前言
根据第七次全国人口普查结果，截至2020年末，中国城镇常住人口约90199万人，占总人口比重为63.89%，也就是说，中国城镇化率已经超过60%，城镇化发展正逐步走向成熟。从城镇化的一般规律来看，一个国家城镇化率在30%~70%之间是城镇化速度比较快的一个时期，中国现在城镇化率是在63.89%，还处在较快发展区间。因此，在“十四五”期间，中国城镇化仍将保持较快的增长速度。随着收入水平提升，人们对美好生活的需求更为强烈，也更愿意迁入能级较高的城市。以北上广深为代表的一线城市，以及以成都、杭州、南京等为代表的新一线城市，在人口流动上表现出较强的“虹吸”效应；而那些产业基础不具优势的城市，人口外流现象仍将持续明显，城市间分化现象会越发明显。人口流动的同时，会带来消费方面的需求，体现在居住领域，大城市的居住需求会持续保持高位。
贝壳研究院发布2021年新一线城市居住报告，从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对大城市人的居住生态进行客观描述，以期待向政府、公众描绘出相对形象的城市居住画像。
中国一线城市有哪些一、置业特征篇
1.1 购房年龄：一线城市置业年龄明显偏高
置业人年龄对购房行为影响是显著的，对于80后的置换体及90后刚需体，在产品及配套选择上，差异性是明显的。
分区域看，置业人年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，无论是新房，还是二手房，一线城市置业人年龄普遍偏高。就二手房而言，一线城市购房平均年龄约为36.6岁，高出新一线城市1.6岁，高出二线城市0.6岁；就新房而言，一线城市购房平均年龄约为37.2岁，高出新一线城市3.2岁，高出二线城市2.7岁。
在新房及二手房方面，置业年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，新一线城市及二线城市，新房的置业平均年龄要低于二手房。主要原因是这些城市尚未进入存量房市场，买新房的多为刚需体，二手多为置换，所以买卖交易仍以新房为主。新房相较于二手房，在居住品质方面普遍较高，同时在交易方面，部分城市有政策上的倾斜。因此，刚需购房人更愿意选择新房，体现在年龄上，要低于二手的置换人年龄。
如果从城市角度考虑，在35个样本城市中，天津、北京、哈尔滨、上海及福州等城市二手房购房年龄较高。对于天津而言，买二手房产的多为置换人，天津本地人相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移。在19个一线及新一线样本城市中，天津在21年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。
1.2 性别分析：女性置业人持续走高
在居住领域，女性置业的百分占比也在逐年提升，贝壳研究院统计了35个样本城市，最新的数据显示，一线城市的女性置业人百分占比增速相对明显，21年度，该占比达到48.79%。新一线及二线城市，相较于2019年，同样出现不同程度的增幅。
1.3 贷款情况：买房贷款还是一次性付清?
“买房贷款还是一次性付清?”看似是个选择题，但更多考量的是城市购房体的经济实力。对于大多数购房者而言，购房时贷款都是必需的流程，在调查中仅31.8%的住房消费者无贷款，68.2%的受访者购房时会选择贷款。
1.4 居室结构：两居室小户型为主力交易户型
如果分区域看，以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区，两居室交易占比明显较高，从供给侧角度分析，两居室成为该地区主要的供给户型。另外，以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比也比较高，主要原因是受限于购房压力，需求端更“愿意”选择“高单价-低总价”的小户型房源。
除了两居室，三居室成交户型百分占比紧随其后，35个样本城市中，佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高，除了受供给侧影响外，这几个城市的购房压力相对较低。
除了受到居住负担影响，以珠海为代表的旅居型城市，对居住适宜性要求更高，决定了其成交的主力户型为三居室。
1.5 楼盘名称：藏着哪些秘密？
楼盘名字，蕴藏着人们对居住生活的无尽想象，也成为开发商进行房地产营销的重要手段。
从年代角度看，小区名称表现出显著的差异性，从侧面反映出时代背景下，消费者心理的变化历程。上世纪70年代之前，小区的名字主要以街道命名；到了80年代，花园、家园高
居前两名，开始感受到人们对居住的审美需求，其余的则多为中里、北街等等；1990年初，中国进入商品房时代，诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业。进入21世纪，小区中多出现了“洋名”，每个中国城市都有一个曼哈顿、两个华尔街和三个香榭丽舍等等。
从城市角度看，不同城市在楼盘命名方面存在差异，体现出不一样的城市居住性格。
其实，小区名称也是城市地名的一部分，它代表着城市形象和文化符号，反映着当地的人文或自然地理特征。小区名称的变化，背后反映了开发商营销策略及消费心理的变化，而洋名泛滥，刻意夸大，小区名重复及寓意不明等不规范问题的出现，对城市形象造成了负面影响。
1.6 空间居住偏好：“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进
社会在发展，人们的消费能力也在提高，在消费升级的背景下，人们提高生活品质，以获得更好的生活体验。反映在居住消费领域，人们从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进，对住房的认识正在逐渐深化。调查显示，随着人们生活方式和消费理念的不断更新，对于居住功能的认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。
1.7 租买意愿：近半数受访者不接受长租不买
买房或租房，一直是困扰当代年轻人的问题。有人认为有房子的地方才是自己的家，也有人觉得买房就给自己往后几十年的生活增加了包袱。在此次调查中，有49.8%的受访者不能接受长期租房而不买房，认为有房才有安全感；有39.2%的受访者认为房价太高买不如租，可以接受长期租房。
二、 居住竞争力篇
2.1 指标解释
居住竞争力指数计算方法：
第一步，以2021年Q1各城市有交易行为的小区为研究样本，颗粒度定在小区，按照维度表中所列出的一级和二级指标，采集小区周边1公里（部分POI重要性较高，比如医院，学校等，会扩展到3公里）POI信息，计算该类POI位置与楼盘的平均欧式距离，比如小区A与综合医院的平均距离。
第二步，采用高斯衰减函数，方法如右图所示，Dkj是指 小区与POI的平均距离，D0是指距离范围，我们定义的范围在1000或3000米。成人步行1000米的时长大概在15分钟，也可以称之为15分钟生活圈。利用高斯衰减函数计算出衰减指数，原则上是，POI距离小区越近，指数越高，值域在0-1之间。高于指定距离，值为0。
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