（一）酒店业发展情况
一、中国饭店业发展情况
二、天津市酒店市场环境认知
三、项目周边酒店市场环境认知
（二)竞争市场类比分析
一、市场数据汇总
二、市场数据汇总分析
（三）项目SWOT分析
一、项目自身情况
二、项目SWOT分析
（四)市场定位
一、市场定位思路
二、市场定位结论
（一）酒店业发展情况
一、全国饭店业发展情况
1、全国星级酒店2012年上半年与2013年上半年数据对比：（图1）
数量（家） | 出租率 | 平均房价（元） | |||||||
2012年 | 2013年 | 对比 | 2012年 | 2013年 | 对比 | 2012年 | 2013年 | 对比 | |
五星级 | 641 | 709 | +68 | 58% | 53％ | —5％ | 719 | 691 | —28 |
四星级 | 2224 | 2315 | +91 | 59％ | 54％ | —5％ | 359 | 352 | -7 |
三星级 | 5657 | 5748 | +91 | 57% | 53% | -4% | 209 | 215 | +6 |
（图1）
由图1可看出，全国星级酒店规模正在不断扩大，但出租率及平均房价受到各方面的影响，均出现一定幅度的下降。
、会议销售额变动：平均下降27.83％
其中：餐饮销售额变动：平均下降30。31％
客房销售额变动：平均下降了23.25
、在各种会议类型中,政府会议下降明显，达到37。94％，企业会议与协会社团会议变动不大，而专业会议承办-会展公关公司等会议则上升了22。5％。（图2）
（图2）
3、2013年1—4月饭店业商务市场情况
商务市场与会议市场相比，变动不大，但是受到国内外经济情况的影响,还是出现了小幅的下滑。
、营业额变动:-2。46%
其中：餐饮销售额变动：3.31％
客房销售额变动:—8。61%
平均房价变动：—9.96%
平均出租率变动：—2。53%
、客人来源变动：2013年1—4月商务市场中来自旅游团队和会议团队的客人均有大幅下降，除此之外，上门散客、OTA、直销等渠道也表现不佳,直接影响了商务酒店的整体销售额。（图3)
（图3）
4、2013中国饭店业度假市场情况
2013年1—4月份，度假市场也不容乐观,营业额平均下降6。93%，但是其中餐饮销售额下降明显,达到16。45%，平均房价微量上扬，而平均出租率则下降6。57%。
、营业额：平均下降6。93%
其中：餐饮销售额下降16.45%
客房销售额下降7。58％
平均房价变化3。07%
平均出租率变化-6。57%
客房外人均消费变动:48。06％
接待人数变动:-7。27％
、客人来源变动：2013年1-4月份，度假市场上门散客增长迅猛，而会员则下降明显。（图4)
(图4)
5、2013中国饭店业婚庆市场情况
、婚庆营业额：增长9。48％
其中：餐饮销售额增长17。77%
其它销售额增长 5.17%
、婚宴数量增长8.16%,婚宴总桌数增长8。01％。其中:增长最快的包括31-50桌和10桌以下的规模区间，体现了消费者婚宴需求的个性化趋势（图5).在婚宴标准上，3000元/桌以上的市场增幅最快,消费者在这部分的投入有增大的趋势（图6)。
(图5）
(图6)
在酒店行业市场需求低迷,经营不景气的环境下，婚庆市场体现了旺盛的生命力和广阔的市场潜力，婚庆市场营业额均与去年同期相比有所增长,平均增幅9。48%。
二、天津市酒店市场环境认知：
2013年天津市共有挂牌五星级酒店12家,已开业五星级标准酒店17家，今年另有14家五星级标准酒店开业，按照《天津旅游业发展三年行动计划》(2013—2015年），2015年前天津市五星级标准饭店将达到50家。2013年按照五星级标准建成开业的酒店包括：天津丽思卡尔顿酒店、天津帝旺凯悦酒店、梅江南皇冠假日酒店、天津京蓟圣光万豪酒店、天津生态城世贸希尔顿酒店、天津海河悦榕庄酒店、天津万达文华酒店、天津津利华大酒店、东丽湖恒大国际温泉会议中心、天津华泰皇家金熙酒店、天津东疆海景温泉度假酒店、天津安佳酒店、天津津卫大酒店等外资和内资品牌酒店.
2012年全年，天津五星级酒店与全国五星级酒店数据对比：
经济酒店 | 天津 | 全国 | 对比 |
平均出租率 | 47.32% | 59.91% | —12。59% |
平均房价（元) | 609 | 710 | —101 |
2013年上半年，天津五星级酒店与全国五星级酒店数据对比：
天津 | 全国 | 对比 | |
平均出租率 | 40。42% | 53.26％ | —12。84% |
平均房价(元） | 606 | 692 | —86 |
2012年全年及2013年上半年天津星级酒店客房平均房价情况：（图7)
（图7）
2012年全年及2013年上半年天津星级酒店客房平均出租率情况：（图8）
（图8)
(以上数据均来自国家旅游局星级饭店统计公报）
由以上数据及图表可得出如下结论:
1、 受十八大政策的影响， 2013年上半年全国五星级酒店平均房价及平均出租率同比2012年上半年均出现了明显的降幅。
2、在各客源市场中,商务市场受影响幅度较小。婚宴市场在酒店行业市场需求低迷,经营不景气的环境下，体现了旺盛的生命力和广阔的市场潜力.
2、 2013年天津五星级酒店业平均开房率同比略有降低（由42。05％降低到40.42%，降幅
1.63%)，平均房价略有上涨（由594元上涨到606元，涨幅12元）。较之全国平均水平浮动较小，但总体经营情况较全国平均水平有较大差距。
3、 2012年第四季度天津五星级酒店平均出租率为全年最高，平均房价为第三季度最高,体现天津酒店行业的竞争激烈，年底五星级酒店采取降价方式吸引有限客源.
4、进入2013年第二季度，天津星级酒店平均房价及平均出租率有回暖迹象。
三、项目周边酒店市场环境认知
武清地处天津市区远郊，与宝坻区、蓟县、宁河县、静海县统称为天津远郊二区三县;北面为宝坻区、蓟县，西面为廊坊、南面为北辰区,东面为东疆发地区；目前在此四个区域五星级及五星级标准酒店有4家：京津新城凯悦酒店（宝坻区)、恒大酒店(蓟县)、天津亿豪山水郡国际度假酒店（蓟县）、希尔顿逸林酒店（廊坊)、阿尔卡迪亚(廊坊），在建的五星级酒店有东疆海景温泉度假酒店、武清区侨英汇酒店，另北辰的瑞景酒店（四星级）将来都会是我店强劲的竞争对手。
武清区目前有四星级酒店两家,分别是天鹅湖度假村、奥蓝际德国际酒店;经济型酒店13家：
分别是如家、汉庭、速8等连锁品牌；在建高端酒店项目有：京滨工业园侨英汇五星级酒店,预计2014年年底开业。目前，武清区内能与我项目形成直接竞争的是:天鹅湖度假村、奥蓝际德国际酒店，房间平均价格在320-350元左右，其中天鹅湖主做北京、天津市区会议团队及休闲散客;奥蓝际德国际酒店主要是作天狮内部接待用。
（二）竞争市场类比分析
一、市场数据汇总
酒店名称 | 等级 | 酒店地址 | 距离我店距离 | 开业时间 | 房间数量 | 标间面积 | 房型及商务价格 | 开房率 | 主要客源 |
天鹅湖 | 四 | 武清开发区新源道20号 | 3KM | 2004年 | 600间(含别墅），在建800间标间 | 40—45㎡ | 主楼标间：320元/间 | 35—40% | 北京团队、本地及北辰政府单位、旅游团 |
奥蓝际德国际酒店 | 四 | 武清开发区福源道17号 | 4KM | 2010年 | 酒店983间，公寓162间 | 35㎡ | 国际酒店：320元/间 商务酒店：280元/间 快捷酒店:260元/间 | 其中80%为内部使用，10%为外部接待 | 内部接待为主、 北京大型团队 |
龙顺庄园 | AAA景区 | 北辰区双街镇京津公路龙顺道西口 | 20KM | 2006年 | 293间 | 30㎡ | 商务标间：280元/间 阁楼标间:370元/间 | 40—45% | 天津市会议团队及北辰部分政府客源 |
瑞景酒店 | 四 | 北辰区辰昌路1260号 | 27KM | 2008年 | 198间 | 25-30㎡ | 标准大床间： 448元/间 | 60-70％ | 北辰区内的商务客源 |
天津宾馆 | 五 | 河西区宾水道16号 | 45KM | 2010年 | 368间 | 43-45㎡ | 豪华房：920元/间 湖景房:1100元/间 | 70-75％ | 天津商务客源、企事业单位会议团队 |
凯悦酒店 | 五星级标准 | 宝坻区周良庄珠江大道8号 | 50KM | 2007年 | 793间 | 40㎡ | 标间：750元/间 （房间内有Wifi） | 20—30% | 北京、天津市内、唐山、蓟县等周边区域的大型会议、奖励旅游 |
帝景温泉度假村 | 三 | 宝坻区津蓟高速宝坻温泉三号出口 | 50KM | 2004年 | 198间 | 20-25㎡ | 标间,不含温泉: 平日：280元/间 周末：408元/间 | 淡季： 20-30% 冬天：50—60％ | 北京、天津市的休闲散客 |
廊坊希尔顿逸林酒店 | 五星级标准 | 廊坊市新华路50号万达广场A座 | 40KM | 2012年 | 295间 | 40㎡ | 标间：600元/间 （单早，房间内有Wifi，上网60元/天) | 50—55％ | 廊坊开发区及市区内商务客源 |
廊坊阿尔卡迪亚酒店 | 五 | 廊坊市开发区祥云道83号 | 40KM | 2010年 | 330间 | 35㎡ | 标间:480元/间 | 55-60% | 廊坊开发区及京滨工业区会议及商务客源 |
发布评论