王玉华与北京维德源物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审结日期】2022.07.19
【案件字号】(2022)京03民终7917号
【审理程序】二审
【审理法官】孙承松
【审理法官】孙承松
【文书类型】判决书
【当事人】王玉华;北京维德源物业管理有限公司
【当事人】王玉华北京维德源物业管理有限公司
【当事人-个人】王玉华
【当事人-公司】北京维德源物业管理有限公司
【代理律师/律所】高明北京市京师律师事务所;李志卓北京市京师律师事务所;左亚楠北京声驰律师事务所
【代理律师/律所】高明北京市京师律师事务所李志卓北京市京师律师事务所左亚楠北京声驰律师事务所
【代理律师】高明李志卓左亚楠
【代理律所】李志出了什么事北京市京师律师事务所北京声驰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】王玉华
【被告】北京维德源物业管理有限公司
【本院观点】综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系王玉华是否应向维德源公司支付相应物业费及垃圾清运费。
【权责关键词】代理违约金过错修理、重作、更换合同约定证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判发回重审执行诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为：综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系王玉华是否应向维德源公司支付相应物业费及垃圾清运费。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的
除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明事实可知，维德源公司与王玉华之间成立合法有效的物业服务合同关系，维德源公司向王玉华房屋所在小区提供物业服务，王玉华应依约支付相应物业费及垃圾清运费。王玉华上诉主张维德源公司提供的物业服务存在严重质量问题，但其提交的证据尚不足以证明维德源公司存在严重违反合同约定的行为致使无法实现合同目的，故，本院对王玉华关于要求酌减相关费用的上诉意见不予采纳。一审法院判令王玉华向维德源公司支付2018年10月18日至2021年10月17日期间物业费及垃圾清运费，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，王玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费119元，由王玉华负担(已交纳)。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-16 01:30:39
【一审法院查明】一审法院经审理认定事实如下：维德源公司自2002年开始接手北京市朝阳区广顺北大街31号夏都家园小区物业管理服务，2003年11月王玉华入住涉诉小区，王玉华系北京市朝阳区夏都家园×号楼×单元×室业主，建筑面积140.02平方米，2003年10月17日王玉华签署《承诺书》，内容为本人同意遵守《夏都家园房屋使用管理维修公约》。涉诉房屋所在小区，物业费每月每平米2.39元，垃圾清运费每年每户36元。维德源公司主张王玉华未支付2008年10月18日至2012年10月17日、2018年10月18日至2021年10月17日期间所欠的物业费及垃圾清运费。关于2012年10月18日至2018年10月17日期间的物业费，双方均认可王玉华已交纳。维德源公司提供承诺书、夏都家园房屋使用管理维修公约予以佐证。王玉华抗辩称维德源公司主张的2008年10月18日至2012年10月17日期间的物业费已过诉讼时效，并称维德源公司提供的物业服务有瑕疵，提供照片予以佐证。
【一审法院认为】一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，王玉华系涉案房屋产权人，维德源公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间虽未签订物业服务合同，但双方之间是事实物业服务关系。维德源公司向王玉华提供了物业服务，王玉华应交纳物业费及垃圾清运费。王玉华抗辩物业服务有瑕疵，其提供的证据不足以证明其抗辩理由，一审法院不予采
信。关于时效，因双方均认可2012年10月18日至2018年10月17日期间的物业费王玉华已交纳，那么在此之前的2008年10月18日至2012年10月17日物业费，维德源公司未能提供证据证明其持续向王玉华主张权利，故一审法院对王玉华对于该时段的时效抗辩予以支持。关于违约金，维德源公司提供的证据不足以证明王玉华系恶意欠缴，故一审法院对该诉讼请求不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、王玉华于判决生效后七日内支付北京维德源物业管理有限公司二〇一八年十月十八日至二〇二一年十月十七日物业费12047元、垃圾清运费108元；二、驳回北京维德源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人均未提交新证据。
【二审上诉人诉称】王玉华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回维德源公司一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由维德源公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，维德源公司提供的物业服务严重不符合法律规定及双方合同约定，其程度已经达到不应当全额缴纳物业费及垃圾清运费的程度。一审庭审中，王玉华明确表明维德源公司提供的物业服务存在多种质量不合格、违规操作、不按照法律规定履行相关公示义务
等问题，且已附上相关的实拍照片等证据予以佐证。具体理由如下：1.维德源公司违法将地下室一层、二层出租用于商业经营，且曾因此发生火灾，严重违反法律规定。依据《物业管理条例》第六十三条“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的”的规定，以及《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定可知，法律禁止业主将住宅转变为经营性用房，业主作为房屋的所有权人姑且无权改变住宅用途，物业公司作为物业管理区域内的服务者，更无权在未经业主同意授权的情况下擅自将地下室用于商业经营，其所得收益应该告知业主并应该返还属于业主的收益部分，且其违约行为导致业主不应向其缴纳物业费。2.维德源公司对于利用电梯内、停车场、小区入口等业主共有部分取得的广告收益未进行公布。维德源公司申领公用部位共用设施设备维修基金，但其未对公用部位共用消防设施进行维护施工。依据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等
利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。业主对此部分收益的使用情况、用途有知情权，维德源公司应当予以公布。3.小区内存在多处安全隐患，维德源公司始终不作为，违反法律规定及双方合同约定，王玉华不应向其交纳任何物业费用。维德源公司存在问题包括但不限于以下情形：消防设施损坏严重不及时维修、消防通道长期被占用、地下室顶部常年多处漏水、小区入口管理松懈社会人员频繁进出小区张贴广告、小区内存在多处违建影响其他业主的合法权益，面对诸多安全隐患，维德源公司始终无动于衷、无所作为。除此之外，王玉华还向一审法院提供了因维德源公司物业管理失职导致另案原告在案涉小区1号楼大厅被坠落电梯装饰石材砸伤的生命权纠纷的相关材料。面对维德源公司如此明显且重大的失职行为导致严重后果的事实，一审法院依旧认定王玉华提供的证据不足以证明维德源公司提供的物业服务质量不合格。一审法院作出如此错误的事实认定，王玉华有理由认为一审法院偏袒倾向维德源公司，违背公平原则。二、基于维德源公司的瑕疵履行，王玉华有权提出抗辩并要求维德源公司承担相应违约责任，一审法院应依据其过错不应全额判决王玉华承担物业服务费及垃圾处理费。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据《中华人民
共和国民法典》第五百八十二条的规定，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。基于法律规定以及上述事实，能够确定维德源公司是违约方，事实清楚。对于违约事项及责任承担应该按照过错原则，针对维德源公司履行合同不符合法律规定的违约行为，王玉华有权要求法院依据过错原则要求维德源公司承担相应的违约责任，不承担或少承担物业费金额。三、一审判决法律适用错误。一审法院错误适用对维德源公司有利的《中华人民共和国合同法》第一百零九条，该条的适用前提应当为合同义务被依法全面履行且符合合同约定的质量。一审法院孤立地使用该条款，属于适用法律错误。基于维德源公司的瑕疵履行，王玉华认为，本案应当依照法律规定适用以下法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第六十三条，《中华人民共和国民法典》第七十九条、第二百八十二条、第五百八十四条之规定审理本案。 综上所述，王玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
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