一、酒店融资租赁业务模式
1、酒店行业情况分析
（1）酒店行业发展现状
2013年四季度，全国11895家星级饭店第四季度(de)营业收入总计为592.32亿元，其中餐饮收入为256.47亿元，占营业收入(de)43.30%；客房收入为256.95亿元，占营业收入(de)43.38%.
2013年第四季度全国星级饭店经营情况统计表
(按星级分)
全国第四季度星级饭店平均房价为335.36元/间夜，平均出租率为56.63%，每间可供出租客房收入为189.93元/间夜，每间客房平摊营业收入为36165.39元/间.
2013年第四季度全国星级饭店经营情况平均指标统计表
(按星级分)
经济酒店
从第四季度各地区经营情况看，平均房价位居全国前6位(de)为上海、北京、海南、广东、天津和福建；平均出租率位居前6位(de)为湖南、上海、江苏、海南、福建和四川；每间可供出租客房收入位居前6位(de)为上海、北京、海南、广东、福建和四川；每间客房平摊营业收入位居前6位(de)为上海、北京、江苏、浙江、福建和天津.
（2）酒店行业发展趋势
2013年我国人均GDP已达6747美元，旅游消费正处于快速增长阶段.随着人均收入(de)提高，城镇化进一步推动居民休闲旅游消费需求升级，旅游产业(de)进一步提升将保证行业未来增长空间.从生命周期看，国内旅游行业仍处于增长期，长期
发展可期.
高星级酒店(de)需求将缓慢上升，增长稳健，海南等地区过大(de)供给量造成高星级酒店面临过剩隐忧，从而对高星级酒店盈利能力提升产生压制.经济型酒店近
年来发展快速，如家、七天等先后调整扩张速度并向二三线城市扩张，汉庭登陆纳斯达克后加速跑马圈地，经济型酒店市场进一步细分、品牌进一步拓展将成未来(de)发展方向.
我国酒店业未来连锁化经营，集团化经营以及品牌化经营(de)大方向发展趋势导致行业内兼并重组加
快，一些规模较小、盈利能力较差(de)酒店将被不断扩张(de)行业领头羊所吞并.
区域发展方面：我国星级酒店主要分布在经济发达、交通便利地区或者风景名胜地区.主要是经济较为发达(de)北京、广东、上海、江苏、浙江、山东，以及风景名胜集中(de)四川、云南、海南等地.未来一段时间内，我国东部地区酒店将达到一定(de)饱和程度，而大量(de)新建项目将在中、西部地区发展.
2、酒店租赁标(de)分析
（1）融资租赁资产特性
酒店投资金额一般较大，五星级酒店投资额动辄数亿元，部分高端酒店项目投资额超过10亿元(de)也不在少数.酒店经营从建设开业到成熟盈利，需要一段较长(de)时间，酒店投资回收期普遍较长，业主(de)资金沉淀较多，从银行获得(de)中长期项目贷款在运营前期还本付息压力较大，通过融资租赁可以盘活资产.
酒店与宏观经济周期(de)关联度高，呈现出明显(de)季节性特征.酒店与旅游行业息息相关，宏观经济波动直接影响居民消费进而传导到旅游市场上，间接决定酒
店经营状况(de)好坏；另一方面，旅游消费非刚性需求，而维持项目运营所需固定成本大，故经济形
势对经营业绩(de)影响明显.季节上而言，二季度随着旅游旺季(de)
来临酒店营收上升，四季度会展经济(de)繁荣推动酒店收入达到峰值.
酒店设备(de)融资租赁与其他设备类动产租赁项目类同，而酒店整体资产租赁属于不动产租赁范畴，具有特定(de)属性.相对于其他设备类融资租赁资产处于贬值通道中，酒店资产具有明显(de)资产升值效应，随着运营(de)成熟、品牌效应(de)发挥以及土地升值(de)影响，酒店资产(de)价值一般处于上升通道.
（2）融资租赁还款来源
酒店(de)收入来源主要是两大块：客房收入、餐饮收入，两者占比百分之八九十.除此之外，会展服务收入、车辆出租收入、酒吧歌厅等娱乐休闲收入、纪念品食品销售收入、代理服务收入等.所有这些收入均基于客流情况，客房入住率情况直接决定酒店收入，进而影响酒店盈亏和现金流情况，以酒店为融资租赁标(de)物(de)业务中，客房入住率是考核酒店还款能力(de)核心指标.
（3）酒店资产收益率情况
总体而言，酒店行业具有较高(de)投资收益率，低星级酒店投资资产收益率高于低星级酒店.由于单位客房成本远低于星级酒店而且入住率普遍较高，经济型酒店(de)投资收益率更高.民生银行2011年推出
一款以“旅游酒店”为主题(de)理财产品（山东信托恒裕1号），前两年(de)年化收益率最高达12.5%，后半年(de)年化收益率最高达14.5%.郑州煤电拟投资1.09亿元购买三星级酒店珍岗大厦，项目总投资1.09亿元，资产收益率前三年将为13%左右.平安信托投资北京上地快捷酒店项目，作价1.35亿元，税后回报率约14%；投资北京东直门假日快捷酒店项目，投资1.45亿元，回报率近11%.7天连锁酒店一家分店(de)资金门槛在400-600万元，平均3年至4.5年能收回成本，每年(de)投资收益率25%至35%.
（4）主要风险因素分析
监管政策风险：商务部外商投资租赁业管理办法规定(de)租赁财产明细全部为
动产，并未明确指出包括不动产.另外，银监会已叫停了金融租赁公司(de)房地产租赁业务，商务部监管(de)外商投资租赁公司和内资试点租赁公司并不在此次叫停之列，但是，由于国家对房地产行业(de)宏观调控，以及控制金融企业对不动产(de)直接投资，房地产融资租赁业务被监管部门禁止(de)政策性风险将长期存在.
法律风险：虽然在德国、韩国等国家，不动产租赁都是融资租赁(de)对象，但是在我国,2006年融资租赁法草案第三次征求意见稿中，把融资租赁物件锁定在“机器设备等非消耗性动产”方面，房地产这种不动产和无形资产(de)融资租赁就不在受法律保护范围.与此同时,2013年3月关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律若干问题(de)司法解释（征求意见稿）中，虽指出一种意见“有限允许不动
产如商业地产、厂房作为融资租赁(de)租赁物，土地使用权、住宅等不能作为租赁物”，但其倾向性意见是“以土地、房屋等不动产或以基础设施收费权等无形财产权益作为租赁物，不构成融资租赁关系”.也就意味着，在司法实践中事实上否定了不动产可以作为融资租赁物.如果合同无效，融资租赁公司所购(de)房产将可能无法交付，抵质押担保也可能无效，租赁公司(de)租赁债权将有悬空危险.
经营风险：酒店(de)经营状况取决于酒店位置、市场定位、服务水平、管理水平等一系列因素，若这些因素管理不得当导致客房入住率低迷，酒店经营收入不理想，现金流状况不足以覆盖融资租赁(de)每期租金，则将带来对融资租赁公司(de)租金违约风险.
房产暴跌风险：日本最大(de)融资租赁公司——日本国际租赁公司就是因为经营房地产租赁、参与房地产炒作、脱离租赁主业，而导致破产倒闭.酒店(de)资产价格不稳定，如果升值其好处不会给租赁公司，如果酒店资产暴跌到50%以下，风险全部加载到融资租赁公司身上，因此，酒店属于风险非可控(de)融资租赁项目.
物权风险：酒店资产售后回租交易中，涉及到房地产(de)过户问题，作为出租方
(de)融资租赁公司要交纳土地增值税和契税，为了避免过户产生(de)土地增值税和契税，融资租赁公司往往和承租方另行签订协议约定权属而不进行酒店资产(de)实际过户，这样虽规避了税负，但同时也隐藏了物权上(de)风险.
3、同行操作酒店租赁项目
目前公开资料可查询(de)不动产租赁交易较少，而酒店资产方面只有几单酒店设备融资租赁业务，酒店整体资产融资租赁只有当年德隆集团旗下上海新世纪金融租赁公司操作过(de)一笔.
2004年，中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，沪上各大银行对房地产开发企业房贷(de)控制趋势趋严，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难.同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”(de)比例由20％上升到35％及以上，而购买土地(de)款项又不计入资本金，使得不少开发企业(de)自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫.在这样(de)背景下，上海新世纪租赁成功运作国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目——沪上一家大型房地产公司将其拥有(de)海南一着名大酒店出售给新世纪租赁，并签定5年(de)“售后回租”合同；新世纪租赁又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成(de)租金应收款卖给银行，新世纪租赁在不动用自有资金情形下帮房地产公司一次性完成融资金额6亿元.在直接向银行办理抵押贷款受到诸多限制(de)情况下，对于房地产开发企业而言，通过‘售后回租＋保理’项目，虽然在融资成本上有所提高，但最大(de)利益在于，房产变现(de)资金可以作为新开发项目(de)资本金.
公开资料可查询(de)酒店融资租赁项目情况