权 证 知 识
1、 送件时，买方
（1）、若买方不能到场，需提供身份证原件和委托书（委托书不需要公证：委托权证办理送件和出件，房产交易登机中心提供固定格式的委托书，只填第一行，然后在委托人处签字即可）；
（2）、若买方共有人有未成年人，此未成年人的监护人必须父亲和母亲同时到场，该未成年人不用到场，需提供该未成年人的户口簿（若此户口薄的户主不是此未成年人的父母，需再提供“出生证明”或者“独生子女证”）；
（3）、若买方贷款买房，贷款人、共有人及其配偶之一不能到场，需提供公证/领事馆见证过的委托书才可以贷款，委托内容有： ①同意购买此房；②同意以所购买的房子作为向银行贷款的抵押；③由于人不在本地，现委托配偶签字，其配偶关于贷款涉及到的一切问题所签的字，全部予以认可；
（4）、若外籍人购买南京的二手房，该二手房需有外销许可证，有外销许可证的二手房不
要报批，可以直接过户（若购房人持中文护照，可以直接办理过户；若购房人持外文护照，需做护照翻译公证）；若无外销许可证，需要提供以下复印件：（1）护照；（2）护照翻译公证和委托公证；（3）产权证；（4）存量房买卖合同；将以上4份资料送至权证处，权证交至房产局，房产局会送到安全厅报批，房产局会在7天之内通知此外籍人是否可以购买该二手房。房产局通知客户可以购买此房后，买卖双方再到公证处针对存量房买卖合同做的合同公证；合同公证做好后再到房产局进行过户。
2、 送件时，卖方
（1）、若卖方本人不能到场，需提供委托公证书（委托卖房），由受托人本人持身份证原件和委托公证书原件到场办理过户；
（2）、若该二手房有房屋共有人未满18周岁，在卖方送件时，需提供承诺/声明公证书，公证内容大意为：卖此房是为了房屋共有人的学业或其它发展；做此公证需要提供的资料有：未成年人父母身份证、户口本、结婚证、未成年人的出生证明或独生子女证、产权证、土地证；未成年人的父母亲双方都要到场，若不能到场，需提供委托公证；如未成年人父母有一人已死亡，还要带其死亡证明；如未成年人父母离异，获得孩子监护权的一方
才有权利卖房，做公证时要带上法院的判决书或离婚协议书；
（3）、若卖方为外籍人士，①若外籍人在本地，将护照做翻译公证后，可以本人到场，直接出售；②若外籍人不在本地，除护照的翻译公证外，还要再做委托卖房的委托公证。
3、连锁店签单后，要第一时间将过户资料通过内勤转到权证部或直接交到权证部，如有缺资料的要在权证管理表上注明，权证会在收到连锁店送来的过户和贷款资料后通知买卖双方办理送件和贷款。连锁店不必陪同。
4、要买方复印户口薄时，一定要复印户口薄的户主页（有“户口专用”章的那一页）、贷款人页和贷款人配偶页；若买方有共有人，须复印共有人的户主页、共有人页和共有人配偶页。
5、在复印房地产买卖契约时，要用A4纸单面复印1、2、3、10、12页，不可以用二手纸复印！
6、提前还款和解押是两个不同的概念，提前还款是和银行联系，解押是提前还款后拿银行给的资料到房产局金融超市盖解押章。提前还款需要跟银行提前预约，并需要在预约时问
清楚：提前还款后，何时能拿到解押需要的资料；两证解押需要材料：（1）产权证、共有权证；（2）土地证；（3）他项权证；（4）抵押注销申请书；(5)抵押注销申请表；(6)抵押合同；（7）办理人身份证；其中（3、4、5、6）是从银行处拿到的。解押时（到华侨路房产交易中心三楼金融超市）原房主可以不用到场，周六、周日也可以解押（到金融超市楼上抵押科4楼）。注：房主在银行提前还款后，银行要先在网上提交申请，而后，再去金融超市解押。
7、若产权人的配偶要申请加一本共有权证，凭着结婚证和夫妻二人的身份证就可以办理了，不用交契税，只要交工本费40元；若该产权证已经盖好了抵押章，再加多配偶的名字，需要经过银行的同意。若夫妻双方协议离婚，需要变更或减少产权人的名字，只要凭着身份证、产权证和离婚协议书就可以办理变更了，减少或变更产权人的名字一样不用交契税，只要交工本费40元。请注意，在有抵押的情况下，只有夫妻关系才可以变更产权人的名字。
8、若产权证上的产权人已经去世，要先在公证处做继承公证（公证费规定为标的额的2％），凭着继承公证书到房产局，将原产权证上的产权人更名为继承人，此房才可以出售
（若继承人和被继承人是夫妻关系，且继承人是唯一的继承人，则凭继承公证书和产权证，不需要更名，可以直接出售）。该产权计算日期以原产权证为准。
9、赠与：如产权人要将其产权赠与其他人，则要先做赠与公证（公证费规定为标的额的2％），凭着赠与公证书到房产局，将原产权证上的产权人更名为受赠与人，并须缴纳契税（3%），此房才可以出售（若赠与人和受赠与人是父子等直系亲属关系，可以不用公证且产权计算日期以原产权证为准，其他则必须公证且按新证日期算起。）
10、企业买卖二手房，企业要提供的资料有：（1）、营业执照副本（原件、复印件，副本加盖公章）；（2）、授权委托书（加盖公章）；（3）、房屋产权交易登记申请书（加盖公章）；（4）、受委托人身份证原件和复印件。企业买房，契税交4％，不交地税；企业卖房，不交契税，要交地税（无减免的情况下交8.6%）。
11、转让方要交的地税有：（1）、营业税：房价X5％；（2）、城建税：营业税X7％；(3)、教育费附加：营业税X3％；(4)、教育地方附加费：营业税X1％；(5)、印花税：房价X万分之五；(6)、土地增值税。若前4项税收有购进时的发票、产权证（原件、复印件）、买卖契约，按照现成交价减去差额部分交税；其中（2）、（3）外资不缴。
12、免税范围：个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征地税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
13、  自2008年10月1日起，凡同时满足以下条件的为普通住房，  1、住宅小区建筑面积容积率在1.0以上（含1.0）；
  2、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；房屋面积以产权证记载的面积为准；
14、契税征收政策：
契税
交易服务费
产权登记费
土地证费
普通住宅
首套：面积≤90㎡按1%征收；
90㎡＜面积≤144㎡按1.5％征收。
二套及以上：按３％征收
房改房：100元
存量房：面积X3元
存量房：80元
20元
非普通住宅
3％
同上
同上
20元
非住宅（商业/办公）
3％
面积X5元
550元
90元（最多不超过200元）
15、营业税等地税征收政策是：（以下地税政策整理时间截止为2010-11-5，若有变动，以地税局公布的为准，具体：12366）
营业税：
二手房 营业税
未满五年
满五年
普通住宅
申报价差额X5.55％
免交
非普通住宅
申报价X5.55％
差价X5.5％+全额X万分之五
非住宅（商业/办公）
差价X5.5％+全额X万分之五
差价X5.5％+全额X万分之五
个人所得税：
普通住宅
全额1%或差额20%
非普通住宅
全额1%或差额20%
非住宅（商业/办公）
全额20%或差额20%
个人所得税优惠政策
（1）对于在1年内先出售自由住房并再以市价重新购房或先购置新房再出售自有住房的纳税人均可以申请减免个人所的税。所需资料为：购房发票、契税完税证、产权证、卖房发票、个税发票、非产权人购房还要带结婚证。退税地点：房产局地税窗口办理。
出售房屋在2010年10月1日前送件的，在一年内购房仍然可以享受个税退税政策。
（2）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一住房的，可免征个人所得税。
土地增值税：非住宅（商业/办公）土地增值税：（有两种方法任选一种）
（1）、按合同金额的3％缴纳；
（2）、纳税人请房产评估公司按“重置成本法”对房产进行评估，出具《房地产价值评估报告书》，若房屋售价高于评估价，就视为增值，土地增值税按增值部分的30％、40％、50％、60％缴纳；若不增值，土地增值税不缴。
备注：
1、非住宅（商业/办公）在缴纳营业税、个税、土地增值税时三税必须统一，若选差额全部选择差额，要选全额要全部选全额。
2、契税补贴出件后三个工作日后产权人携带身份证和税费补贴单据到房产局三楼领13、14号窗口领取。
3、“五年”时间以产权证上的证载日期 或 契税完税证上的日期为准，即如果上手是商品房（房主从开发商处买的房子），契税缴纳超过五年，也免交营业税，但要提供契税单原件；
4、房改房是否满五年，可以凭以下条件中任一条来判断：（1）产权证日期；（2）和单位签定的《公有住房买卖契约》日期；（3）交纳房款的收据（收据上如没有地址，要提供契约做为参考）。
16、拆迁客户可以抵扣契税，需要客户提供的资料是：拆迁补偿存折和拆迁补偿协议；拆迁抵扣的情况有：①、先拆迁，后买房，契税抵扣没有时间限制；②、先买房，后拆迁，只能在一年之内办理退稅；③、若全额抵税，只能选择现金购房，不能贷款。退税办理地
点：北京西路2—1号南京市财政局契税征收管理所服务大厅，电话：8331 8776。备注：当月纳税者若申请退税，需隔月办理。
17、物业交验需要注意的事项：(1) 、水、电费(由于发票不及时造成费用的滞后性) ；(2) 、保证屋内附属设施的完好无损；(3)、小区的物业管理费(小高层和高层的公摊电费) ；(4) 、户口迁出；(5) 、有线电视、宽带的费用和过户。