京国土市〔2007〕774号签发人:安家盛
市政府:
目前,农村地区征地拆迁难度大、成本高、进度迟缓等问题,已成为制约和影响全市道路、市政等基础设施工程、奥运工程和其他社会公益项目顺利实施的突出矛盾.在产业类、房地产开发等项目方面,此问题更是成为影响房地产用地供应、住宅实物供应及产业类项目落地的核心问题.
为保障全市基础设施、公益设施、奥运工程建设的顺利实施,为进一步增强政府对房地产市场的有效调控,为加快符合首都定位的各类产业健康发展,同时切实维护被征地拆迁农(居)民的合法权益和长远生计,必须加大政策创新力度,采取有针对性的措施,有效化解上述各类工程、项目征地拆迁突出矛盾,降低征地拆迁难度,合理控制征地拆迁成本.
按照市政府有关要求,我局就上述各类工程、项目涉及集体土地,特别是涉及征地范围内农
村居民点搬迁需要建设定向安置房的供地政策及方式进行了认真研究.在征求了部分区县政府及市政府相关部门意见的基础上,对现行政策提出一些补充意见,以便更好解决当前一些急需解决,同时具备一定条件的定向安置房建设问题,具体意见为:
一、此类定向安置房建设的总体原则
针对上述各类工程、项目的特殊性,特别是被征地拆迁农(居)民的愿望、合法权益及长远生计问题,按照城乡统筹、协调发展,维护社会公平、公正,建设和谐社会首善之区的总体要求,此类定向安置房应本着"三定三限三结合"的原则进行开发建设:
(一)三定
1.定性:此类定向安置房为普通商品房性质,土地供应采取定向供应原则;
2.定向:专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农(居)民安置使用;
3.定量:严格限定需定向安置的农(居)民的人数、标准和建设规模,即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握.
(二)三限
1.限户型:原则上按照国办发[2006]37号文的有关规定,执行"90/70"的相关标准;安置房政策
2.限价:此类定向安置房的销售价格可按:一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金(毛地价)+类似经济适用房建议的合理利润率(3%)进行核定.防止畸高畸低,体现既照顾和保护被征地拆迁农(居)民的利益,又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则;
3.限交易:(1)此类安置房不予办理预售许可,严格掌握定向、定量的原则;(2)此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照"两限"普通商品房"退出机制"的有关规定办理.
(三)三结合
1.此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相结合;
2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合;
3.此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合.
二、可建设此类定向安置房的工程(项目)范围
此项工作涉及面广、政策性强,需严格界定适用范围,防止"扩大化"和连锁反应.为此,我局建议目前阶段建设定向安置房的范围为:
(一)国家级、市级重点工程需征收集体土地并涉及农村居民点搬迁,需要建设定向安置房的;
(二)本市规划新城建设需征收集体土地并涉及农村居民点搬迁,需要建设定向安置房的;
(三)经国家发展改革委等部委联合审核设立、批准确认的开发园区,市政府批准的重点功能区建设,需征收集体土地并涉及农村居民点搬迁,需要建设定向安置房的;
(四)为增强政府宏观调控能力,经市政府批准的土地储备开发项目需征收集体土地并涉及农村居民点搬迁,需要建设定向安置房的.
上述四类项目中,凡已建或在建项目的定向安置房项目及其他涉及农民回迁房建设的项目,
仍按照原批准的模式及有关政策规定办理,如绿隔地区的相关政策.
三、此类定向安置房的责任主体和建设主体
此类定向安置房建设的责任主体应为所在区县政府,建设主体可为所在区县政府提出,经市政府批准的国有一级开发企业、已授权、委托的一级开发企业及经招投标确定的一级开发企业.
四、建设定向安置房项目的审批办理程序
鉴于此类项目属于新的供地类型,既要明确相关规定、严格审批,又要简化程序、加快审批.初步建议可按照:区县政府负责"三定三限三结合"的基础工作--市政府相关委办局联合审核--市政府审批的总体框架运作.
具体审批办理程序:
(一)由区县政府负责制定包括需定向安置的户数、人口和面积、拟建设项目的空间位置、建设规模及定向安置房拟限定的销售价格等内容的"三定三限三结合"整体方案,予以公示无异议后上报市政府相关委办局联合审核小组审核.
(二)市政府相关委办局联合审核小组由市发改委、市规划委、市建委、市财政局、市监察局和市国土局等部门组成,依规审核后上报市政府.
(三)市政府审批后,区县政府负责组织实施,市政府相关委办局负责相关手续的办理事项并监督实施.
(四)为切实保护被征地拆迁农(居)民的利益,保证定向安置房建设的公开、公平、公正,加强社会监督机制,在定向安置房项目的审批过程中,对相关区县政府申报的定向安置房建设项目及方案实行社会公示制度.
五、下一步工作建议
试行定向安置房供地政策及办法是一个新事物,具有相当的政策风险性、工作复杂性和社会反应敏感性,尚有许多问题需要进一步研究,如:一是此类定向安置房供地政策及办法的实行可能对国家及我市已作出明确规定且已初步建立并健康发展的经营性项目(含商品住房)用地公开入市交易所带来的影响问题;二是定向安置房供地政策及办法的实行与现行农民回迁房(属经济适用房范畴)政策,特别是绿隔政策的衔接问题;三是定向安置房项目与商品房、"两
限"普通商品房、社会保障性住房的关系问题;四是定向安置房项目的建设规模及规划条件控制问题;五是定向安置房的销售及售后管理政策问题;六是定向安置房建设的办理程序问题等等,均需做进一步深入研究和明确.为此,我局建议:由市政府研究室牵头,会同市发展改革委、市规划委、市建委、市财政局、市监察局和我局等,对试行这一新的供地方式利弊得失及上述关系问题开展深入的研究分析.同时,近期可选择部分具备条件的建设项目进行试点,试点过程中密切关注、及时发现问题,总结经验后提出正式意见.
妥否,请批示.
二○○七年十月十二日
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