管理探索Һ㊀
王㊀妍
摘㊀要：近年来ꎬ涉及房地产开发企业及其项目的信访投诉数量呈逐年增加的趋势ꎬ内容包括无法办理房产证手续㊁逾期交房㊁物业管理不到位等方面ꎬ有些甚至演变成发性㊁重复性信访事件ꎬ不仅影响了居民众的日常生活ꎬ也埋下了不稳定因素隐患ꎬ更不利于和谐社会的建设ꎮ文章通过对房地产市场方面的信访问题进行统计分析和梳理总结ꎬ对房地产市场有关信访问题的特点及原因进行归纳探讨ꎬ并提出有关建议ꎮ
关键词：安阳市ꎻ房地产市场ꎻ信访问题
㊀㊀近年来ꎬ随着社会经济活动的日益增多和复杂ꎬ信访事件日趋增多ꎬ这既是我国在社会和经济转型过程中众多社会矛盾的体现ꎬ也有信访渠道不够畅通㊁信访众的利益要求不符合实际㊁信访终结机制不完善等原因ꎮ结合实际工作ꎬ我们主要以近两年接收处理的涉及房地产市场方面的信访件ꎬ通过分类汇总㊁梳理总结ꎬ分析房地产市场信访问题的特点及成因ꎬ同时提出意见建议ꎮ
一㊁基本情况
(一)线索梳理情况
通过对安阳地区的投诉线索８８９件ꎬ按同一类事项归类ꎬ相近类事项核检调整等步骤ꎬ对所有投诉线索进行了初步分类筛选ꎬ将涉及外地市(３０件)㊁市辖县(２２３件)㊁其他局委(９１件)的线索剔除后ꎬ房地产市场相关信访问题及重点线索大致有６类ꎮ
房产证办理１.停缓工房地产项目问题
该问题涉及转办线索约２７５件ꎬ占转办件总量的３１％ꎬ其中ꎬ较为突出的龙跃新世纪广场㊁贞元房地产公司５个项目烂尾工程㊁龙庭苑㊁万象城４个项目均存在烂尾工程㊁销售欺诈等ꎮ这些项目由于涉及等原因ꎬ已被立案或者进入处置程序ꎬ或者被列入 半拉子 工程项目治理范畴ꎮ
２.办理不动产证手续问题
该问题涉及转办线索８６件ꎬ占转办件总量的１０％ꎬ由于涉及房地产项目数量众多ꎬ单个项目投诉数量并不突出ꎬ其中ꎬ有遗留问题长期得不到解决造成不能办理ꎬ也有欠缴相关费用导致不能办理ꎬ需要注意的是由于近期新旧政策如规划核实等承接问题ꎬ出现一定数量的房地产项目不动产证手续停滞ꎬ迟迟无法办理ꎬ导致的同类型投诉ꎬ包括金都瑞园㊁义乌商贸城㊁天骄华府㊁安彩嘉园二期㊁华富世家㊁福佳斯等ꎮ３.商品房逾期交付问题
该问题涉及转办线索５５件ꎬ占转办件总量的６％ꎬ如安华观邸㊁香格里拉㊁翌琦新印象等ꎬ从其表面内容看ꎬ五花八门ꎬ比如烂尾工程㊁频繁停工㊁影响子女入学等ꎬ实质均是不能按期交房导致ꎮ
４.房屋征收回迁问题
该问题涉及转办线索５７件ꎬ其中较为突出的重点线索有３个ꎬ一是投诉殷都区原山东大院项目房屋征收㊁无法回迁ꎬ二是投诉文峰区郑家村房屋征收等问题ꎬ三是投诉北关区东方红片区(万象城)房屋征收㊁无法回迁ꎮ
５.物业管理有关问题
该问题涉及转办线索３５件ꎬ其中有部分与房产证办理等问题混合重复ꎬ涉及房地产项目数量众多ꎬ单个项目投诉数量并不突出ꎬ包括南关大队社区㊁腾运世元㊁水冶镇悦欣苑等２０多个小区ꎮ
６.其他类信访问题
比较突出的重点问题有３个ꎬ一是投诉不退还贷款保证金ꎬ二是投诉保障房方面的问题ꎬ三是投诉临时用电未改正式用电等问题ꎮ其他还有投诉不履行预售合同㊁小区垃圾乱倒㊁房屋质量问题等ꎮ
(二)线索核实情况
根据线索梳理分类情况ꎬ按照两种方法进行核实ꎬ一是按照辖区范围ꎬ由各辖区政府进行综合协调㊁分类处置的ꎬ向辖区政府核实ꎬ二是在此基础上ꎬ按照职责范围ꎬ向配合调查处置的相关职能科室核实ꎮ
１.针对停缓工项目
由各辖区政府按照属地管理原则核实处置ꎬ一个项目一个处置方案ꎬ并报市综合协调部门批准ꎮ如投诉龙跃新世纪广场一房多卖㊁销售欺诈线索的ꎬ由区政府㊁公安分局㊁区检察院㊁区房管局共同调查处置ꎬ一是工程进度情况ꎬ经过政府工作组的努力ꎬ目前南区四栋楼主体施工和二次结构已经基本完成㊁五证齐全ꎬ北区已完成地槽㊁桩基和护坡等工程ꎬ尚有１２.４３亩用地因资金不到位未完成地上建筑物拆迁和众安置工作ꎮ二是公安侦办情况ꎮ２０１８年５月９日公安机关立案后ꎬ及时拘留追逃该项负责及相关人员ꎬ并面向涉及众进行核准登记ꎬ委托社会第三方机构同步开展司法审计工作ꎮ三是做好信访众疏导工作ꎮ一方面畅通信访沟通机制㊁接待安抚信访众ꎬ另一方面调查核实信访众利益诉求ꎬ对于不符合实际的诉求ꎬ以及非相关人员㊁情况不实的线索进行甄别ꎬ防止有人趁机扰乱处置工作和社会秩序ꎮ２.针对不动产证办理问题
按照职责范围ꎬ应由国土资源局不动产中心处置ꎬ但由于其中原因较为复杂ꎬ因此主要向辖区政府及其他职能部门进行了解ꎮ其主要情况包括ꎬ一是部分项目由于建设单位早已被注销(房地产开发资质或者营业执照被吊销)ꎬ或者为外地市企业㊁无法联系ꎬ形成遗留问题ꎬ迟迟不能办理不动产证ꎬ如书香雅居
㊁天域国际㊁榕树湾等项目ꎮ二是未经过规划核实或者规划核实未通过ꎬ不能办理不动产证ꎬ这部分在此类问题中占比较大ꎬ包括金都瑞园㊁盛世龙郡㊁天骄华府等一批项目ꎮ三是以上两个方面兼而有之ꎬ如阳光园Ｂ区㊁兴社家园㊁安彩嘉园二期等ꎬ还有的项目更加复杂ꎬ还涉及㊁单位团购等ꎮ
３.针对商品房逾期交付问题
相关情况也比较复杂ꎬ共性问题是企业或者项目资金短缺ꎬ导致建设迟滞ꎬ或者因无法及时给付工程款与施工方产生纠纷㊁影响交房ꎮ具体到项目ꎬ则情况各异ꎬ如投诉中州花都和书香庭院烂尾工程㊁暖气不通㊁物业收费的ꎬ该项目曾经被列入涉非监管帮扶项目ꎬ在市㊁区政府帮扶下现已完成建设ꎬ并从监管帮扶企业中划出ꎬ目前正在协调正式用电和暖气等问题ꎮ此外还了解到ꎬ存在蓝天治理要求停工㊁建设单位违法违规抵押已售商品房㊁合作建设单位纠纷㊁消防验收周期长㊁拆迁不到位等原因ꎮ
４.针对房屋征收回迁问题
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经向辖区政府及征收部门了解ꎬ大多是回迁安置项目因资金问题导致建设停缓ꎬ影响了回迁ꎮ如殷都区原山东大院项目ꎬ原建设单位涉及ꎬ项目被区政府接管ꎬ主要通过重新招商引资等方式盘活ꎬ其间多次变更建设单位ꎬ规划手续至今未确定办理ꎬ目前由项目所在地街道办事处协调ꎬ针对回迁众安置问题ꎬ正在协调其他项目进行安置ꎬ并协商改签安置协议ꎮ
５.针对物业管理问题
涉及问题较为细碎繁杂ꎬ包括投诉小区物业管理服务和公共设施维护不到位㊁相关收费不合理㊁维修资金无法使用㊁防火防盗安全措施不足㊁没有业主委员会㊁宠物管理不健全等ꎬ主要体现了两个方面ꎬ一是物业管理服务水平仍需提高ꎬ二是部分居民由于对物业服务不满意ꎬ迟交或者拒交物业费ꎬ与物业服务公司产生矛盾ꎮ也有个别居民存在不交费的占便宜思想ꎬ加剧了居民与物业之间的矛盾ꎮ由于涉及居民日常生活ꎬ这方面的问题烦琐且难以处理ꎬ很多问题并不能单纯地套用法规处置解决ꎮ
６.针对其他类信访问题
经了解ꎬ几个重点问题情况为ꎬ一是投诉华城国际不退贷款保证金的ꎬ该项目建设单位的房地产开发资质已被注销ꎬ有关部门指定了专人正在协调银行和建设单位ꎬ尽快退还保证金ꎮ二是涉及保障房问题的ꎬ其中北辰家园是投诉二期不开工问题ꎬ其原因是遭到毗邻的北辰一期(已入住)业主阻挠信访ꎬ工程被迫停止ꎬ目前住保部门目前正在督促尽早开工建设ꎻ三是投诉博易园临时用电未改正式用电ꎬ该项目为
限价房项目ꎬ其原因主要是前期拆迁问题导致工程滞后ꎬ目前已解决ꎬ小区水㊁电㊁气㊁暖等配套设施均正常使用ꎮ二㊁主要信访问题原因分析
(一) 半拉子 工程项目(烂尾项目)问题
目前出现的烂尾项目㊁迟迟不能交房等项目ꎬ基本都是２０１０年底受到金融市场影响㊁资金链断裂ꎬ造成的
停缓工项目ꎮ针对这些项目ꎬ安阳市委㊁市政府一是建立处非工作机制ꎬ对停缓项目进行盘活ꎬ二是开展 半拉子 工程项目治理工作ꎬ对城市主次干道和交叉路口㊁影响城市环境㊁市容的烂尾项目进行整治ꎬ通过以上两项措施ꎬ解决影响市容㊁市貌的烂尾楼盘ꎮ经过几年的盘活和治理ꎬ已经取得了明显成效ꎬ一大批停缓项目开始复工完工ꎬ进入交房阶段ꎮ但由于涉非及停缓项目处置工作较为复杂ꎬ尤其是目前剩下的停缓项目ꎬ由于时间长㊁遗留问题多ꎬ处置起来更加困难ꎬ需要辖区政府㊁相关工作组㊁各部门共同配合解决ꎮ(二)不动产证办理问题
经过初步梳理分析ꎬ目前我市各小区不动产证无法办理的原因包括规划核实办理㊁拖欠土地出让金相关费用等ꎮ其中ꎬ尤以规划核实阶段的问题最为突出ꎬ由于开发企业未严格落实规划要求ꎬ在规划核实阶段出现各种偏差ꎬ而许多小区已经交付入住多年ꎬ在接受行政执法处罚后ꎬ有些违规行为整改到位不现实ꎬ根本无法实现整改ꎬ导致规划核实不合格ꎬ无法办理房产证ꎬ并由此产生后续的子女入学㊁房屋
交易等一系列问题ꎮ
(三)相关遗留问题较多
一是表现在部分涉及的房地产开发项目多为老项目ꎬ其建设单位或已被注销房地产开发资质ꎬ或为外地资质企业ꎬ无法联系ꎻ二是表现在涉及的事项为多年的老遗留问题ꎬ例如涉及城建改造优惠政策㊁新老政策交替时产生的问题等ꎻ三是表现在涉及的事项属于多次信访处置问题ꎬ有的信访部门已经下达不予受理的意见ꎬ或者双方分歧严重㊁协调不成ꎬ已经进入司法诉讼途径ꎮ
(四)商品房交付问题复杂
其原因涉及资金短缺㊁工程款纠纷㊁配套不到位等诸多方面ꎮ一是房地产开发企业普遍存在资金紧张㊁信贷困难的问题ꎬ比较容易出现工期延后㊁延期交房的问题ꎮ二是购房合同签订不符合实际ꎮ部分房地产企业出于吸引消费者㊁推动销售的考虑ꎬ在签订商品房预(销)售合同时ꎬ未统筹计算建设周期ꎬ承诺的交房时间较早ꎮ合同到期后ꎬ不能及时交房ꎬ又不积极做好沟通㊁协商和赔偿工作ꎬ导致消费者信访问题ꎮ三是小区配套设施不到位ꎮ目前水㊁气等配套设施的建设相对较为同步ꎬ主要是电㊁暖的问题较多ꎬ这其中既有市政配套和其行业管理滞后㊁无法满足快速增长的需求等因素ꎬ也有企业不符合实际乱承诺㊁售后服务意识不强等因素ꎮ四是工程款支付纠纷ꎮ由于房地产企业资金问题ꎬ或者与施工企业在工程款支付上存在分歧ꎬ都非常容易影响到项目的建设进度ꎬ进而在客观上拖延了项目建设周期ꎬ使
交房时间延后ꎮ
(五)其他原因
信访相对于诉讼具有成本低㊁专业性要求低㊁周期短等特点ꎬ在相当大的一部分人中 有问题政府 的观念根深蒂固ꎮ而信访作为经济社会发展中各类矛盾的缓冲器ꎬ也确实发挥了稳定社会㊁防患于未然的作用ꎬ因此ꎬ在某种程度上ꎬ信访解决得快也成为信访数量客观上增加的原因之一ꎮ同时经济社会发展的不均衡使不同利益体产生矛盾ꎬ短时间内难以得到解决ꎬ从房地产市场供需的不平衡可见一斑ꎬ一方面广大中低收入城镇居民仍处于解决住房的阶段ꎬ其预期是价廉物美ꎬ因此房价高㊁物业贵成为这部分居民的基础认识ꎬ而另一方面企业则认为舒适㊁满意的服务源于相对较高的费用ꎬ而不缴费才是没有得到较好服务的关键ꎮ三㊁有关建议
(一)继续加大 半拉子 工程治理力度
一是扩大治理范畴ꎬ逐步将剩余停缓工项目纳入进来ꎬ例如景春园等项目ꎬ推动停缓项目的复工完工ꎻ二是继续坚持监管盘活与绿通道相结合的工作机制ꎬ科学制订盘活方案ꎬ各相关部门协调配合ꎬ共同推动停缓项目手续办理和项目建设ꎻ三是创新盘活方式方法ꎬ采用整体项目或切块通过招商引资(不含垫资施工)㊁合作㊁托管㊁转让等方式ꎬ积极盘活停缓工项目ꎮ
(二)启动遗留问题处置程序
针对长期未决的遗留问题ꎬ通过联席会议明确处理意见ꎬ一是对于建设单位已经被注销㊁不存在的ꎬ按照«安阳市人民政府办公室关于解决市辖区国有土地上不动产登记遗留问题的意见»(安政办 ２０１８ １６号)文件要求ꎬ经不动产证遗留问题会议研究同意ꎬ及时为众办理不动产证手续ꎻ二是涉及城建改造优惠政策㊁新老政策交替时产生的问题等ꎬ经集体研究ꎬ予以明确回复ꎬ推动相关遗留问题的解决ꎻ三是对于已经进入司法诉讼程序的ꎬ要做好解释工作ꎬ引导众树立法制意识ꎬ用法律武器捍卫合法权益ꎮ
(三)完善信访排查分析机制
相关管理部门包括规划㊁土地㊁住建㊁房管等ꎬ应当建立健全信访排查分析机制ꎬ结合各自的工作职责和范围ꎬ在及时处理各类信访件的同时ꎬ将反馈处理情况进行汇总㊁分析ꎬ针对突出问题ꎬ提出意见建议ꎬ改进管理工作ꎮ同时对于突出㊁频发的信访问题或者重点信访问题小区ꎬ积极进行梳理排查ꎬ做好信访问题的预警和与预处理工作ꎬ对相关问题做到早发现㊁早处理ꎬ有效避免大规模信访事件的发生ꎮ
作者简介:
王妍ꎬ安阳市房地产开发事务中心ꎮ
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