信立怡高知识共享成果-顾问类
专题指导：邱 敏
专题作者：刘春艳
专题来源及时间：东拓置业友谊宾馆项目，2010年3月11日
一、酒店运营成本构成
酒店运营成本主要包含以下几个方面：
1、酒店租金费用；
2、酒店设施及装修折旧；
3、日常损耗，包括客房日用品损耗、水电制冷等能耗等；
4、人工费用，包括人员工资、福利、管理费用等；
5、税务成本，包括营业税、城建税及教育税附加、企业所得税、增值税、
印花税、个人所得税等。
二、经济型酒店运营成本比例构成
经济型酒店各项成本及占客房收入的比例
成本构成
比例
1
租金
10%
2
装修折旧
10%
3
日常损耗
18-20%
4
人工费用
10%
5
税收
营业税
9%
5%
附加税
2%
城建税及教育税附加
0.5%
个人所得税及其他
1.5%
合计
57-59%，约60%
经济型酒店成本说明：
1、各项成本比例——各项成本占客房收入的比例；
2、房租一般在0.5-0.8元/ 平/天，比较合适，房租达1元/平/天及以上，
基本就不合算了；
3、装修折旧时间一般是2-3年，好的经济型酒店3年就需要重新装修；
4、入住率为60%是一个经济型酒店的盈亏平衡点，入住率超过60%开始盈利。
三、经济型酒店盈亏平衡分析
1、固定成本——是指在一定的范围内不随酒店入住率、收入变化的成本，包
括租金、装修折旧等
2、可变成本——是指在总成本中随着入住率、收入变化而变动的成本，包括
日常损耗（日用品损耗、水电制冷等能耗）、税收等
（一）把税收作为可变成本进行计算
.. 成本划分
经济型酒店成本划分表
成本构成
比例
合计
固定
成本
租金
11%
31%
装修折旧
10%
人工费用
10%
可变
成本
税收
9%
29%
日常损耗
18-20%
合计
60%
.
. 盈亏平衡分析
设利润率为L，入住率为R，客房数为K，价格为J，则利润率公式为：
总收入
可变成本）（固定成本总收入
总收入
总成本总收入
利润率
+.
=
.
=
RJKRJKJKRJKL×××××××+×××.×××=
365)29.036531.0365(365
RJKRRJKL××××..××=
365)29.031.0(365
RRL31.071.0.
=
RL31.071.0.=
利润率L与入住率R函数关系为：
L=0.71-0.31/R
当入住率为43.7%时，酒店实现盈亏平衡。
不同入住率下经济型酒店客房利润率表
入住率
43.7%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
客房利润率
0%
9%
19%
27%
41%
37%
40%
客房利润
率
9%
19%
27%
41%
37%
40%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
40%50%60%70%80%90%100%
（二）把税收分为两部分，营业税、城建税及教育附加税作为固定成本，其
他税收作为可变成本进行计算
.
. 成本划分
成本构成
比例
合计
固定
成本
租金
11%
36.5%
装修折旧
10%
人工费用
10%
营业税、城建税及教育税附加
5.5%
可变
成本
其他税收
3.5%
21.5%—23.5%
日常损耗
18-20%
合计
60%
.. 盈亏平衡分析
设利润率为L，入住率为R，客房数为K，价格为J，则利润率公式为：
总收入
可变成本）（固定成本总收入
总收入
总成本总收入
利润率
+.
=
.
=
RJKRJKJKRJKL×××××××+×××.×××=
365)235.0365365.0365(365
RJKRRJKL××××..××=
365)235.0365.0(365
RRL365.0765.0.
=
RL365.0765.0.=
利润率L与入住率R函数关系为：
L=0.765-0.365/R
当入住率为47.7%时，酒店实现盈亏平衡。
不同入住率下经济型酒店客房利润率表
入住率
47.7%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
利润率
0%
4%
16%
24%
31%
36%
40%
经济型酒店客房利润率与入住率关系图
40%
0%
4%
16%
24%
36%
31%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
40%50%60%70%80%90%100%
入住率
利润
率
四、经济型酒店基本物业标准
.. 标准经济型酒店物业为5层长方体建筑
经济酒店.. 建筑面积一般控制在3000-6000平方米；面积小于3000平方米的成本太高，
大于6000平方米的风险太大；
.. 客房数量一般在100-200间；
.. 客房越多，则公摊面积越少，单位造价越低，运营成本相对也低；但经济型
酒店客房数量不宜超过200间；
.. 客房建筑面积占酒店总规模70-80%；
.. 客房套内面积一般18-30平米左右，平均20平米。
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