市场数据(人民币）
市场优化平均市盈率 18.90
国金房地产指数 1917
沪深300指数 4151 上证指数 3258 深证成指 12359 中小板综指 12948
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2.8.14
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3.《廊坊官宣取消限购，需求侧密集放松可期-地产行业点评》，2022.8.8
4.《纾困基金设立保交楼，深圳土拍维持分化-地产行业周报》，2022.8.7
5.《百强房企销售降幅收窄，央国企补货上海-地产行业周报》，2022.7.31
杜昊旻 分析师 SA C 执业编号：S1130521090001 duhaomin ＠gjzq 王祎馨
联系人
wangyixin ＠gjzq
上海临港放松限购，差异化政策加速落地
行业点评
⏹ 本周地产板块涨幅靠前，物业板块跑赢国企指数和沪深300。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为+3.3%，在各板块中位列第4；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+1.2%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌
幅为-0.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2%，沪深300指数涨跌幅为-1%；
物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.8%和
+0.8%。
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本周土地市场延续低温态势。本周全国300城宅地成交建面555万㎡，单周环比28%，单周同比-6%，平均溢价率1%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面29079万㎡，累计同比-48%；年初至今，华润臵地、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 ⏹
本周新房成交环比上升，同比下降。本周35个城市商品房成交合计371万平米，周环比+11%，周同比-24%。其中，一线城市周环比+24%，周同比-14%；二线城市周环比+4%，周同比-25%；三四线城市周环比+32%，周同比-39%。
⏹ 二手房韧性较强，环比小幅上升，同比明显提升。15个城市二手房成交合计157万平米，周环比+1%，周同比+18%。其中，一线城市周环比+1%，周同比-18%；二线城市周环比0%，周同比+30%；三四线城市周环比+18%，周同比+113%（城市个数较少）。 ⏹ 7月商票逾期持续上升，中小房企商票逾期数量增长较快。7月商票逾期名单中，房地产项目公司数量高达2005个，占全部逾期企业64.4%，环比上升  1.9%，其中TOP101-200、TOP200+梯队发生商票逾期的房企数量环比分别增加4和32家，合计逾期房企数量占全部逾期房企数量的86.1%。当前政策明确支持房企合理的融资需求，监管层探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债，预计后续逾期现象或放缓。
⏹ 上海临港限购放松，预计未来更多差异化政策将落地。8月20日临港出台人才购房新政策：在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。而此前政策为：连续3年上海个税或社保（其中至少1年在临港）且名下无房的临港常住人口，在临港工作满1年且已与临港清单内单位签订二年及以上劳动合同，可在临港新购1套住房。我们在7月份便预测上海差异化购房政策将加速落地，三批次房源限价突破和临港限购的放松在逐步印证，预计上海的差异化限购限价将在未来一年内进一步落地。临港限购放松是本轮首个明确发文的一线城市调控放松，具有较强信号意义，预计后续需求侧政策将持续放宽。
投资建议
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上海临港限购放松信号意义较强，预计未来更多差异化政策有望落地。地产板块，首推2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。
风险提示
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宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
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杭州人才房申请条件
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国金行业 沪深300
2022年08月21日
资源与环境研究中心
房地产行业研究买入（维持评级）
行业周报 证券研究报告
内容目录
7月商票逾期现象仍然严峻 (4)
上海临港限购放松 (4)
行情回顾 (5)
地产行情回顾 (5)
物业行情回顾 (6)
数据跟踪 (7)
宅地成交 (7)
新房成交 (8)
二手房成交 (10)
重点城市库存与去化周期 (12)
地产行业政策和新闻 (13)
地产公司动态 (13)
物管行业政策和新闻 (14)
物管公司动态 (14)
行业估值 (16)
风险提示 (17)
图表目录
图表1：2022年1-7月房地产项目公司商票逾期情况 (4)
图表2：6月与7月有商票逾期余额的各梯队集团开发商 (4)
图表3：上海临港人才购房的新政策 (5)
图表 4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 (5)
图表 5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 (5)
图表 6：本周地产个股涨跌幅前5名 (6)
图表 7：本周地产个股涨跌幅末5名 (6)
图表 8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 (6)
图表 9：本周物业个股涨跌幅前5名 (6)
图表 10：本周物业个股涨跌幅末5名 (6)
图表 11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 (7)
图表 12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 (7)
图表 13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 (8)
图表 14：40城新房成交面积及同比增速 (9)
图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 (9)
图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 (9)
图表17：35城新房成交明细（万平方米） (9)
图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周） (11)
图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 (11)
图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 (11)
图表21：15城二手房成交明细（万平方米） (11)
图表22：12城商品房的库存和去化周期 (12)
图表23：12城各城市能级的库存去化周期 (12)
图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 (12)
图表25：地产行业政策新闻汇总 (13)
图表26：上市公司动态 (13)
图表27：物管行业资讯 (14)
图表28：物管公司动态 (15)
图表29：A股地产PE-TTM (16)
图表30：港股地产PE-TTM (16)
图表31：港股物业股PE-TTM (16)
图表32：覆盖公司估值情况 (17)
7月商票逾期现象仍然严峻
7月商票逾期持续上升，中小房企商票逾期数量增长较快。根据克而瑞，7
月商票逾期名单中，房地产项目公司数量高达2005个，占全部逾期企业
64.4%，环比上升1.9%；7月TOP101-200、TOP200+梯队发生商票逾期
的房企数量环比分别增加4和32家，合计逾期房企数量占全部逾期房企数
量的86.1%。主要原因在于行业下行背景下，房企销售回款压力大+融资
渠道受限，当前政策端明确支持房企合理的融资需求，建立纾困基金、
AMC处臵问题项目以保交楼，未来随着行业基本面迎来拐点，商票逾期现
象或将得到缓解。
图表1：2022年1-7月房地产项目公司商票逾期情况图表2：6月与7月有商票逾期余额的各梯队集团开发商
企业销售TOP200排行榜》全口径销售金额排名，违约主体判断标准：(1)若合
作方有多个房企，默认股权比例最大的为商票违约对象；(2)若合作方只有一个
房企主体，按房企来算。
上海临港限购放松
上海临港购房门槛社保要求从3年降至1年，预计未来更多差异化政策将
落地。新政策：8月20日，上海市政府发布了《关于支持中国（上海）
自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策
措施》的通知，其中定向优化临港新片区人才购房政策，在临港新片区工
作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1
套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。老政策：连续3年上
海个税或社保（其中至少1年在临港）且名下无房的临港常住人口，在临
港工作满1年且已与临港清单内单位签订二年及以上劳动合同，可在临港
新购1套住房。我们在7月份便预测上海差异化购房政策将加速落地，三
批次房源限价突破和临港限购的放松在逐步印证，预计上海的差异化限购
限价将在未来一年内进一步落地。
：上海临港人才购房的新政策
图表3
行情回顾
地产行情回顾
本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.3%，在各板块中位列第4；WIND
港股房地产板块涨跌幅为+1.2%，在各板块中位列第2。本周地产涨跌幅
前5名为广宇发展、华音国际控股、蓝光发展、南山控股、龙湖集团，涨
跌幅分别为+16.3%、+15.5%、+14.1%、+14%、+13.4%；末5名为建业
地产、西藏城投、万通发展、佳源国际控股、中润资源，涨跌幅分别为-
10%、-9%、-8.8%、-8.1%、-6.3%。
图表 4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表 5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序