刘玉丽、李志铖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】安徽省阜阳市中级人民法院 
【审理法院】安徽省阜阳市中级人民法院 
【审结日期】2020.04.02 
【案件字号】(2020)皖12民终566号 
【审理程序】二审 
【审理法官】马杰罗亚敏刘伟 
【审理法官】马杰罗亚敏刘伟 
【文书类型】判决书 
【当事人】刘玉丽;李志铖;太和县晶桂房地产开发有限公司 
【当事人】刘玉丽李志铖太和县晶桂房地产开发有限公司 
【当事人-个人】刘玉丽李志铖 
【当事人-公司】太和县晶桂房地产开发有限公司 
【代理律师/律所】孙侔安徽惠君律师事务所;李成华安徽昊华律师事务所;程金山安徽昊华律师事务所 
【代理律师/律所】孙侔安徽惠君律师事务所李成华安徽昊华律师事务所程金山安徽昊华律师事务所 
【代理律师】孙侔李成华程金山 
【代理律所】李志出了什么事安徽惠君律师事务所安徽昊华律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】刘玉丽;李志铖 
【被告】太和县晶桂房地产开发有限公司 
【本院观点】综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：双方约定的装修费用途及涉案《承诺书》的效力。刘玉丽、李志铖在购房时知晓太和晶桂房地产公司出售的房屋为带装修交付，《装修合同》与《商品房买卖合同》约定的价款共同构成房屋总价款，刘玉丽、李志铖向太和晶桂房地产公司支付的装修款是案涉房屋交易价款的一部分，此为双方当事人真实的意思表示。首先，承诺书内容直观清晰、明确简洁，文意并不深奥模糊、晦涩难解，以一般自然人的正常辨识能力，完全能够注意、理解该承诺书的文意；刘玉丽、李志铖在承诺书上签字时具有完全民事行为能力，现有证据不足以证明刘玉丽、李志铖在签字时受到了胁迫、欺诈或陷入。 
【权责关键词】完全民事行为能力无效欺诈胁迫重大误解撤销实际履行违约金支付违约金合同约定证据不足质证诉讼请求维持原判发回重审 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以部分确认。 
【本院认为】本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：双方约定的装修费用途及涉案《承诺书》的效力。    关于双方约定的装修费用途问题。本院认为，刘玉丽、李志铖在购房时知晓太和晶桂房地产公司出售的房屋为带装修交付，《装修合同》与《商品房买卖合同》约定的价款共同构成房屋总价款，刘玉丽、李志铖向太和晶桂房地产公司支付的装修款是案涉房屋交易价款的一部分，此为双方当事人真实的意思表示。现刘玉丽、李志铖主张单独按《装修合同》约定的装修价款用于装修，有违双方真实意思表示，本院不予支持。    关于涉案《承诺书》效力的问题。本院认为，首先，承诺书内容直观清晰、明确简洁，文意并不深奥模糊、晦涩难解，以一般自然人的正常辨识能力，完全能够注意、理解该承诺书的文意；刘玉丽、李志铖在承诺书上签字时具有完全民事行为能力，现有证据不足以证明刘玉丽、李志铖在签字时受到了胁迫、欺诈或陷入重大误解，故应认定刘玉丽、李志铖向太和晶桂房地产公司递交的《承诺书》是其二人的真实意思表示。其次，就本案整体事实而言，双方当事人在签订《商品房买卖合同》的同时签订《装修合同》、《承诺书》，在《装修合同》中约定由刘玉丽、李
志铖自愿购买带装修房屋，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时履行或同时解除等内容，结合本系列案其他购房者的购房经过综合判断，该装修合同的签订主体、合同条款及实际履行情况均有异于日常的装修合同，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分。刘玉丽、李志铖与太和晶桂房地产公司签订《装修合同》的真实意思表示，实际上是人为将带装修房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同》约定的价款和《装修合同》约定的装修款两部分。该真实意思表示为《承诺书》所体现。故《承诺书》内容不违反法律、行政法规强制性规定，不具有法定的无效情形。    综上所述，刘玉丽、李志铖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条的规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费100元，由上诉人刘玉丽、李志铖负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-18 02:41:45 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年6月12日，刘玉丽、李志铖(买受人，乙方)与
太和县晶桂房地产开发有限公司(出卖人，甲方)签订商品房买卖合同(预售)、装修合同。其中装修合同约定：乙方购买甲方开发的太和碧桂园项目中的太和县城关镇民安路与胜利路交叉口太和碧桂园晶宫东方樾太和碧桂园1号楼702号带装修商品房一套，按合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》进行装修装饰。乙方应向甲方支付装修价款164584元。于2018年6月20日前支付49357元；2019年6月20日前支付65834元；2020年3月31日前支付49375元。装修价款为已包含增值税的价款，该房屋装修价款适用的增值税税率为10%。不含增值税价格为149621.82元，增值税税额为14962.18元。房屋交付期限为2020年6月30日前。乙方应于该期限届满之日起3天内前往甲方处办理收楼手续，同时将该房屋交给甲方装修；乙方未在该约定的期限内前往甲方处办理收楼手续的，则由甲方于前述约定的乙方应收楼期限届满之次日进行装修，该房屋视为已交付给乙方，乙方对该房屋已收楼且没有任何异议。乙方自愿于前述约定的甲方装修工期届满后前往验收和接收该房屋的装修工程，甲方无需再另行书面通知乙方。出现甲方不能按期交付情形的，则由甲方在可交付时另行书面通知乙方，乙方于收到甲方书面通知后前往验收和接收该房屋的装修工程。除非该房屋的装修与本合同约定不相符、或存在违反强制性规定的，否则乙方不得拒绝接收。乙方拒绝接收或逾期接收的，均视为甲方已移交该房屋的装修工程给
乙方。由于甲方除根据本合同的约定进行装修外，还需对该项目其他商品房进行批量装修，本合同一生效甲方即开始准备装修的相关工作，除本合同约定的解除情形外，甲乙双方均无权单方解除合同。在该房屋装修前，因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付装修价款总额30%的违约金(从已收取的装修价款中扣除)，同时买卖合同于本合同解除时解除，乙方应同时按该房屋总价款的30%向甲方支付违约金(从已收取的价款中扣除)；在该房屋装修后，因乙方原因导致本合同解除的，则不管甲方对该房屋进行了多少工程量的装修，乙方仍应向甲方支付本合同约定的装修价款总额作为甲方的装修投入和违约金，同时买卖合同于本合同解除时解除，乙方应同时按该房屋总价款的30%向甲方支付违约金(从已收取的价款中扣除)。本合同生效后，如本合同非因乙方的原因解除而导致买卖合同解除的，则乙方已付的装修价款由甲方无息退回给乙方。本合同生效后，如买卖合同因乙方的原因解除而导致本合同解除的，则本合同解除在该房屋装修前的，乙方应向甲方支付装修价款总额30%的违约金(从已收取的装修价款中扣除)，本合同解除在房屋装修后的，乙方仍应向甲方支付本合同约定的装修价款总额作为甲方的装修投入和违约金。本合同生效后，如买卖合同非因乙方的原因解除而导致本合同解除的，则乙方已付的装修价款由甲方无息退回给乙方。乙方明确知悉本合同第一条约定的房屋的装修内容和标准，自愿支付本合同
第二条约定金额的装修价款给甲方作为装修对价。同日，刘玉丽、李志铖向太和县晶桂房地产开发有限公司出具承诺书一份，载明：本人与贵司于2018年6月12日签署了《商品房买卖合同》及附件、附录，由本人购买贵司开发的位于太和县，本人同时与贵司签署了该商品房的《装修合同》。本人在购买该商品房前经贵司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修价款名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《装修合同》约定的本人应付款项的总额。如该商品房实测面积与预测面积存在差异的，贵我双方均同意按照买卖合同的约定进行多退少补即可(因面积差异进行退补的款项为毛坯价款，该商品房的装修价款不按照面积差异进行退补)。与该商品房有关的一切税费均按照买卖合同约定的总房价款及装修合同约定的装修价款之和为基数向政府部门进行缴交。本人是在充分知悉该商品房的装修内容以及总房价款实际构成的前提下自愿购买该商品房。故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题(包括但不限于该房屋的装修价值低于装修合同约定的装修价款)及税费缴交事宜向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担。合同签订后，刘玉丽、李志铖向太和县晶桂房地产开发有限公司支付首期购房款268734元及首期装修价款49375元。