证券研究报告 | 行业周报
2020年09月14日
房地产开发
阳光城成功引入保险战投，杭州、沈阳、常州调控收紧
行情回顾：涨幅排名第四，大幅领先于大盘。截至9月11日，中信房地产
指数周度涨幅为-1.15%，大幅领先于大盘的-3%，涨幅在29个中信行业板
块中排名第四。上涨个股31只，下跌108只，上涨个股数量较上周持平。
成交情况：52城新房成交面积同增5.6%。本周52个城市新房成交面积
为720.13万平方米，环比下降12.8%，同比上涨5.6%。其中一、二、三
线城市新房成交面积分别为102.53、325.62、291.98万平方米，环比值分
别为-14.9%、+0.6%、-23.5%，单周同比分别上升+25.2%、+9.3%、-3.5%。
累计同比来看，本周一线城市中，广州（-11.8%）和上海（-12.4%）下降
幅度较大，北京（-0.4%）和深圳（-1.4%）下降幅度相对较小，二三线城
市中有26个城市实现同比正增长。
去化情况：15城去化周期环比下降5.6%，同比下降18%。一二三线城
市去化周期分别为44.9、86.1和37.2周，环比分别下降2.3%、9.6%和1.4%。
具体城市来看，深圳（6%）、南京（8%）、南宁（1%）、泉州（24%）
与宁波（5%）共计5城去化月数环比为正，区域市场活跃度降低，总数较
上周增加2城。去化周期低于12个月的城市为上海（5.0）、厦门（5.3）、
南宁（6.6）、温州（11.7）与宁波（3.1），供应略显不足，房价存在上涨
动力。另一方面，福州、泉州库存去化周期超过30个月，同时南京、莆田
的数值接近30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。
政策追踪：新一轮农村宅基地制度改革开展试点，杭州、沈阳、常州调控收
杭州人才房申请条件紧。本周中央政策包括农业农村部表示再选择一批重点地区开展新一轮农村
宅基地制度改革试点，自然资源部开展农村乱占耕地建房摸排工作等。地方
层面包括北京为培育发展住房租赁市场安排专项资金，杭州明确新政细则，
沈阳、常州提高二套商品房首付比例等。南京放宽人才安居适用对象范围，
唐山发文健全公积金制度，杭州、深圳加强房市监管。
融资情况：发行规模共计153.9亿元，净融资额62.3亿元。本周共发行房
企信用债15只，环比增加2只；发行规模共计153.91亿元，环比增加56.08
亿元，总偿还量91.59亿元，环比减少20.41亿元，净融资额62.32亿元，
环比增加76.49亿元。
投资建议：本周各线城市成交面积继续回升，疫情对房地产市场影响或正在
消退。房地产板块估值仍处于低位，建议关注：1.经营稳健、现金流充裕、
同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A ；2.
弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城
3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润
置地、新城控股、龙湖集团、大悦城；4.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、
我爱我家、世联行。
风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。
增持（维持）  行业走势  作者  分析师  黄诗涛 执业证书编号：S0680518030009 邮箱：***************
*****研究助理  杨倩雯 邮箱：********************  相关研究  1、《房地产开发：8月土地市场点评：融资收紧拿地谨慎，土地市场连月降温》2020-09-10 2、《房地产开发：无锡升级购房调控，8月百强房企销售同增30.7%》2020-09-07 3、《房地产开发：吉林全面取消落户限制，住建部强调落实城市主体责任》2020-09-01
-16%0%16%32%2019-092020-012020-052020-09房地产开发沪深300
内容目录
阳光城成功引入保险战投，杭州、沈阳、常州调控收紧 (4)
重要事件及政策梳理 (4)
行情回顾 (7)
重点城市成交、去化情况跟踪 (10)
重点公司融资情况 (13)
风险提示 (14)
附件：各城市商品房销售情况 (14)
图表目录
图表1：中央政策（9.5-9.11） (6)
图表2：地方政策（9.5-9.11） (6)
图表3：各行业涨跌幅排名 (8)
图表4：本周各交易日指数表现 (8)
图表5：近52周地产板块表现 (8)
图表6：本周（9.7-9.11）涨幅前五个股 (9)
图表7：本周（9.7-9.11）跌幅前五个股 (9)
图表8：重点房企涨跌幅排名 (9)
图表9：本周（9.7-9.11）重点房企涨幅前五个股 (10)
图表10：本周（9.7-9.11）重点房企跌幅前五个股 (10)
图表11：52城周度成交面积跟踪（9.4-9.10） (11)
图表12：各城市周度成交面积跟踪（9.4-9.10） (12)
图表13：样本城市库存数据单位：万平方米（9.3-9.9） (12)
图表14：周房企债券发行量、偿还量及净融资额 (13)
图表15：本周房企债券发行以债券类型划分 (13)
图表16：本周房企债券发行以期限划分 (13)
图表17：本周房企债券发行以债券评级划分 (13)
图表18：房企每周融资汇总（9.7-9.11） (14)
图表19：北京商品房销售情况 (15)
图表20：上海商品房销售情况 (15)
图表21：广州商品房销售情况 (15)
图表22：深圳商品房销售情况 (15)
图表23：杭州商品房销售情况 (15)
图表24：南京商品房销售情况 (15)
图表25：武汉商品房销售情况 (16)
图表26：成都商品房销售情况 (16)
图表27：青岛商品房销售情况 (16)
图表28：苏州商品房销售情况 (16)
图表29：东莞商品房销售情况 (16)
图表30：济南商品房销售情况 (16)
图表31：福州商品房销售情况 (17)
图表32：襄阳商品房销售情况 (17)
图表33：长春商品房销售情况 (17)
图表34：安庆商品房销售情况 (17)
图表35：惠州商品房销售情况 (17)
图表36：扬州商品房销售情况 (17)
图表37：南宁商品房销售情况 (18)
图表38：温州商品房销售情况 (18)
图表39：韶关商品房销售情况 (18)
图表40：淮安商品房销售情况 (18)
阳光城成功引入保险战投，杭州、沈阳、常州调控收紧
行情回顾：涨幅排名第四，大幅领先于大盘。截至9月11日，中信房地产指数周度涨幅为-1.15%，大幅领先于大盘的-3%，涨幅在29个中信行业板块中排名第四。上涨个股31只，下跌108只，上涨个股数量较上周持平。
成交情况：52城新房成交面积同增5.6%。本周52个城市新房成交面积为720.13万平方米，环比下降12.8%，同比上涨5.6%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为102.53、325.62、291.98万平方米，环比值分别为-14.9%、+0.6%、-23.5%，单周同比分别上升+25.2%、+9.3%、-3.5%。累计同比来看，本周一线城市中，广州（-11.8%）和上海（-12.4%）下降幅度较大，北京（-0.4%）和深圳（-1.4%）下降幅度相对较小，二三线城市中有26个城市实现同比正增长。
去化情况：15城去化周期环比下降5.6%，同比下降18%。一二三线城市去化周期分别为44.9、86.1和37.2周，环比分别下降2.3%、9.6%和1.4%。具体城市来看，深圳（6%）、南京（8%）、南宁（1%）、泉州（24%）与宁波（5%）共计5城去化月数环比为正，区域市场活跃度降低，总数较上周增加2城。去化周期低于12个月的城市为上海（5.0）、厦门（5.3）、南宁（6.6）、温州（11.7）与
宁波（3.1），供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，福州、泉州库存去化周期超过30个月，同时南京、莆田的数值接近30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。
政策追踪：新一轮农村宅基地制度改革开展试点，杭州、沈阳、常州调控收紧。本周中央政策包括农业农村部表示再选择一批重点地区开展新一轮农村宅基地制度改革试点，自然资源部开展农村乱占耕地建房摸排工作等。地方层面包括北京为培育发展住房租赁市场安排专项资金，杭州明确新政细则，沈阳、常州提高二套商品房首付比例等。南京放宽人才安居适用对象范围，唐山发文健全公积金制度，杭州、深圳加强房市监管。
融资情况：发行规模共计153.9亿元，净融资额62.3亿元。本周共发行房企信用债15只，环比增加2只；发行规模共计153.91亿元，环比增加56.08亿元，总偿还量91.59亿元，环比减少20.41亿元，净融资额62.32亿元，环比增加76.49亿元。
重要事件及政策梳理
本周中央政策，(1)7日农业农村部：再选择一批重点地区开展新一轮农村宅基地制度改革试点，围绕宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，重点在探索宅基地自愿有偿退出机制等方面开展试点。(2)8日自然资源部开展农村乱占耕地建房摸排工作，建立全国农村乱占耕地建房问题工作台账，后续将重点整治强占多占、非法出售等恶意占用耕地建房行为，保障农民合理的建房需求。(3)8日社科院
发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17（2020）》，内容如下：近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势；房地产调控政策的底线思维是“三稳”，既不会放水刺激，也不会过度收紧；老旧小区改造力度将明显强化，电梯加装、管道改造等领域会形成新的投资机会；土地市场体系从“改革试点”到“全面推开”。(4)9日住建部市场监管司副司长廖玉平表示：未来将重点推动装配式建筑发展；逐步实现机器代替人工，提升建造水平；加快打造建筑产业互联网平台等。实现到2035年，助力我国智能建造与智能建造协同发展。
地方层面，(1)5日杭州出台新政：以父母投靠成年子女方式落户的，新增满3年方可购房的限制；办理房屋不动产权证时方可缴纳契税；无房家庭认定新增30周岁以上单身未婚和离异单身满3年且无房满3年的标准；热点项目最高无房倾斜比例最高80%（原
为不低50%），且无房家庭优先认购的房源需限售3年。(2)6日沈阳出台新政：采用“限房价”、“竞自持”两种方式出让土地；房企若未按规定开竣工时间节点建设的取消取地资格；取得预售证10日内未公示房源及房价的项目将被暂停网签；房价变化较大未向主管部门报备的项目将被暂停网签；第二套商品住房首付比例从40%上调到50%，禁止分期首付及首付贷；个人住房转让增值税免征年限从2年增至5年。(3)6日，辽宁对老旧小区改造工作成效明显的城市开展激励支持，最高可获得省级老旧小区配套
补助资金500万元等三项奖励。(4)7日北京为培育发展住房租赁市场安排专项资金：集体土地建设租赁住房补助标准为：成套住房4.5万元/套，非成套住房3万元/间，集体宿舍5万元/间(使用面积20㎡以上，居住人数4至8人)；改建租赁住房补助标准为：使用面积15㎡以下的1万元/间、使用面积15㎡及以上的2万元/间；获得补助的项目均需承诺首期租金不得高于或变相高于周边同类房屋的均价，3年内租金等费用的涨幅符合相关限制条件等。(5)7日北京发文深化服务业扩大开放，将推进科技服务、金融服务等重点领域改革开放，推动服务业扩大开放在重点园区示范发展。并提出完善土地支持：推动不同产业用地类型合理转换；探索实施综合用地模式，实现一宗地块具多种用途、建筑复合使用（住宅除外），按不同用途建面计算土地出让金，不得分割转让；保障产业链用地。
(6)10日，太原获山西专项补助8亿元，开展住房租赁市场试点，用于多渠道筹集房源、建设信息平台等。试点期为3年，预计3年内累计将获专项补助24亿元。(7)11日，常州坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，a. 对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付款比例调整为不低于60%(原为30%)， b. 新购买常州市区(不含金坛区)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的，自取得不动产权证后满4年方可上市交易(原为2年)，将加强土地市场调控、加快普通商品住房供应、坚决遏制投机炒房等有力措施，整顿规范房地产市场秩序，促进常州房地产市场平稳健康发展。
人才政策方面，10日南京放宽人才安居适用对象范围（可优先摇号购房但需限售5年），其中C类新增
优秀专家、市文化名人等，D类和E类新增获得市优秀青年教师、市青年文化人才等。
公积金方面，9日唐山发文健全公积金制度：建立工作交流沟通机制和政策事项会商机制；建立信息数据共享机制，推动户籍、社保、房贷等信息数据共享。
市场监管方面，(1)7日杭州严格购房人员资料审查，11户家庭冒充无房被通报，并被取消此次的摇号资格，禁止未来一年内在杭州参与摇号买房。(2)10日深圳围堵“假离婚炒房漏洞”，拟建立婚姻信息查询机制，要求银行办理个人住房贷款时，应联网查询借款人婚姻状况和购房家庭成员名下本市住房数量，作为贷款审核依据。