【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省江门市中级人民法院
【审理法院】广东省江门市中级人民法院
【审结日期】2021.09.14
【案件字号】(2021)粤07民终3484号
【审理程序】二审
【审理法官】李翔冒庭媛陈雪娟
【文书类型】判决书
【当事人】李志出了什么事李洪鑫;江门市新会区财务发展公司;江门市蓬江区堤东金成物业代理中心;陈健聪;陈健文;江门市新会公证拍卖行
【当事人】李洪鑫江门市新会区财务发展公司江门市蓬江区堤东金成物业代理中心陈健聪陈健文江门市新会公证拍卖行
【当事人-个人】李洪鑫陈健聪陈健文
【当事人-公司】江门市新会区财务发展公司江门市蓬江区堤东金成物业代理中心江门市新会公证拍卖行
【代理律师/律所】肖伟国广东国晖(江门)律师事务所;李志冠广东国晖(江门)律师事务所;邓根满广东永泽律师事务所;赵永庆广东永泽律师事务所;刘惠宏广东方易圆律师事务所;陈保谕广东领华律师事务所
【代理律师/律所】肖伟国广东国晖(江门)律师事务所李志冠广东国晖(江门)律师事务所邓根满广东永泽律师事务所赵永庆广东永泽律师事务所刘惠宏广东方易圆律师事务所陈保谕广东领华律师事务所
【代理律师】肖伟国李志冠邓根满赵永庆刘惠宏陈保谕
【代理律所】广东国晖(江门)律师事务所广东永泽律师事务所广东方易圆律师事务所广东领华律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】李洪鑫;陈健文;江门市新会公证拍卖行
【被告】江门市新会区财务发展公司;江门市蓬江区堤东金成物业代理中心;陈健聪
【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷。首先，李洪鑫提供的《广东省房地产买卖合同》中所加盖的“江门市新会区财务发展公司”公章印文与新会财务公司提供的公章印文样本不一致，且合同落款处没有经办人签名和日期，不能证明该份合同为新会财务公司的真实意思表示。
【权责关键词】社会公共利益委托代理表见代理违约金支付违约金合同约定第三人证人证言证据不足新证据关联性证明责任（举证责任）诉讼请求简易程序维持原判发回重审拍卖
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【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《关于适用 的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对李洪鑫的上诉请求进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：新会财务公司应否将涉案房屋变更登记至李洪鑫名下。 对于本案房屋买卖合同主体的确定，李洪鑫主张陈健文持加盖新会财务公司公章的合同，构成表见代理，房屋买卖合同相对人为新会财务公司，涉案合同经盖章即为成立，新会财务公司应将涉案房屋权属变更登记至李洪鑫名下。新会财务公司则主张涉案房屋已经通过公开拍卖方式出卖给陈健文，涉案合同的公章是伪造的，新会财务公司未委托金成物业中心或陈健聪出售涉案房屋，其与李洪鑫并不存在买卖合同关系。经审查，涉案房屋已经于2005年11月25日被陈健文通过公开拍卖方式竞拍取得，陈建文已经获得涉案房屋的所有权，其有权对房屋进行处置，无需获得新会财务公司的授权委托，故不存在表见代理的情形。对于合同相对方的确定，本院认为：首先，李洪鑫提供的《广东省房地产买卖合同》中所加盖的“江门市新会区财务发展公司”公章印文与新会财务公司提供的公章印
文样本不一致，且合同落款处没有经办人签名和日期，不能证明该份合同为新会财务公司的真实意思表示。其次，李洪鑫在一审庭审时主张其系与陈健文洽谈涉案房屋的买卖合同事宜，其交纳购房款后由金成物业中心出具收款收据，证明新会财务公司并未收取涉案房屋的购房款。再次，陈建文虽不确认《广东省房地产买卖合同》系由其提供和曾与李洪鑫洽谈涉案房屋出售事宜，但其在一审庭审中认可其通过竞买获得房产后曾通过金成物业中心等中介出售，再结合陈健聪称陈健文为金成物业中心的实际经营者、陈健聪与陈健文为兄弟关系、李洪鑫陈述称其购买涉案房屋时是与陈建文洽谈以及金成物业中心出具的收款收据，应认定李洪鑫在购买涉案房屋时出卖方为陈健文，而非新会财务公司。故一审法院认定李洪鑫主张其与新会财务公司设立本案房屋买卖合同关系证据不足正确，本院予以确认。由于新会财务公司并非涉案合同的相对人，李洪鑫坚持要求新会财务公司办理权属变更登记，金城物业中心、陈健聪予以协助办理相关手续，因缺乏合同依据，本院不予支持，李洪鑫可另行向陈健文主张权利。 综上所述，李洪鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1154.3元(已由李洪鑫预交)，由李
洪鑫负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 14:03:57
【一审法院查明】一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
【二审上诉人诉称】李洪鑫上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一切诉讼费用由新会财务公司、金成物业中心、陈健聪承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。(一)自李洪鑫与新会财务公司签订《广东省房地产买卖合同》，合同成立并生效，新会财务公司应当遵守合同约定，立即办理涉案房产的权属变更登记到李洪鑫名下，金成物业中心、陈健聪及陈健文应当协助新会财务公司办理以上变更登记。(二)本案涉案房产确实登记在新会财务公司名下，李洪鑫见到陈健文手持加盖新会财务公司公章的《广东省房地产买卖合同》即可认为新会财务公司有对陈健文进行授权，陈健文才可以取得该份加盖新会财务公司公章的《广东省房地产买卖合同》。陈健文构成表见代理，代理的效果应当由被代理人承担，因此，李洪鑫在签订合同时有合理理由相信陈健文有代理权，新会财务公司即为房产买卖合同的相对方。一审法院要求李洪鑫进一步证明陈健文取得该份合同是取得新会财务公司的授权，是颠倒了举证责任，加重了李洪鑫的举证责任。(三)经鉴定，
合同落款处的公章印文非新会财务公司提供的公章所盖，但该公章与李洪鑫提供的另一份已办理过户的房产的《广东省房地产买卖合同》中的公章印文一致，因此，该份鉴定不能证实涉案房产的《广东省房地产买卖合同》的公章印文非新会财务公司所加盖。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条，当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。新会财务公司在合同处加盖公章即是对合同的签章，合同成立。(四)新会财务公司委托金成物业中心出卖涉案房产，陈健文、陈健聪为金成物业中心的工作人员，三者为利益共同体，作为新会财务公司的委托代理人。对李洪鑫来说，上述四人共同构成合同相对方，与李洪鑫订立合同的行为结果由被代理人即新会财务公司承担，至于四人之间的关系李洪鑫不知情。因此，房产买卖合同的合同相对方为新会财务公司，金成物业中心、陈健文及陈健聪作为代理人有权代为收取购房款，李洪鑫付款后陈健文开具金成物业中心的收据，该收据恰好证明李洪鑫已支付对应房款，完成交易。该笔房款应由代理人金成物业中心、陈健文及陈健聪交还给新会财务公司，至于新会财务公司是否有收到金成物业中心、陈健文及陈健聪返还的购房款，与李洪鑫无关。一审法院认定李洪鑫与新会财务公司不设立本案房屋买卖合同关系是事实认定错误，请求二审法院支持李洪鑫的上诉请求。 综上所述，李洪鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适
用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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