这等于给了市场第三条投资房产渠道。一条途径是自己买商品房；第二条途径，买上市房地产公司的股票；第三条途径，是跟地产基金一起做开发商。
对开发商而言，是银行贷款、自由资金和预售回款之外的有效融资渠道。
主要特点：集合资金、专业投资、风险分散（地域分散+产品多元化）、期限较长、双重收益（土地增值+房产升值）
本土地产基金分为三类：以开发商主导成立的地产基金，独立的地产基金以及政府背景的公租房基金。前者以复地集团和金地集团为代表，旗下的星浩资本、稳盛投资已成为业内翘楚。后者是以全国工商联
房地产商会参与建设的公租房基金。中间派别是以高和投资、河山资本为代表的独立地产基金。开发商搞地产基金的优势在于，资源优势和地产专业优势；而独立金融基金的优势在于独立性和金融专业优势。目前市场上推崇的是独立地产基金。
表：房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异
表：投资房地产基金与直接购买物业的差异
如何成立私募基金2.人民币房地产基金募集情况
根据有关研究咨询机构调查，中国人民币房地产基金市场拥有近100家专业的基金管理机构，224支房地产私募基金，总管理资金规模超过1000亿人民币。
2011年楼市调控以来，房企银行贷款受限，新增信贷减少，资金链紧张。目前中国城镇化率已达51.27
%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%。按照真正的城市化率水平70%，中国城镇化率离70%还需要很长的时间，这将给房地产行业带来足够的发展空间。根据人口增长及城市进程的不断发展，未来20年有近4亿农村人要进入城市。中国4亿人口进城需要大量住房、工作、就业和商业设施，这对房地产行业和建
筑业形成巨大的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。
图：人民币房地产基金历年募集情况
单位：亿元
注：上图2012年的数据截止到2012年10月份
3.房地产基金的行业特征
4.房地产基金的分类
二、房地产基金组织形式及设立
1.组织形式
表：基金组织形式比较
*此处税收优惠特指企业所得税的优惠，即投资主体从投资标的企业获取投资收益时是否需要再次缴纳企业所得税
目前国内多数地产基金采用有限合伙制，即发起人作为普通合伙人（GP），投入部分资金，采用引进有限合伙人（LP）的方式募集资金。普通合伙人负责地产基金的管理、投资运营工作，承担无限连带责任。
图：有限合伙制的一般组织形式
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