宋代土地价格（1）
《宋代物价研究》第一章
程民生
自唐代中期均田制崩溃以来，以往的土地国有制再也不占统治地位，代之以土地私有制。作为不动产的土地，立即成为商品领域流通频繁的、最主要的大宗商品。正如宋人生动表述的那样：“古田千年八百主，如今一年换一家。”①土地私有化是历史的进步，极大地促进了社会经济活力，在社会生活中，土地的多少直接决定着经济实力。受自然条件限制，土地的肥沃与否，水利设施及地理位置的便利与否，直接决定着其价格高低。同时，当地人口密度、阶级关系等社会因素也起着重要作用。关于宋代地价，学术界已有不少研究，漆侠先生和朱瑞熙先生，均从不同角度对宋代土地价格做了比较透彻、比较全面的论述。②但学无止境，仍然有研究的余地。在此，笔者以本书的角度和一些新资料，分地区再做补充和概括，对前人所引用过的有关史料，取舍理解也不尽相同。
①罗椅《涧谷遗集》卷1《田蛙歌》，第2页。
②漆侠《宋代经济史》上册，第382—383页《宋代地价表》；朱瑞熙《宋代土地价格研究》，《中华文史论从》2006年2辑。
【一、开封府及京西】
一般来说，城市的地价普遍贵于乡村。正如王禹偁所说的首都开封那样：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，其来旧矣。”①正是所谓的寸土寸金。太平兴国八年(983年)，曾多年担任河南尹的向拱，“表献西京长夏门北园，诏以银五千两偿之”。②西京洛阳的北园，大约价值5000贯。然而，由于不知道园林的面积，所以意义不大，仅供参考。
天圣元年(1023年)，河南府报告说：巩县因建造宋真宗的永定陵，“占故杜彦珪田十八顷，凡估钱七十万”。宋仁宗诏令“特给百万”。③占用民田地18顷，估价钱70万即700贯，每亩平均388文。而宋仁宗为显示对先帝的孝心和皇家的慷慨、恩典，将价格提高到1000贯，即每亩555文，这显然已不是市场价了。嘉祐八年(1063年)，京西转运使吴充下令济源修复了唐代温造所建的渠堰，使当地大量土地由旱地变成了水田，重新种植水稻，土地价格随即上涨：“向时亩为钱百余者，今几贰千钱，则厚薄可见。”④原来每亩旱地只值100余文，此后升到了将近2贯，增值约20倍!熙宁五年(1072年)，朝廷出卖开封、京西等地的官方淤田，分为2等4级：第一等的赤淤地每亩3贯至2贯500文，第二等的花淤地每亩2贯500文至2贯。⑤淤田是将原来的“咸卤之地”经过灌淤改造的良田，此价可视为当地良田之价。
北宋后期，京西有两条比较含糊的地价资料，一条钱数不具体，一条亩数不具体。
元丰年间，程颐在汝州购置了一笔田产：“以钱数百千，市汝州户绝荒田二十余顷。”⑥这条资料虽价钱
含混，但仍很珍贵，不妨算出个大致价钱。若以500贯、25顷计，则每亩200余文。也即无论具体数字是多少，每亩土地不过数百文而已，最多(以900贯计)超不过500文。
河南府永安县城的东边，“有民田数亩，距城百步，平原爽垲，俯视郊畛，南直崧少，东走青垄，有足乐者。”崇宁年间，被人以100贯的价钱买下建筑道观。⑦这块地理位置极
佳的负郭之田，可惜的是不详具体亩数。我们再来推算：若以5亩计则是每亩20贯，若以9亩计则是每亩11贯，估计约在20贯左右，无疑是京西路最高的地价。
孟州汜水县有个李诚庄，“方圆十里，河贯其中，尤为膏腴，有佃户百家，岁纳租课，亦皆奧族矣。”宋仁宗时，此庄因事被官府没收，随即予以拍卖：“前已估及一万伍千贯，未有人承买者。”出卖前估价15000贯，因价格贵没有成交，改为1万贯才卖出。⑧这片土地没有具体亩数，但可考出大概。按宋人林勋的说法：“五尺为步，步百为亩。亩百为顷，顷九为井。井方一里，井十为通，通十为成。成方十里，成十为终，终十为同。同方百里，一同之地，提封万井，实为九万顷。三分去二，为城郭市井、官府道路、山林川泽，与夫硗确不毛之地。”⑨方圆10里大约是9万亩，除去三分之二，实际可耕地大约是3万亩。考虑到这里仅是一座农庄，没有官府、市井等建筑和公共用地，耕地面积还要再多些。若以4万亩计，合计每亩250文。而原估价钱是每亩约375文。
京西还有租地价格。皇祐年间，地方长官陈襄在孟州河阳推广水稻种植，“出钱十万，僦田二顷以试之”，
⑩以100贯租种民间农田2顷，每亩合500文。从这条资料还可以推知，河阳的地价肯定高于每亩500文。
①王禹偁《小畜集》卷16《李氏园亭记》，第16页。
②《宋史》卷255《向拱传》，第25册第8910页。
③《宋会要辑稿·礼》29之32，37之9。李焘《续资治通鉴长编》卷100，天圣元年六月戊申(第4册第2324页)载土地数为“四十八顷”。据朱瑞熙先生考证，应以《宋会要辑稿》所载为准(《宋代土地价格研究》，《中华文史论丛》2006年2辑)。
④(清)萧应植《乾隆济源县志》卷6《济水》，熙宁三年《千仓渠水利奏立科条碑记》，第3页。
⑤李焘《续资治通鉴长编》卷230，熙宁五年二月壬子，第9册第5586页。
⑥方宙《请给还所夺程颐旧田奏》，《全宋文》第121册第351页。
⑦吉观国{西京永安县金星观道院记)，《全宋文》第129册第246页。
⑧魏泰《东轩笔录》卷8，第92页。原作汜县，按宋代并无汜县，当为汜水县之误。
⑨罗大经《鹤林玉露》乙编卷1《本政书》，第128页。
⑩陈襄《古灵集》，附叶祖洽《先生(陈襄)行状》，第1093册第706页。
【二、河东】
河东路是山区，农田资源较少，所以地价比京西贵，一般每亩数贯。
河东路太原地价，有两例珍贵的考古资料，均为宋墓中发现的买地券所显示的购买墓地价格。天圣十年(1032年)，有人在曲阳县即今太原西郊5公里处的西山脚下小井峪村，“买到地一亩二分，置围两座，各长十一步，各阔九步，准作价钱九贯文”。①1亩地合7贯500文。明道二年(1033年)，有人在同一地点，卖“刘家地贰亩，准作价钱壹拾贰贯伍佰文市陌”。
②1亩合6贯250文。由于不详所言“市陌”是多少，所以此数不很确切。绛州正平县的南董村，“田亩旧直三两千，所收穀五七斗。白灌淤后其直三倍，所收至三两石”。③每亩地价原值2至3贯，亩产粮食5至7斗。经过熙宁时的灌淤改良，亩产2至3石，增产4倍多，地价也一跃增长了3倍，每亩达到6至9贯。
绍兴年间，殿帅杨沂中派人潜回老家代州，为其当兵时的老战友卫校尉置买了“膏腴千亩”，地契上表明“厥直万缗”。④合计每亩10贯，是目前知道的河东地价确切数字中的最高价。此时此地虽属于金国，
然距北宋不过二三十年，足资参考。
①解希恭《太原小井峪宋、明墓第一次发掘记》，《考古》1963年5期。
②代尊德《太原小井峪宋墓第二次发掘记》，《考古》1963年5期。
③李焘《续资治通鉴长编》卷277，熙宁九年八月庚戌，第11册第6779页；《宋会要辑稿·食货》7之30，6l之102。
④洪迈《夷坚志·三志壬》卷6《卫校尉见杨王》，第1512页。
【三、陕西等西北地区】
与河东路相比，陕西地价相当便宜。
治平末年，陕西“上田亩不过二千”。①上等良田的价格，每亩不超过2贯。同州沙苑拥有朝廷牧地9000顷，其中良田约6000顷。大观元年(1107年)，“以今陕西土田中价计之，每顷可值五百余贯。”②合每亩5贯余，比治平年间的地价大大提高。
至于偏远地区，土旷人稀，地价十分低廉。如宋神宗时陕西庆州的沿边土地，“向来只用二千贯买地，
一顷才十贯余，宜其不好”。③每亩仅值100余文。边防地区除了地理位置不佳、安全没有保障或土质贫瘠等因素外，还应充分考虑到当地的生产方式不同。陕西沿边土地多为少数民族所有，然而“蕃部贱土贵货”，④并不以土地为主要生产资料。李復也有诗句，讲述了同样道理：“蕃兵人市争卖田，汉人要田蕃无钱。有田卖尽走蕃去，却引生羌来寇边。”⑤地价低贱，是多种因素造成的，不可与内地相提并论。
敦煌文书留下一份太平兴国九年(984年)的卖舍契约，上写：“政教坊巷东壁上舍壹院，内西房壹口，东西并基贰丈伍尺，南北并基壹丈贰尺三寸……断作舍价每尺贰斗。”⑥这座敦煌城内的带院西屋，大约两间的面积，是按尺卖成粮食的，总数当为7石4斗6升。
以上北方地区，缺京东、河北的土地价格资料。以下南方地区的情况由于时间跨度长，加以南宋多使用纸币，地价隋况更复杂。
①李焘《续资治通鉴长编》卷516，元符二年闰九月甲戌注，第20册第12269页。
②黄以周等辑注《续资治通鉴长编拾补》卷27，大观元年三月乙卯，第913页；《宋史》卷198《兵志》12，第14册第4945页。
③李焘《续资治通鉴长编》卷232，熙宁五年四月末，第9册第5636页。
④李焘《续资治通鉴长编》卷233，熙宁五年五月辛卯，第9册第5655页。
⑤李復《潏水集》卷16《予往来秦熙汧陇间……以补秦之乐府云》，第1121册第154页。
⑤张传玺《中国历代契约会编考释》(上)，北京大学出版社1995年版，第540页。
【四、两浙】
两浙路地价资料比较丰富，具体到可以分州郡考察。
1。杭州(临安府)。天圣年间，刘太后赐给杭州灵隐山景德灵隐寺“直百万，市田二十五亩以施之。”①即以钱1000贯买田25亩以施之，每亩高达40贯。此价显然过大，已有多家用新资料考证推论其不实。漆侠先生认为田数应是15顷，所以平均每亩为666文；朱瑞熙先生认为田数应是25顷，所以平均每亩为400文。②如果宋仁宗朝初期杭州土地(太后所赐，当是良田)不过500文左右的话，那么，数十年后的价格就大不一样了。元祐六年(1091年)，据知杭州苏轼言：“体问民田之良者，不过亩二千。”③良田亩值达到了2贯。
南宋时期持续上升。乾道八年(1172年)，马军司长官李显忠“乞兑换民田充都教场。有司申明(民?)间不愿，欲每亩支钱五贯文收买。”④每亩价值5贯，应该属于优惠的高价。绍定元年(1228年)，右丞相史弥远给临安府灵芝崇福寺捐款“二百
①夏竦《文庄集》卷2l《赐杭州灵隐山景德灵隐寺常住田记》，第1087册第225页。
②详见朱瑞熙《宋代土地价格研究》，《中华文史论丛》2006年2辑。
③苏轼《苏轼文集》卷32《乞相度开石门河状》，第908页。
④《宋史全文》卷25下，乾道八年三月己巳，第1751～1752页；佚名《皇宋中兴两朝圣政》卷51，第1907页。
万，易沃壤为亩二十有五”。①每亩良田价值80贯，增长10余倍(可能是会子价)。淳祐十
年(1250年)，临安府拨出纸币55000余贯给报恩光孝观，购买仁和、德清间的闲田50余亩：“得楮五万五千有奇，买仁和、德清闲田五十余亩，岁收粟五十余石。”②每亩纸币1100余贯，是为已知宋代最高的土地价格。景定年间，朝廷实行公田法时，“浙西田亩有值千缗者”，每亩达1000贯(会子价)，但贾似道“均以四十缗买之”，③近似于掠夺。
2．苏州(平江府)。苏州没有北宋的地价史料，所见全是南宋价格。汉代人多言关中良田亩值一金，南宋人王楙对此考证道：“按汉金一斤为钱十千，是知汉田每亩十千，与今大率相似。”无意中透露出当时的地价是每亩10贯。王楙是苏州长洲人，终身居家著作，此话写于宋宁宗庆元元年(1195年)至嘉泰二年(1200年)间，所以此地价属当时苏州的地价。他还记述了地价变迁及原因：“仆观三十年前，有司留
意征理，所在多为良田，大家争售，
①潜说友《咸淳临安志》卷79《灵芝崇福寺》、第4册第4073页。
②姚勉《雪坡集》卷33《重修报恩光孝观记》，第1184册第217页。
③《宋史》卷474《贾似道传》，第39册第13782页。朱瑞熙先生对此有不同看法，他引用了清代学者俞正燮的辨析：“《(贾)似道传》言亩值千缗者，亦给四十缗。案，不当有千缗之田，《食货志》亦不载此数。盖凡相攻击者，君子、小人各务构虚以相诬。此所以不足取信于人，而是非终于无定也。”认为“所谓每亩值一千缗的田是反对者捏造出来的”。然如本段前引姚勉《雪坡集》卷33《重修报恩光孝观记》所言，购买仁和、德清间的闲田即是每亩纸币1100余贯，可以证明有“千缗之田”。但由于是纸币，所以实际价值并不值1000贯。当时比价，17界会I贯值50余文，18界会1贯值250文。即使按18界会计，为250贯铜钱。
至倍其直。而迩年以来，有司狃于姑息，所在习顽为风，举向来膏腴之土，损半直以求售，往往莫敢乡迩。世态为之一变，甚可叹也。”①所言30年前，指的是宋孝宗乾道年间，由于官府注重发展农田水利建设等，土地质量提高，大户人家争相置买地产，促使一些地价上涨了1倍。至宋宁宗时，情况发生逆转，土地减半价也往往难以出售。这个价格，大约就是亩值10贯，推算至宋孝宗乾道年间，一般地价大约是亩值15贯至20贯。庆元年间，苏州福源寺的僧人在外地化缘时，有人“与钱三十万归。今之掌
事慧通，戮力营置田二十一亩有奇”。
②每亩14贯200余文。
嘉泰四年(1204年)，州学陆续购置了一批土地，面积及价格如下：
嘉泰四年七月内，用钱壹阡玖伯单捌贯伍伯伍拾文，九十九陌，买到……长洲县……苗田共壹拾柒段，计壹伯叁拾陆亩叁角壹拾肆步。
嘉泰四年七月内，用钱壹阡陆拾叁贯叁伯柒拾伍文，九十九陌，买到……长洲县……苗田计捌拾陆亩伍拾陆步捌分肆厘。
嘉泰四年七月初三日，用钱玖伯柒拾伍贯贰伯肆拾文，九十九陌，买到……长洲县……田地计壹伯贰拾叁亩壹角壹拾肆步陆分壹厘。
嘉泰四年七月内，用钱壹伯壹拾玖贯文，九十九
①王楙《野客丛书》卷10《汉田亩价》，第148页。
②王公振《福源寺田记》，《全宋文》第317册第2页。
陌，买到……长洲县……苗田贰段，计有柒亩壹角。
这4宗土地，平均每亩的价格分别是约l4贯足、约12贯余足、约7贯余足、约将近17贯足。①开禧元年(1205年)至二年，平江府学又买到4宗土地。据碑刻记载如下：(开禧元年六月)节次买到……长洲县叁契田地壹伯贰拾柒亩贰角陆步，计交易钱壹阡陆伯陆拾玖贯陆伯柒拾文，九十九陌。
七月内，用钱捌伯陆拾伍贯陆伯伍拾文，九十九陌，买到……长洲县……苗田共伍拾陆亩肆拾捌步伍分，……共上租米陆拾硕壹斗。
九月内，用钱叁伯叁拾肆贯叁伯贰拾文，九十九陌，买到……长洲县……苗田及陆地壹拾叁段，计叁拾肆亩壹角肆拾伍步陆分，……共上租米贰拾柒硕捌斗陆升。
开禧二年五月内，用钱叁拾壹贯贰伯文，九十九陌，置到……吴县……苗田捌亩贰角叁拾壹步。②
以上土地，每亩平均买卖价格分别为约13贯足、约15贯足、约9贯余足，3贯700余文足。总的来看，当时长洲地价在3贯700余文足到17贯足之间。
开禧年间，平江府上方寺僧人“顷囊尚得千缗，属其徒可明道资料
①缪荃孙编《江苏金石志》卷l4《吴学续置田记》1，第6、8、9—10、13页。
②同上书2，第25、20、23、30页。
任者曰元素，纠坛立局，置晦仅二百，人租斛倍之”。①用1000贯置买了将近200亩地，每亩平均5贯有余。绍定五年(1232年)，平江府“以二百万钱俾邑(指昆山县)士陈九皋经理其事，得积善等乡良田六十九亩二角十四步，岁租八十九石有奇。”②每亩良田28贯余。
绍定六年(1233年)，平江府常熟县增置学田3宗：
一项，用官会叁伯伍拾贯文，买金鹅乡田捌亩伍拾伍步叁分，每年上还租米柒硕。
一项，用官会玖伯贯玖伯文，买……彭华乡等田贰拾玖亩叁角，并地叁角，每年上还租米贰拾捌硕。
一项，用官会柒伯玖拾叁贯伍伯文，买积善等乡田叁拾叁亩壹角壹拾贰步，每年上还租米贰拾陆硕伍斗。③
金鹅乡的土地每亩约官会41贯，彭华乡的土地每亩约官会30贯，积善等乡的土地每亩约官会23贯。数年后的嘉熙元年(1237年)，有人“得缗钱八千五百，买田以亩计者五百有二十，岁收米以斛计者三百有八十。”④以铜钱8500贯，买田520亩，每亩合l6贯300余文。同年，常熟县“拨到官钱共二万二千三
①释元肇《上方寺置田畴记》，《全宋文》第343册第358页。
②郑準《昆山县学记租田记》，《全宋文》第319册第192页。
③缪荃孙编《江苏金石志》卷16《平江府增置常熟县学新田记》，第6页。
④缪荃孙编《江苏金石志》卷16《常熟县教育言子诸孙记》，第47页。孙应时《琴川志》卷l2《教育言氏子孙记》(第2册第1265页)作：“缗钱六千三百，买田以亩计者四百有五十。”
百贯文官会，约可买田八百余亩。”①每亩约官会27贯。还是这一年，有人捐赠田产给安吉州(湖州)的南林报国寺：“施财捌佰伍拾贯文，置到吴江县界田贰拾亩，递年收租。”②则是苏州吴江县的土地，每亩42贯500文。
苏州还有典田的价格。北宋时期如吕恵卿言：“苏州臣等皆有田庄在彼，一贯钱典得一亩”，③每亩1贯。到了南宋，与土地价格大增一样，典田价格约增长10倍左右。如开禧二年(1206年)，平江府学“用钱贰伯肆拾贯玖伯贰拾文，九十九陌，典到……吴县……苗田贰拾贰亩壹角壹拾玖步半，共上租米叁拾柒硕壹升”，④每亩约10贯足。
3．镇江府。镇江府地价史料很少，仅见一条。嘉定年间，在金坛县，民众以260贯买地300余亩为义役庄：“有田于此，晦盈三百……钱二百六十缗以酬”。此地“耕凿不能周，山倍于田，樵牧不能御，官有常赋，秋而来冬而去，高下捃摭，仅足以输官。”⑤由于土地质量不佳，每亩价值约800余文。
4．明州(庆元府)。宋仁宗时，王安石记载了鄞县的地价：“百亩之直，为钱百千，其尤良田，乃直二百千而已”。⑥每亩1至2贯。南宋孝宗时，定海县大部分地区的地价，每亩约20至
①孙应时《琴川志》卷6《义役省札》，第2册第1216页。