2021年3月8日
证券研究报告
行业评级：地产强于大市（维持）
平安证券研究所地产团队、固定收益团队
地产行业周报
中央重申“三稳”，房企拿地利润率趋稳
核心摘要
⏹本周观点：本周我们探讨房企拿地溢价率是否趋稳，通过搜集40家主流房企2010-2020年在10个一二线城市所获取的1114个普通住宅项
目，我们发现10城平均地价房价比最高值出现在2016-2018年，近两年均有所下滑，其中4个一线城市当前地价房价比较历史高点平均下降6个百分点，6个二线城市平均下降7个百分点，表明房企部分区域近两年拿地利润率或已有所改善。本周政府工作报告重申“房住不炒”，郭树清主席提出房地产领域核心问
题还是泡沫比较大，预计后续“三稳”基调延续，部分热点城市或继续打补丁、加强楼市资金监管。短期看，主流房企估值、股息率吸引力仍在，业绩展望稳定，大盘波动加剧背景下配置价值依旧凸显。中长期，三条红线、房贷集中度、供地集中度等长效政策的实施，有望从融资、拿地、销售等维度保障市场稳定，推动利润率企稳、集中度提升，其兑现节奏为中长期持续关注方向。建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等。
⏹政策环境监测：1）政府工作报告：坚持房住不炒定位，稳地价、稳房价、稳预期；2）郭树清：房地产领域的核心问题还是泡沫比较大。
⏹市场运行监测：1）新房成交环比略降，后续有望回升。本周（2.28-3.6）新房成交6.3万套、二手房成交1.9万套，环比降1%、升10%。
后续随着春节后推盘供应增加、网签备案步入正轨，单周成交有望逐步回升。2）改善型需求占比回升。1月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.5pct至79.5%。3）推盘节奏放缓，预计逐步加快。2.8-2.21重点城市新推房源7809套，环比前两周降
64.9%；去化率84.5%。三四月传统销售旺季临近，后续房企预计加快推盘节奏。4）库存环比略降，面临上行压力。16城取证库存9972
万平，环比降1.5%，较2019年末、2020年末分别增11.6%、减6.9%。随着三四月取证推盘高峰来临，库存面临上行压力。5）土地成交、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面1205.9万平、成交建面770.6万平，环比升228.9%、升40.8%；成交溢价率16.5%，环比升6.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比10.2%、27.9%、61.8%，环比分别降8.1pct、降10.9pct、升19pct。考虑集中供地政策出台，后续多地土地成交或呈周期性波动。集中供地预计减少多房企争夺热点地块概率，利于缓解地市热度、平缓溢价率。
⏹资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债67.0亿元、海外发债9.8亿美元，环比分别减少30.5亿元、增加8.8亿美元；本周境内外
发行利率处于1.5%-11.63%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行126亿元，环比增加43.6亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌1.84%，跑输沪深300（-1.39%）；当前地产板块PE（TTM）8.64倍，估值处于近五年7.1%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、保利地产、阳光城，南向资金净流入前三房企为华润置地、中国海外发展、新城发展。
北京主流房企拿地的地价房价比变化
广州主流房企拿地的地价房价比变化
2020年1月10日
房企拿地利润率是否趋
稳？
事件描述：本周我们探讨房企拿地溢价率是否趋稳。为解决不同城市房价地价的差异、项目获取与销售时间的差异，我们通过搜集40家主流房企2010-2020年在10个热点一二线城市所获取的1114个普通住宅项目，计算每个城市出让项目地价房价比的历年变化，其中地价为楼面地价、房价为项目最后售价（来自中指）。尽管未能剔除项目自持或配建的影响且项目数量有限，但一定程度上仍可反映房企在热点城市拿地利润率变化情况。
点评：整体看，热点10城地价房价比最高出现在2016-2018年，近两年有所下滑、整体趋稳。
1）一线城市地价房价比最高出现在2016-2018年，当前地价房价比较历史高点平均下降6个百分点。北京平均地价房价比最高出现在2018年（61%），2019、2020年分别降至53%、57%；上海平均地价房价比最高出现在2017年（61%），2019、2020年分别降至42%、49%；广州缺乏2020年数据，此前平均地价房价比最高出现在2018年（51%），2019年降至50%；深圳可查询项目较少，但2019年平均地价房价比（47%）低于2016年（54%）。四个一线城市当前地价房价比（取最近一年数据）较此前高点平均下降6个百分点。
上海主流房企拿地的地价房价比变化
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项目数量（个，左）平均地价房价比
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项目数量（个，左）平均地价房价比
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项目数量（个，左）平均地价房价比
杭州人才房申请条件深圳主流房企拿地的地价房价比变化
武汉主流房企拿地的地价房价比变化
成都主流房企拿地的地价房价比变化
2020年1月10日房企拿地利润率是否趋
稳？
2）6个二线城市地价房价比最高出现于2016-2018年，2020年地价房价比较历史高点平均下降7个百分点。成都平均地价房价比最高出现在2017年（45%），2019、2020年分别降至44%、43%；武汉平均地价房价比最高出现在2016年（45%），2019、2020年分别降至38%、
35%；天津平均地价房价比最高出现在2017年（67%），2019、2020年分别降至
46%、47%；南京地价房价比最高出现在2016年（61%），2019、2020年分别降至51%、58%；苏州平均地价房价比最高出现在2017年（57%），2019、2020年降至55%；杭州平均地价房价比最高出现在2018年（59%），2019、2020年分别降至51%、56%。6个二线城市2020年地价房价比较此前高点平均下降7个百分点。
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项目数量（个，左）平均地价房价比
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项目数量（个，左）
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项目数量（个，左）
平均地价房价比
杭州主流房企拿地的地价房价比变化
苏州主流房企拿地的地价房价比变化
天津主流房企拿地的地价房价比变化
南京主流房企拿地的地价房价比变化
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项目数量（个，左）
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项目数量（个，左）
平均地价房价比