摘要：住房问题关乎众切身利益和经济社会发展全局，既是民生问题，也是安放在问题。在当前城市建设过程中，转型发展中存在不少旧城改造内容，其中一大难题就是旧房拆迁，涉及多方利益主体，包括政府、开发商和居民等。安置房作为其中重点民生工程，是解决拆迁居民安置问题的重要举措，而要保证对土地资源的集约利用，解决拆迁问题、保持房地产市场稳定繁荣，需进一步采取合理的创新举措进行安置房建设。文章分析了当前城市转型发展中安置房建设现状及存在问题，并进一步探讨应对策略，充分重视起安置房建设与管理工作，为城市发展提供支持。
关键词：城市；转型发展；安置房建设；存在问题；应对策略
近年来，我国经济社会快速发展下，人们对生活质量要求提高，也推动着城市现代化建设发展。各地在转型发展中，都在进行大量建筑拆迁施工，也随之涌现一大批拆迁安置房工程，在保障拆迁工作顺利进行方面起到了很大作用。但一些地方在安置房建设与管理中也暴露出了不少问题，受到广泛关注。作为我国城市发展中一项长期的、开创性的工作，拆迁安置工作意义重大，各部门需承担起自身职责，做好安置房建设工作。
1.城市转型发展中的安置房建设存在问题
1.1安置房建设过程面临困难
（1）征迁政策难以落实
在城市转型发展中，新城的开发建设需要大量征迁工作，而民众对征迁政策理解存在差异，虽然是在经过充分调研后制定相关政策的，同时注重政策依据地方实际细化落实，但很多一线工作，比如政策解读、鉴定评估结果和地方维稳等工作需要乡镇干部实施。而实际工程中，由于地方人员结构和生活方式等不同，导致实际中政策落实中往往存在一定难度。
（2）难以确定建设模式
拆迁安置工程中，需要规划建设大量安置房项目，但国有投资集团的建设力量是有限的，需要开发新的合作建设模式。当前不少建设模式的弊端凸显，在安置房项目建设中，主要采取的建设模式有两种，即PPP和EPC模式，其中PPP模式拥有更广的融资路径，以及多种委托代理关系，在安置房建设中政府引进社会资本参与，可以利用社会资金和技术优势
解决融资问题。但PPP模式有着严格的项目融资入库要求，合作模式中涉及多项审批、法律流程。EPC 模式解决了传统建设模式不足，安置房建设不再是政府一体化投资、建设、管理与使用的管理模式，应用先进管理经验与技术，但其资金来源渠道单一，主要源于政府供给。选择何种建设模式，是安置房建设发展中一大难题[1]。
（3）项目建设进度控制难度大
在建设安置房过程中，需要经过专项区域安置房建设规划、项目前期规划、建设计划和产品定位、方案论证、工程审批等多项环节，需要政府部门牵头逐项完成。同时，各环节中会存在一些不可控因素，比如在项目招投标中，对于项目施工、设计等是分开招标的，但需要多个单位最后一起合作建设，往往需要较长的周期完成，且财务成本高，中标单位之间实力参差不齐，难以有效控制安置房建设进度。需要协调好各个环节，保证工程建设如期进行，且要保证工程建设质量，需要过硬的组织管理能力，合理构建临时交通组织。
1.2安置房建设存在问题
（1）规划布局不合理
在安置房建设中，一些项目的规划建设缺乏科学性与前瞻性，不少安置房建设在原拆迁地，仅仅是住房形式改变，缺乏对安置房与周边环境关系、区域未来发展的考虑，严重影响到安置房建设目标的实现。此外，大多拆迁安置房处于城郊偏远地段，日常交通出行不便、相关配套设施不完善，居民生活不便，还需进一步改进。
（2）质量不过关
不少安置房建设存在质量问题，如渗漏、开裂等，出现这些质量缺陷的源头主要就是相关部门在城市改造中，存在一种错误的“重拆迁、轻安置”思想，同时项目建设中建设单位、施工单位和监理单位等主体工作不到位。其根本就是各方利益问题，为了经济利益最大化，对安置房建设质量与安全重视不足，不仅击打了后期维护处理成本，且居民生活中麻烦和隐患增多，容易激发社会矛盾、损害政府形象[2]。
（3）物业管理缺失
拆迁安置房存在缺乏物业管理的情况，未能体现社区管理与服务功能。物业管理方面，一方面安置居民存在不重视、不支持物业管理的情况，影响到物业管理费收缴，无法保证小
区绿化维护、安全防护等工作开展。一方面则是小区中存在不少违章搭建房屋，一些居民利用搭建房做小生意，产生的影响不好。此外就是未能充分发挥现代化社区管理与服务功能，小区居民比较松散，没有社区统一活动和服务，不利于营造和谐美好的小区氛围，也会影响到居民合法权益的维护。
2.城市转型发展中的安置房建设与管理应对策略
安置房建设管理流程如图1所示，具体管理举措如下：
图1 安置房建设管理主要流程
2.1做好长远规划
在规划拆迁安置房建设中，需要站在长远发展的角度，前瞻性思考问题。安置房建设需提早规划，既要考虑到房屋建筑本身，还需考虑安置房建设与周边环境协调性。安置房建设是城市转型发展中重要工作，要保证其建设质量，还要确保满足居民生活要求、城市未来发展需要。同时要解决好安置房基础设施建设落后的问题，政府需主导建设相关配备的软硬件设施，同时向小区聚拢各种便民利民资源，便利居民生活，促进区域经济发展，还可提供较多的就业岗位。
2.2完善安置房市场准入制度
安置房是由政府委托相关部门建设的，国家则调整宏观政策规程中，一些基建项目被压缩，会导致安置房被积压，在缺乏配套的市场准入机制下，则无法及时使用占用资金，影响到经济社会发展中其它事业发展。因此需建立起安置房市场准入制度，补充完善房源管理制度，将其作为避免国有资产贬值员，做好策划研究，确定预案启动条件合理、科学，完善相关举措。
2.3择优选择建设模式
安置房建设项目需选择好建设模式，保障其顺利建设。各种建设模式有其优势与不足，需寻求合理的建设模式对其进一步优化。在当前安置房项目建设中，以全过程代建与EPC模式结合实施，前者解决了业主单位经验、人员不足的问题，加强了对工程建设品质、成本等管控。而后者则革除了传统模式不足，引进先进管理经验和技术，解决了资金问题，则其实施效率较高。同时，政府需加强项目管理，保证安置房项目建设和公共配套设施建设顺利落地、如期开工。
2.4严把安置房质量关
安置房建设质量关系着居民居住质量，以及政府形象，因此需严格把控质量关。相关部门要转变思想，重视民生保障，建设高质量安置房。在其建设中要严格把握各个环节，保证其符合标准，做好招投标、设计、施工、竣工验收等各环节管理，杜绝常见质量问题。最后还要实施长期监管，政府需监督检查违规操作问题，并鼓励居民投诉反映住宅质量问题。
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