维修部工作手册
目的：
范围：
适用于物业公司所有维修人员日常为业主提供维修服务的各个环节。
内容：维修程序
（一）疏通下水的维修
1.疏通马桶：
（1）询问业主马桶堵塞原因。
（2）用马桶抽子试抽马桶。
（3）如抽子无法抽通可用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止。
（4）反复放水检验马桶是否畅通。
（5）告知业主使用马桶时不要乱抛杂物。
2、疏通地漏：
（1）先用抽子试通。
（2）试通不行，应查明原因打开检查口检查，再使用疏通机疏通直至通畅为止。
（3）反复放水检验地漏是否畅通。
（4）告知业主尽量避免杂物掉入地漏内。
（二）卫生间地面流水的处理
1、预约楼上、楼下业主，检查楼上何处漏水。
2、告知业主将卫生间物品移出。
3、将地砖及粘砖水泥层用錾子剔除并剔至原有基层，清除原有防水并将地面清理干净，用刷子刷头遍聚氨酯待干透后刷二遍聚氨酯。
4、试水48小时不漏后，将水清理干净，根据其它房间地砖高度用水泥砂浆掺小石屑打适当厚度垫层，待垫层干透后恢复原有地砖。
5、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。
（三）墙内水管漏水的处理
1、首先结合图纸管路走向，确定墙内水管漏水部位。
2、维修时先关水表前的总阀门，开户内水龙头放净管内余水，用錾子剔凿出破漏水管，用割刀或锯条去除破漏部分。将管口用干布擦净，用热熔工具热熔管箍将管路连接。
3、打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥恢复墙面。
4、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。
5、关闭房间内所有水阀门，看水表是否转动，并作24小时后跟踪检查。
（四）更换水表的程序
1、关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。
2、选用同一型号、规格的具有合格证的水表安装更换，检查水表接头胶圈，如已经断裂或变形应更换。
3、安装时注意水表的水流方向应与供水方向保持一致；
4、维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，观察水表转动或显示是否正常；
5、维修人员做好用户新启用水表信息记录。
（五）业主户内电路故障的处理
1、当业主室内发生断电时，若故障点为空气开关开路状态，应对开路现象进行分析，若因电气线路过载（或短路），应查明原因，待排除过载（或短路）故障后，再合上空气开关恢复供电。
2、维修、安装照明装置，接线桩应牢固可靠。安装时应将相线通过开关。
3、开关维修后重新安装，应不松动，螺钉齐全；开关、插座接线正确，接线桩头导线不外露，不松动，插座接线右为相线，左为零线。
4、因维修电线线路需要更换电线材料时，所使用的电线材料应符合绝缘等级要求；采用护套线敷设线路，应牢固平直、不扭曲，线卡间距均匀；护套线并头应在开关、插座盒内，不准在线路中段割开护套线进行并线、接头。
5、使用护套线敷设的线路，不应将护套线直接敷设在粉层内，空心楼板内允许导线直接敷设，但导线穿进空心楼板孔应加护圈保护。
6、当明、暗管线路故障需要更换导线时，应两人共同操作，拉线和送线用力应一致；管口应用护圈保护，防止管口损伤导线，管内导线不允许接头。
7、以上维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。
（六）墙面空鼓的处理
1、首先告知业主移开墙面空鼓处家具，对于不便移动的家具维修人员应采取防尘措施。
2、将空鼓处剔凿干净至原有基层。
3、查看基层材质，根据材质不同维修处理方法如下：
（1）混凝土剪力墙处理方法：在原有基层面上刷掺108胶的速水泥浆厚度不得超过2mm，在素水泥浆完全晾干前完成抹灰，磨平压光。
（2）混凝土墙体砌块处理方法：将原有基层用水彻底润湿后在原有基层上用铁钉挂0.3mm孔距1.5cm铁丝网，然后做拉毛处理，待干透后抹灰平压光。
以上两种处理方法当抹灰厚度超过2cm时应分两次完成抹灰，在第二次抹灰时应在第一层抹灰面上刷素水泥浆一遍，以保证不再产生空鼓现象。
4、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。
（七）墙体裂缝的处理
1、首先告知业主移开墙面裂缝处家具，对于不便移动的家具维修人员应采取防尘措施。
2、将墙体裂缝处用錾子剔出v型口。
3、用嵌缝石膏将v型口塞实抹平，待嵌缝石膏干透后刷白乳胶贴的确良布。
4、待白乳胶干后刮头遍腻子，腻子干透后用细砂纸打磨平。在原有基础上刮二遍腻子，腻子干透后再次用细砂纸打磨平。
5、用滚刷在修补处滚刷头遍乳胶漆，待头遍干透后刷二遍乳胶漆，确保滚刷均匀。
6、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。
（八）楼顶漏水的处理
1、查漏水点，分析漏水原因。
2、屋面漏水先检查原有防水是否有龟裂现象，原有防水搭接处有无开裂现象，如有以上情况应将损坏处防水层大于三倍面积清理至屋面，然后在屋面刷冷底子油一遍后用同材质防水与原有防水搭接，搭接宽度不得低于10cm，如是两层作法，面层面积应大于底层面积。
3、风管管壁渗水，检查套管内填充物是否有开裂或不实现象，将原有填充物清理干净，用膨胀水泥掺不漏灵搅拌成半干状塞入套管与主管缝隙内，用相应工具将填充物捣实表面压
光，并做好养生。
4、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。
（九）门窗故障的处理
1、业主门窗常见故障点及维修方法有以下几种：
（1）推拉门或推拉扇窗户透风修理方法：将原有密封毛条抽出，更换新的密封毛条。
（2）平开扇窗户透风修理方法：将原有胶条去除，更换新的密封胶条。
（3）推拉门、推拉扇窗户开关不灵活修理方法，将门、窗边扣板抠下，向上抬起将门、窗摘下，更换同型号轨道轮。更换完毕后将门、窗从新安装到位，开关灵活后，将扣板恢复。
2、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。
（十）窗口漏水的处理
1、首先告知业主移开窗口漏水处家具，对于不便移动的家具维修人员应采取防尘措施。
2、楼下方应安排人员看护，并设立警示线，以防修理窗口时掉落杂物砸伤行人。
3、维修人员在窗口外部工作时应采取系安全带等安全措施。
4、将漏水窗框四周用錾子剔开，宽度、深度为10cm。
5、将窗框与墙体缝隙内杂物清理干净，并将内壁用水喷潮。
6、在窗框与墙体缝隙内用水泥砂浆掺不漏灵塞实、磨平，晾干刷丙烯酸贴无纺布后刷二遍丙烯酸。
7、带防水干透后用抗裂砂浆粘挤塑板，挤塑板表面用刮板刮抗裂砂浆贴网格布，抗裂砂浆干透后再刮一遍抗裂砂浆，根据外墙面颜调制相同颜外墙防水涂料，调制成后用刷子粉刷头遍，干透后刷二遍。
8、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。
1.职责分工：成立停水停电应急处理小组。
2停水或停电事件分类：
（1）预定性停水或停电，因设备系统检修、改装、更新或供水管道冲洗等原因造成的，可控制、有计划性的终止水电供应。
（2）突发性停水或停电，不在计划内和控制范围内的停水、停电事故。如供水管线爆裂、基础供水或供电设备故障、供电线缆老化和供电系统故障、人为破坏等因素。
（3）整体性停水或停电，整个服务管理小区甚至周边范围内都停水或停电，一般由市政设备设施的影响造成的。
（4）局部性停水、停电，因小区内水电设备原因或异常情况需要采取停水或停电的方式处理的事故。
3、停水停电具体应对措施：
（1）针对预定性停水或停电事故：小区物管部接到市政或本小区相关设备维修预定停水或
停电通知后，小区客服主管在核实后，应第一时间告知小区物管部经理、维修主管、以及小区各相关人员并及时做出反应，提前48小时在小区明显部位（如大门口公示栏、各楼宇单元公告栏等位置）张贴停水或停电通知，通知具体内容包括：本小区具体停水或停电时间；核实相关单位停水或停电大概原因；小区停水或停电范围、小区水电恢复供应时间、告知小区业主提前储备生活用水及安全用电相关注意事宜、由此事故涉及到的停水、停电相关单位咨询（本辖区自来水公司、本线路供电公司、本小区物管部）等。涉及到市政原因预定停电或停水的，物管部在张贴宣传通知的同时，维修主管立即组织本小区维修人员对小区综合配套水电设施进行系统检查，确保设施设备具备安全切换条件后，启动并切换另一路备用电源和备用水源，在备用电源或水源正常投入后，必须加强对备用水电设备投入后的重点监护、巡视工作，确保设备安全可靠运行，保证本小区业主正常生活秩序。
（2）针对突发性停水或停电事故：小区经理应在第一时间通知本小区维修主管核实事发原因（高层住宅遇大面积事故性停电时，电梯管理员组织第一时间按照“电梯应急救援预案”进行电梯内人员解救工作），了解设备设施故障点及预计设备故障修复需要时间，并督导客服主管及时张贴紧急停水或停电通知，通知内容有：本小区停水或停电故障原因、小区突
发性停水或停电涉及到的区域范围、小区预计恢复供水或供电时间、小区物管部应急供电或供水措施等（涉及到市政单位的供水或供电设施故障原因的，应立即通知相关市政维修单位予以协助抢修）并责令维修主管组织维修班组成员及时对设备故障点做出正确判断，进行紧急抢修的同时，切断该故障供电电源或供水支路水源，在保证供电或供水设备安全、保证小区业主安全使用的情况下，实施应急供水或供电措施，并加强对应急供电或供水设备的安全监控，直至设备故障点得以完全排除并使原水电供应设备恢复正常运行。
（十二）水管爆裂应急处理
1.接到水管爆裂的消息后，维修主管应尽快组织维修人员进行处理。
2.维修工接到任务后，应以最快的速度赶到事故现场。
3.检查喷水部位，区别爆裂水管的类型，以采取相应的处理方法。
4.业主室外的总水管爆裂（包括水表、水表阀门、水表接头），先关闭本单元的总阀门，然后进行抢修，以最快的速度恢复供水。
5.楼宇的总水管爆裂，先关闭该楼宇的总阀门进行抢修，并写出停水通知。
6.小区的总水管或消防管爆裂，先关闭物业项目供水总阀，通知自来水公司组织抢修，写出停水通知。
（十三）突发性水浸和室内水浸的处理
（一）关于对突发性水浸的处理方法
1．维修人员听到报告后，即前往水浸现场观察，关闭出水打阀门。
2．水浸危及附近的配电室、电梯等公共设施时，要动员员工在上述设施口子处堆放沙包，防止浸水，并把升降机升到较高层楼锁停。
3．对水浸地方要安排有关人员清除积水，并把浸水情况详细报告小区经理。
4．水浸时影响对业主正常供水，必须书面通知各业主。
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