房地产市场发展形势分析调研报告
      从20xx年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款预备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到20xx年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令〔236号文〕，两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严峻，在我国房地产进展史上实属罕见。无疑，20xx年，中国房地产市场很关键的一年。
      一、宏观调控得到落实执行
      20xx年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量削减。
      但由于持续很久的房地产市场的繁华使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产进展投资机构、房地产开发商未完工项目的连续，使得20xx年尤其20xx年上半年的各地市场热点区域增多。
二手房 营业税      正由于城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四周八方同步外延，使得城市的市场
热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。
      不过，正由于这种城市轮廓线向四周八方同步外延的进展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丢失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。
      国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特殊是要优先支配低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必需单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型一般商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先支配、供应列入年度供地打算的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地打算的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。
      毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步表达，90平米以上房型将连续向节省面积进展。
      在长沙，从20xx年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开头到20xx年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将消失分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对缺乏，可能面临更大的市场压力。
      同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供应结构，主动进展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
      二、保障性住房开发规模增加
      目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。假如该局的确能为住房保障工作起到成效的话，信任会在全国其他城市间续成立此类机构。
      20xx年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型一般商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期转变，投资〔投机〕需求和自住需求在肯定程度上被抑制，消费者变得相
对理性。房地产市场可能消失进一步观望，进而消失持币待购、惜购等现象，供求冲突将得到肯定程度的缓减。
      高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的掩盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对转变。
      政府一方面严格掌握高端市场的进展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。
      在开发规模方面，将导致部分本来新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些本来打算支配布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。
      项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
      房价整体可能在肯定程度上渐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对缺乏，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住
宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。
      因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代渐渐远去甚至走向终结。
      三、市场竞争更趋激烈
      房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资〔或外资背景〕开发商、投资者〔含基金〕将加大力度、加快速度进入市场或扩张。
      在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。
      从20xx年11月1日开头生效的土地新政假如真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中进展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。消失“地王”的比率相对要削减。
      同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场〔含土地市场〕将进一步得到规范。
      在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能有用、环境较好、物业服务较好、交通比较便利、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。
      不过，产品同质化问题可能变得严峻起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。
      其次，一如长沙定位于建成为一个山清水秀的美妙家园一样，随着公众对人居环境的要求不断提高，各城市更将不遗余力地爱护生态环境，各楼盘必不断提高消费者的产品品质，提高人居环境。即使是小户型、经济适用房等保障住性房，这一要求也将成为基本要求，总体趋势也不会转变，只是相对程度不同罢了。