广州市人民政府批转市国土局、房地产管理局关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示的通知
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2006年03月23日 09:34  来源：市国土资源和房屋管理局
穗府[1993]58号
各区、县人民政府，番禺人民政府，市府直属各单位：
    现将市国土局、房地产管理局《关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示》批转给你们，请依照执行。请市国土局、房地产管理局收集执行中遇到的问题，及时加以解决。
一九九三年六月二十一日
关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示
市人民政府：
    一九九二年五月，我局上报《关于审定颁布＜广州市地价标准（草案）＞的请示》（房管发[1992]82号），详细汇报了制定广州市地价标准的目的，地价标准测算方法，地价标准的测定及结果的结合分析，地价计算的具体方案。根据市领导的批示：“该地价标准在市人民政府未审定之前可先试行，边试行边待审定”。我局以穗国房字[1992]40号文件将该计算标准中的标准数据、调节系数、计算公式等印发试行。经过一段时间的实践证明，这个地价计算标准能从我市实际出发，统筹兼顾各种因素，适应社会主义市场经济迅速发展的需要，是基本适用可行的。现将修定的《广州市国有土地使用权出让金标准》报上，请予审定。
    以上请示，如无不妥，请批转各有关部门执行。
    附件：
广州市国有土地使用权出让金标准
    一、国有土地使用权出让金（以下称“标定地价”）的计算
  （一）广州市各类用地的平均标定地价
    用地类型            商 业              工 业              住 宅
                  1800元/每平方米    500元/每平方米      820元/每平方米
    平均标定地价      建筑面积          建筑面积            建筑面积
    说明:
    1.上述平均标定地价是根据一九八九年至一九九一年的房地产价格的资料（包括商品房售价资料及私房交易价格资料）分析测算的（详见广州市房地产房管发[1992]82号文件）。
    2.商业用地包括商业、服务业、金融、旅游、娱乐、办公等用地；工业用地包括工业、仓储等用地。
    3.当商业、住宅用地容积率大于一时，其标定地价以建筑面积计算；当商业、住宅用地容率大于一时，其标定地价以地面面积计算；工业、别墅用地的标定地价均以地面面积计算。
  （二）调节系数表
    表一 地段（距离）调节系数表
    +表示上调，-表示下调，以下同
地段
说 明
用途
调节系数(单位%)
中心区
东风路以南，越秀路以西，珠江河以北，人民路以东的范围（商业用地上术道路两旁的临街用地属同一地段）
商业
+10～+20
工业
+400
住宅
+20～+30
次中心区
中心区外，环市路以南，农林下路，署前路，龟岗路，东湖，海印大桥以西，沿南华东路，小港路，同福路以北，大同路，宝华路，华贵路，荔湾路，流花湖，站前横路，沿站前路至站南路以东的范围及沙面（说明同上）
商业
0～+20
工业
+300
住宅
+10～+20
一般市区
除上述范围外的一般市区，包括东山区、越秀区、荔湾区、海珠区（除南石头街、新溶镇的非城区接壤地段),天河区的沙河街、登峰街、石牌街、员村街、沙河镇的冼村、猎德、杨箕、寺右、林和等，天河开发区，白云区的矿泉街、三元里街、景泰街、芳村区的花地街等及与该
地段接壤的农地。
商业
+5～-20
工业
+10～-20
住宅
+10～-30
近郊区
除上述范围外的近郊区，包括五山街、车陂街、沙河镇（除上述五村），东圃镇、同和镇、南石头街、新溶镇、冲口街、鹤洞街、石围塘街、东敦镇、黄埔区（除南岗镇、长洲镇），松洲街、新市镇、石井镇等地段
商业
-20～-35
工业
-30～-40
住宅
-30～-45
中郊区
南岗镇，罗岗镇，长洲镇，江高镇，人和镇， 工业太和镇，龙归镇，蚌湖镇 住宅
商业
-35～-45
工业
-40～-50
住宅
-45～-55
远郊区
竹料镇，钟落潭镇，九佛镇，神山镇，雅瑶镇
商业
-45～-50
工业
-50～-60
表二 交通因素调节系数表
广州有多少个区指标
说 明
等级
调 节 系 数
商业
工业
住宅
公共交通条件
附近公共汽车路线的多少以及邻近地铁站站、渡口、码头（沿江地段）的情况
好
+5～+10
+5～+10
 
一般
-5～+5
-5～+5
 
差
-5～-10
-5～-10
 
道路系统状况
与市区其他地段（尤其是市中心）交通联系的便捷程度、道路等级、维护等及、维护状况、交通组织等情况
好
+5～+10
+5～+10
+5～+10
一般
-5～+5
-5～+5
-5～+5
差
-5～-10
-5～-10
-5～-10
对外交通条件
考虑是否邻近主干公路、港口、码头、铁路等
好
+5～+10
 
 
一般
-5～+5
 
 
差
-5～-10
 
 
注：交通因素调节系数为各指标调节系数的代数和。
表三 市政、公建配套设施因素调节系数表
指标
说 明
等级
调 节 系 数
商业
工业
住宅
市政设施环境条件
考虑“五通”等市政基础设施的条件，住宅用地还考虑居住环境，居民水准因素
好
0～+5
0～+5
0～+5
一般
0～-2
0～-5
0～-2
差
-2～-5
-5～-10
-2～-5
消费娱乐的方便性
考虑各类商店、市场的齐备程度，居民日常购的便利性，各类文化、娱乐体育设施的数量、档次等
好
+2～+5
+5～+10
 
一般
-2～+2
-5～+5
 
差
-2～-5
-5～-10
 
受教育的方便性
考虑幼儿园、小学、中学的数量、分布，学校环境、师资条件及教学质量等
好
+2～+5
 
 
一般
-2～+2
 
 
差
-2～-10
 
 
工业的集聚度
考虑工业中各行业分布的状况、数量、规模以及相互间的协作关系
好
 
+5～+10
 
一般
 
-5～+5
 
差
 
-5～-10
 
注：该系数是各指标调节系数的代数和。
表四 繁华程度调节系数表（调节商业地）
等级
说 明
调节系数
一级
全市性及大区域性的商业、金融、贸易中心、宾馆、酒店、高级写字楼集聚地区及交通中枢地区
+20～+30
二级
地区性商业中心，或人口流量大，沿马路面商业用地地（广义的）占95%以上的商业路段及主要专业性商业路段（商业街）
+10～+20
三级
人口流量一般，沿马路面商业用地（广义的）占80%以上的市区路段及城市主干道两侧
0～+10
四级
人口流量小，沿马路面商业用地（广义的）占50%以上的市区路段、郊区繁华路段
0～-10
五级
除上述路段外的其他路段
-10～-20
表五 临路（街）位置调节系数表
繁华程度
一级
二级
三级
四级
临街位置
临 街
不临街
临 街
不临街
调节系数
1～1.2
0.7～10.8
1～1.1
0.8～0.9
说明：1.临街指一面或一面以上临主次干道或主要商业街和专业性商业街道的位置。
2.该调节系数主要调节商业用地的标定地价，住宅用地的标定地价也可酌情选择该调节系数。
表六 楼层（层数）调节系数表
     
层数
调节系数
商业用地
首层
1.2
二～四层
1.0
五～三十层
0.8
三十层以上
0.6
工业用地
四层以下
1.0
四层以上
1.1
住宅用地
别墅区
3.0
九层以下
1.0
十～三十层
0.8
三十层以上
0.6
  说明：
    一、别墅区指实际用地容积率小于一的低层住宅，且为庭园式的高级居住用地。
    二、当建筑设计方案未最后批出时，为方便预收地价，容积率调节可采用一个略高于楼层调节系数的综合系数来计算。
    表七 得房率调节系数表
    得房率(%)  95～100    90～95        85～90      80～85      75～80
    调节系数  0.98～1.0    0.95～0.98    0.92～0.95  0.89～0.92  0.86～0.89
    得房率(%)  70～75      65～70        60～65      55～60      50～55
    调节系数  0.82～0.86  0.77～0.82    0.71～0.77  0.65～0.71  0.57～0.65
    得房率(%)  45～50      40～45        35～40      30～35      30以下
    调节系数  0.48～0.57  0.38～0.48    0.24～0.38    0.08～0.24    0.08
    表八 住宅与非住宅用地使用年限调节系数
住宅
使用年限
70
60
50
40
30
20
10
 
调节系数
1
0.99
0.98
0.95
0.90
0.79
0.54
 
非住宅
使用年限
50
40
35
30
25
20
15
10
调节系数
1
0.99
0.98
0.97
0.94
0.90
0.82
0.68
（三）每宗地标定地价的计算公式
    1.某用途的标定地价（单）＝１０＋平均标定地价（单价）×（１＋地段系数＋交通系数＋市政、公建系数＋繁华系数＋特殊系数１）×位置系数×楼层系数×得房率系数×使用年限系数×特殊系数２。
    2.每宗地标定地价（总地价）＝∑某用途的标定地价（单价）×某用途的计价面积。
    其中某用途指商业、工业、住宅等各类用途。
    特殊因素１包括特殊的地形、地貌、地质条件、规划限制、特殊地位、地区发展潜力或发展制约等微观因素。该系数一般控制在±10%之间。
    特殊因素２包括政策因素、政治因素、市场供求等客观因素。
    二、实施本标准的若干规定
  （一）新用地的标定地价以增容面积（新建面积减除合理回迁面积的途额）为计价面积，历史用地的标定地价以全部新建面积为计价面积。
  （二）建筑密集区定义为：环市路以南、农林下路沿原广九铁路、海印大桥以西、南华东路沿小港路至同福路以北、多宝路、龙津路、华贵路、荔湾路、流花湖、人民北路以东的范围。该范围内住宅回迁补偿安置比为1.3～1.5（即拆迁每平方米房屋按补偿安置1.3～1.5平方米的房屋计算）。其它城区住宅拆迁的回迁补偿安置经为1.1～1.3。商业回迁的补偿安置比不超过1.1。
  （三）销售的商品房用地，其标定地价在按以上标准计算结果的基础上加收30%。
  （四）过去在建设用地开发过程中无偿承担了城市道路、区外大规模的永久性给排水、供电工程、学校以及其他大型市政、公建配套设施建设的，这些设施的投资可按具体情况在标定地价中扣减。
  （五）特殊性质、用途的用途，其标定地价可酌情用其它地价评估方法进行估算。因城市规划发展形成的特殊地段的标定地价，各类调节系数可不受上述规定的限制。
  （六）凡属下列情况的，可暂缓征收土地使用权出让金：
    1.原来是历史用地的，为完善用地手续而申请补办用地手续，或因遗失用地证明而申请补发用地证明，且目前仍未发生扩建、加建、改建或改变用地性质、用地单位名称的，可继续按原行政无偿划拨的原则用地，暂缓征收土地使用权出让金。