上海市调整普通住房标准2012

上海市调整普通住房标准 2012.02.16

经市政府同意，2012年2月16日，市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局、市财政局、市地税局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》。

⏹ 点评：

1.本市现行普通住房标准是2008年11月调整的，至今已过三年，期间本市住房市场价格和物价都发生了较大的变化，普通住房占比下降，适时调整使之更加符合市场实际是政府的一项例行管理工作。

2.今年上海将继续全面贯彻落实国家关于房地产市场调控一系列政策和措施，继续执行住房限售政策，遏制投资投机性购房，加大普通商品房供应，支持居民合理购房需求，促进房价合理回归。调整普通住房标准，有利于在交易环节增加普通商品住房供应，也有利于引导中低价位、中小套型的普通商品住房开发建设。

2008-2012年上海市普通住房标准调整对比

普通住房标准之变
内容	2008年普通住房标准	2012年普通住房标准
成交价格	低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下内环内：<245万元/套内外环：<140万元/套外环外：<98万元/套	低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下内环内：<330万元/套内外环：<200万元/套外环外：<160万元/套
普通住房标准之不变
住房条件	五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等	五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等
建筑面积	单套建筑面积在140平方米以下	单套建筑面积在140平方米以下

⏹ 点评：

经过此次调整，上海普通住房的总价门槛明显降低。

⏹ 点评：

相比较而言，此次普通住房标准的调整或对二手房影响大于一手房。

上海各环线新旧普通住房标准占比对比（以2011年12月新房成交数据为例）
	2008年旧普通住宅标准	2012年新普通住宅标准
内环内	21%	29%
内外环	5%	24%
外环外	19%	68%

⏹ 点评：

此次普通住房标准调整后，本市交易环节的普通住房将大幅度增加，特别是外环外，价格标准调整幅度达到63%，更多居民合理、自住性需求可享受优惠政策。

⏹ 点评：此次普通住房标准的调整对交易环节可享受的优惠税收政策具体有：

1. 契税（买方），对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税（减半后税率为1.5%）；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按照1%税率征收契税。

2. 营业税（卖方），个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税（非普通住房的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税）。

纳税案例

二手房	一手房
闵行总价160万元非普通住房	内环内300万元普通住房与非普通住房对比
A．在老闵行地区，总价160万元、房龄超过5年的非普通住房，原：卖方需要缴纳5.5%的差额营业税，买方需要缴纳3%的契税现：上调普通住房标准出台后，营业税可以免除，而契税下调至1.5%，购房成本减少2.4万元	以一套内环内300万元，100㎡房子为例，买房需要支付契税，非普通住房缴费税率为3%，普通住房缴费税率为1.5% 购房成本减少4.5万元
B．以一套外环以外150万元的二手房为例，如果是非普通住房，买家须缴纳45000元契税，但如果按照新标准，买家只需缴纳22500元契税购房成本减少2.25万元